CNAE para reforma e manutenção predial: não há um código só, porque o IBGE divide a atividade pelo que se faz. O 4120-4/00, construção de edifícios, compreende as reformas, manutenções correntes e alterações de edifícios existentes, e cada ofício, como elétrica, hidráulica e pintura, tem código próprio.
A lei do Simples também divide: construção e conservação ficam no Anexo IV, e instalação, reparo e manutenção em geral no Anexo III. Esta página ajuda a escolher entre os caminhos.
Quais CNAEs se encaixam em reforma e manutenção predial?
Conferidos na tabela do IBGE e no Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018:
- 4120-4/00, construção de edifícios, que compreende reformas, manutenções correntes, complementações e alterações de edifícios de qualquer natureza já existentes.
- 4330-4/99, outras obras de acabamento, com chapisco, emboço, reboco, colocação de vidros, toldos e persianas e tratamento de trincas e fissuras em paredes.
- 4399-1/99, serviços especializados para construção, como telhados, coberturas, calhas, churrasqueiras e limpeza de fachadas com jateamento.
- 4399-1/03, obras de alvenaria.
- 8121-4/00, limpeza em prédios e em domicílios, para a limpeza geral, inclusive de janelas e corredores externos.
- 8111-7/00, serviços combinados de apoio a edifícios, como portaria, zeladoria, limpeza e manutenção fornecidos em conjunto.
A elétrica, a hidráulica e a pintura têm páginas próprias: CNAE para eletricista: o código de instalação elétrica, o MEI e a diferença para o eletricista de carro, CNAE para encanador: o código de instalação hidráulica, o gás e o que fica em outro código e CNAE para pintor: o código de pintura de edifícios, o de revestimento e o do pintor de carro. A empresa que faz vários desses ofícios registra o código de cada um entre as atividades.
O IBGE diz que o 4120-4/00 não compreende as obras de instalações elétricas (4321-5/00) e hidráulicas (4322-3/01), nem os serviços de acabamento (grupo 43.30-4). Esses serviços têm código próprio.
Reforma e manutenção predial podem ser MEI?
Só em parte. O 4120-4/00, o 8121-4/00 e o 8111-7/00 não aparecem nas ocupações do Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018, a lista fechada do que o MEI pode exercer. O MEI não tem ocupação de "empresa de reformas" nem de "manutenção predial".
O Anexo XI traz ofícios de obra por ocupação: o pedreiro (4399-1/03), o telhador e o calheiro (4399-1/99), o vidraceiro de edificações (4330-4/99), o pintor de parede, o eletricista e o encanador. Quem exerce um deles sozinho e de forma independente pode ser MEI. A empresa que reúne vários ofícios com equipe passa a um enquadramento maior.
O teto do MEI é de R$ 81.000,00 por ano (LC 123, art. 18-A, §1º), e o que acontece ao passar dele está em Limite do MEI: quanto você pode faturar por ano e o que acontece se passar. A lista de ocupações está em Atividades permitidas ao MEI: como saber se a sua ocupação entra.
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O que o código muda no imposto?
A LC 123/2006 tem três regras que tocam a reforma e a manutenção. Quem escolhe o código deve saber em qual delas a receita cai:
- o art. 18, §5º-C, I, põe "construção de imóveis e obras de engenharia em geral, inclusive sob a forma de subempreitada" no Anexo IV;
- o §5º-C, VI, põe "serviço de vigilância, limpeza ou conservação" no Anexo IV;
- o art. 18, §5º-B, IX, põe "serviços de instalação, de reparos e de manutenção em geral" no Anexo III.
No Anexo IV, a contribuição patronal previdenciária não está no DAS e é recolhida pela legislação dos demais contribuintes. O Fator R não existe para esse anexo, porque a lei só o aplica às atividades dos §§5º-I e 5º-M. O desenho está em Anexo IV do Simples Nacional: a tabela e o INSS patronal fora do DAS.
A fronteira entre reforma de obra (construção), conservação e reparo avulso depende de como o serviço é contratado e executado. Quem faz mais de um tipo tem receitas diferentes, cada uma pela regra da sua atividade.
O que conferir antes de abrir a empresa de reforma?
O primeiro ponto é o Crea, se a empresa executa obras de engenharia. A regra e a exigência de ART estão em CNAE para construtora pequena: o código da obra, o da administração e os dos ofícios, com os artigos da Lei 5.194/1966 e da Lei 6.496/1977.
O segundo é a vedação do Simples à cessão ou locação de mão de obra (LC 123/2006, art. 17, XII), com a exceção do §1º para quem se dedica exclusivamente às atividades dos §§5º-B a 5º-E do art. 18. A empresa que só empresta pessoal de manutenção a clientes deve conferir o enquadramento antes de abrir.
O terceiro é o endereço e o alvará, que em São Paulo seguem Alvará de funcionamento em São Paulo: como funciona o ALF e o baixo risco. O cadastro de cada obra e o ISS do município da execução estão em Contabilidade para construtoras: Anexo IV, CNO, ISS da obra e RET.
Qual o erro mais comum de quem escolhe o código?
O erro mais comum é usar o 8112-5/00, condomínios prediais, por trabalhar em condomínios. Esse código é do próprio condomínio, e o IBGE o separa dos serviços de apoio a edifícios (8111-7/00). O Anexo VI da Resolução CGSN 140/2018 lista o 8112-5/00 entre os códigos impeditivos ao Simples Nacional.
O segundo é abrir só com um código de limpeza (8121-4/00) e passar a fazer reparos. O IBGE limita esse código à limpeza geral, e o reparo tem código de obra ou de ofício.
O terceiro é incluir códigos demais. A Receita define a atividade principal como a de maior receita auferida ou esperada, e as demais devem ser as que a empresa realmente exerce. O caso da empresa que constrói do zero está em CNAE para construtora pequena: o código da obra, o da administração e os dos ofícios, e o do controle de pragas em CNAE para dedetização: o código de controle de pragas urbanas, o que fica fora do MEI e a licença.
Como a WJR ajuda na escolha do CNAE da reforma?
A WJR é um escritório de contabilidade fundado em 1995, com mais de 30 anos de experiência, atendimento presencial e online e sede na Mooca, em São Paulo. Prestadores de serviço estão entre os clientes típicos, e o time especializado acompanha cada empresa pelo grupo de WhatsApp.
A abertura da empresa está em Abrir empresa em São Paulo do jeito certo, do primeiro passo ao CNPJ ativo, e a inclusão de atividades em um CNPJ já aberto passa por Alteração contratual: atualize o contrato social sem travar a empresa. Depende do caso, e no Diagnóstico WJR a gente diz quais códigos cabem na sua empresa.
O Diagnóstico WJR é gratuito e sem compromisso, presencial ou online, com resposta em algumas horas. Para um roteiro geral, veja Como escolher o CNAE: principal, secundários e o que o código muda na sua empresa. As demais atividades estão no índice Cnae.
Perguntas frequentes
Qual é o CNAE de reforma e manutenção predial?+
Depende do serviço. O 4120-4/00 compreende reformas e manutenções correntes de edifícios, e os ofícios, como elétrica, hidráulica e pintura, têm códigos próprios.
Empresa de reformas pode ser MEI?+
Não como empresa de reformas. O 4120-4/00 não consta do Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018. Ofícios como pedreiro, pintor de parede, eletricista e encanador podem, pela ocupação.
Em qual anexo do Simples Nacional a manutenção predial é tributada?+
Depende do serviço. Construção de imóveis e conservação estão no Anexo IV (LC 123/2006, art. 18, §5º-C, I e VI), e instalação, reparo e manutenção em geral no Anexo III (§5º-B, IX).
O código de condomínios prediais (8112-5/00) serve para a empresa que atende condomínios?+
Não. Ele é o código do próprio condomínio predial, e consta do Anexo VI da Resolução CGSN 140/2018 como impeditivo ao Simples Nacional. A empresa de serviços usa os códigos de apoio, limpeza ou obra.
Posso ter mais de um CNAE na empresa de reforma?+
Sim. A empresa registra uma atividade principal e as secundárias que de fato exerce, e cada receita segue a regra da sua atividade.
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Fontes: IBGE, API de subclasses da CNAE, 4120-4/00 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/4120400, IBGE, API de subclasses da CNAE, 4330-4/99 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/4330499, IBGE, API de subclasses da CNAE, 4399-1/99 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/4399199, IBGE, API de subclasses da CNAE, 4399-1/03 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/4399103, IBGE, API de subclasses da CNAE, 8121-4/00 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/8121400, IBGE, API de subclasses da CNAE, 8111-7/00 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/8111700, IBGE, API de subclasses da CNAE, 8112-5/00 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/8112500, Receita Federal, Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018 https://www8.receita.fazenda.gov.br/simplesnacional/arquivos/manual/anexo_xi.pdf, Planalto, Lei Complementar 123/2006, art. 17, XII e §1º, e art. 18, §§5º-B e 5º-C https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp123.htm, Receita Federal, ajuda do coletor do CNPJ, Código CNAE principal https://www38.receita.fazenda.gov.br/cadsincnac/jsp/coleta/ajuda/topicos/Codigo_CNAE_Principal.htm
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