CNAE para reforma e revenda de imóveis: o código do house flipping

O CNAE para reforma e revenda de imóveis é o 6810-2/01, compra e venda de imóveis próprios, que é o código do chamado house flipping. A reforma, nesse modelo, é custo do imóvel da própria empresa; se a empresa passar a reformar imóveis de terceiros ou a incorporar, o código e a tributação mudam.

Qual é o CNAE para reforma e revenda de imóveis?

A subclasse 6810-2/01 compreende a compra e venda de imóveis próprios, como edifícios residenciais (apartamentos e casas), edifícios não residenciais e terrenos. Ela compreende também a compra e venda de imóveis e terrenos por meio de leasing. A lista de atividades do IBGE traz:

• apartamentos próprios; compra e venda de;
• casas próprias; compra e venda de;
• terrenos próprios; compra e venda de.

O ponto que define o código é a propriedade. A empresa compra o imóvel em nome dela, registra a escritura na matrícula, reforma e vende. A obra não é um serviço prestado a alguém: é uma melhoria no estoque da própria empresa.

O que o IBGE deixa fora do 6810-2/01

A nota explicativa da subclasse exclui atividades que parecem próximas, mas têm outro código:

• a incorporação de empreendimentos imobiliários: 4110-7/00;
• o loteamento de imóveis próprios sem benfeitorias: 6810-2/03;
• a exploração de estacionamentos: 5223-1/00;
• hotéis e outros alojamentos de curta duração, que vão para os grupos 55.1 e 55.9.

Quem constrói um prédio para vender as unidades na planta faz incorporação, tema de CNAE para incorporadora: o 4110-7/00, por que não é a construtora e o que muda no imposto. Quem intermedeia a venda de imóveis de outros é imobiliária, tema de CNAE para imobiliária: vender, alugar e administrar são três subclasses, e o CRECI vem junto. E quem aluga o imóvel enquanto espera a venda passa a ter receita de aluguel de imóveis próprios, o 6810-2/02, como secundário. No Simples, a locação de imóveis próprios é uma das vedações do art. 17, XV, da LC 123.

Reforma do próprio imóvel ou obra para terceiros?

Se a empresa reforma o que é dela, a obra entra como custo do imóvel e a receita é a venda. Se ela passa a reformar imóveis de clientes, vende serviço de construção, com código de obra, como o 4120-4/00, construção de edifícios, ou códigos de serviços especializados.

No Simples, a construção de imóveis e obras de engenharia em geral está no art. 18, § 5º-C, I, da LC 123, tributada no Anexo IV. Misturar as duas atividades no mesmo CNPJ pede controle separado de custos e de receitas, com centro de custo por imóvel e por obra de cliente. A construtora pequena é tema de CNAE para construtora pequena: o código da obra, o da administração e os dos ofícios.

Reforma e revenda de imóveis pode ser MEI?

Não. A subclasse 6810-2/01 não aparece no Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018.

Como fica a tributação da empresa de flipping

A LC 123/2006, art. 17, XIV, impede de recolher pelo Simples a empresa que se dedique ao loteamento e à incorporação de imóveis. A compra e venda de imóveis próprios não aparece com esse nome no inciso. O inciso XV, na redação dada pela LC 214/2025, veda o Simples para quem realiza atividade de locação de imóveis próprios.

Mesmo assim, a escolha do regime pede conta. A margem de cada operação, o prazo entre compra e venda e o volume anual mudam qual regime faz sentido, entre Simples, Contabilidade Lucro Presumido para empresas que cresceram e Lucro Real. Essa simulação é parte do Planejamento tributário para pagar o imposto certo.

ITBI na compra e na integralização

O ITBI é municipal: a Constituição, art. 156, § 2º, II, diz que ele compete ao Município da situação do bem. Cada compra feita pela empresa gera ITBI, e isso entra no custo do flipping.

O § 2º, I, do mesmo artigo afasta o ITBI na transferência de imóvel para o capital de uma empresa, salvo se a atividade preponderante da empresa for a compra e venda de imóveis, a locação ou o arrendamento mercantil. A empresa de flipping é justamente esse caso. O tema está em ITBI na holding: a imunidade na integralização e onde ela acaba.

O que muda com a reforma tributária

A LC 214/2025, art. 251, coloca as operações com bens imóveis feitas por contribuintes do regime regular de IBS e CBS num regime específico. A venda de imóvel reformado entra nessa lógica para quem estiver no regime regular. O que muda para quem opera imóveis está em Reforma tributária e imóveis: o que muda ao comprar, vender, alugar e construir, e outros temas do setor em Contabilidade para imobiliárias: comissão, aluguel repassado, CRECI e DIMOB.

O que conferir antes de abrir o CNPJ

1. Modelo: só imóveis próprios, ou também obra para terceiros.
2. Aluguel: se houver, entra o 6810-2/02.
3. Capital: imóvel integralizado no capital pode pagar ITBI.
4. Regime: simule com a margem e o prazo médio de cada operação.
5. Documentos: matrícula, certidões e licenças da obra em ordem antes da revenda.

O serviço de Abrir empresa em São Paulo do jeito certo, do primeiro passo ao CNPJ ativo cuida do contrato social e dos códigos.

Como a WJR ajuda

A WJR é um escritório de contabilidade na Mooca, em São Paulo, com mais de 30 anos de experiência e atendimento presencial e online (Quem somos: a WJR Contabilidade, na Mooca desde 1995). O primeiro passo é o Diagnóstico WJR, gratuito e sem compromisso, com resposta em algumas horas. Outras atividades estão em Cnae.

Perguntas frequentes

Fontes: IBGE, API de subclasses da CNAE, 6810-2/01 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/6810201; IBGE, API de subclasses da CNAE, 6810-2/03 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/6810203; IBGE, API de subclasses da CNAE, 4110-7/00 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/4110700; IBGE, API de subclasses da CNAE, 4120-4/00 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/4120400; Receita Federal, Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018 http://www8.receita.fazenda.gov.br/SimplesNacional/Arquivos/manual/Anexo_XI.pdf; Planalto, LC 123/2006 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp123.htm; Planalto, Constituição Federal https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm; Planalto, LC 214/2025 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp214.htm