CNAE para construtora pequena: quem constrói e reforma casas, prédios e galpões usa o 4120-4/00, construção de edifícios. Quem só gerencia a obra por administração usa o 4399-1/01, e o código da incorporação, o 4110-7/00, não serve para o Simples Nacional.
A construtora, mesmo pequena, não é MEI, e a construção de imóveis tem anexo próprio no Simples. O contador da obra, o CNO e o ISS do município da obra estão em Contabilidade para construtoras: Anexo IV, CNO, ISS da obra e RET; aqui o assunto é só o código.
Quais CNAEs se encaixam em uma construtora pequena?
Conferidos na tabela do IBGE e no Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018:
- 4120-4/00, construção de edifícios: casas, prédios, galpões, lojas, e também as reformas, manutenções correntes e alterações de edifícios já existentes, segundo as notas do IBGE.
- 4399-1/01, administração de obras: gerenciamento e execução de obras por contrato de construção por administração, com a direção e a responsabilidade técnica da obra.
- 4399-1/03, obras de alvenaria, para quem executa só essa etapa.
- 4399-1/99, serviços especializados para construção, como telhados, coberturas, chaminés, churrasqueiras e concretagem de vigas e lajes.
- 4330-4/99, outras obras de acabamento, com chapisco, emboço, reboco e colocação de vidros.
O IBGE separa a construção de edifícios (4120-4/00) dos serviços de acabamento (grupo 43.30-4) e das instalações elétricas e hidráulicas, que têm código próprio. A construtora que também faz esses serviços com equipe própria deve ter o código de cada um entre as atividades.
O projeto e a fiscalização técnica não estão em nenhum desses códigos: ficam no 7112-0/00, caso detalhado em CNAE para engenharia civil: projeto e consultoria usam um código, execução de obra usa outro.
O código 4110-7/00 serve para a construtora pequena?
Não, a não ser que a empresa de fato incorpore. O 4110-7/00 é a incorporação de empreendimentos imobiliários: a empresa provê recursos financeiros, técnicos e materiais para a execução e a posterior venda das unidades. O IBGE diz que ele não compreende a construção de edifícios, que é o 4120-4/00.
A LC 123/2006, art. 17, XIV, veda o Simples Nacional à empresa que se dedique ao loteamento e à incorporação de imóveis. O Anexo VI da Resolução CGSN 140/2018 lista o 4110-7/00 entre os códigos impeditivos.
Na prática, quem constrói por conta de um cliente usa o 4120-4/00. Quem compra o terreno, constrói e vende as unidades está na incorporação, com outro caminho tributário.
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A construtora pequena pode ser MEI?
Não. O 4120-4/00 e o 4399-1/01 não constam do Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018, a lista fechada de ocupações do MEI.
O Anexo XI traz ofícios de obra, mas por ocupação e não por código inteiro: o pedreiro independente (4399-1/03) e, no 4399-1/99, o calheiro, o cerqueiro e o telhador independentes. Eles descrevem quem executa o serviço sozinho. A empresa que contrata equipe, administra obra ou responde pela construção completa fica na microempresa ou na empresa de pequeno porte.
O que muda ao sair do MEI está em Como passar de MEI para ME: motivo, prazo e a ordem certa de fazer. A lista de ocupações está em Atividades permitidas ao MEI: como saber se a sua ocupação entra.
O que o código muda no Simples Nacional?
A LC 123/2006, art. 18, §5º-C, I, põe a construção de imóveis e as obras de engenharia em geral, inclusive sob a forma de subempreitada, no Anexo IV. Nesse anexo, a contribuição patronal previdenciária não está no DAS e é recolhida segundo a legislação dos demais contribuintes.
O Fator R não existe para o Anexo IV: a lei só o aplica às atividades dos §§5º-I e 5º-M. O desenho do anexo está em Anexo IV do Simples Nacional: a tabela e o INSS patronal fora do DAS.
Há um cuidado a mais. O art. 17, XII, da LC 123 veda o Simples à empresa que realize cessão ou locação de mão de obra, e o §1º do mesmo artigo afasta a vedação para quem se dedica exclusivamente às atividades dos §§5º-B a 5º-E do art. 18. A construtora que apenas fornece pessoal a obra alheia deve conferir o enquadramento antes de abrir.
O que conferir antes de abrir a construtora?
O primeiro ponto é o Crea. A Lei 5.194/1966, art. 59, diz que as empresas que se organizem para executar obras ou serviços de engenharia só podem iniciar as atividades depois de registradas no Conselho Regional, com o registro dos profissionais do quadro técnico.
O segundo é a ART. A Lei 6.496/1977, art. 1º, sujeita todo contrato, escrito ou verbal, para execução de obras ou prestação de serviços de engenharia à Anotação de Responsabilidade Técnica, e o art. 3º prevê multa pela falta dela.
O terceiro é o endereço e o alvará, que em São Paulo seguem Alvará de funcionamento em São Paulo: como funciona o ALF e o baixo risco. Cada obra tem ainda seu próprio cadastro e o ISS no município da execução, temas que estão em Contabilidade para construtoras: Anexo IV, CNO, ISS da obra e RET.
Qual o erro mais comum de quem escolhe o código?
O erro mais comum é abrir com o 4110-7/00 por achar que "construtora" e "incorporadora" são a mesma coisa. Os dois códigos têm regras opostas no Simples, e o IBGE manda a construção para o 4120-4/00.
O segundo é manter o código de administração de obras (4399-1/01) quando a empresa executa por empreitada. O IBGE diz que a execução por empreitada ou subempreitada fica nas divisões 41 e 42, e não no 4399-1/01.
O terceiro é listar códigos demais. A Receita define a atividade principal como a de maior receita auferida ou esperada, e as demais devem ser as que a empresa realmente exerce. Para a reforma que não envolve construir, veja CNAE para reforma e manutenção predial: quando é construção, quando é ofício e quando é conservação.
Como a WJR ajuda na escolha do CNAE da construtora?
A WJR é um escritório de contabilidade fundado em 1995, com mais de 30 anos de experiência, atendimento presencial e online e sede na Mooca, em São Paulo. Prestadores de serviço estão entre os clientes típicos, e o time especializado acompanha cada empresa pelo grupo de WhatsApp.
A abertura da empresa está em Abrir empresa em São Paulo do jeito certo, do primeiro passo ao CNPJ ativo, e a inclusão de atividades em um CNPJ já aberto passa por Alteração contratual: atualize o contrato social sem travar a empresa. Depende do caso, e no Diagnóstico WJR a gente diz quais códigos cabem na sua construtora.
O Diagnóstico WJR é gratuito e sem compromisso, presencial ou online, com resposta em algumas horas. Para um roteiro geral, veja Como escolher o CNAE: principal, secundários e o que o código muda na sua empresa. As demais atividades estão no índice Cnae.
Perguntas frequentes
Qual é o CNAE de construtora pequena?+
O 4120-4/00, construção de edifícios. Para a administração de obras por contrato, o código é o 4399-1/01.
Construtora pequena pode ser MEI?+
Não. O 4120-4/00 e o 4399-1/01 não constam do Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018. O pedreiro independente (4399-1/03) tem ocupação própria, mas a empresa de construção não.
Em qual anexo do Simples Nacional a construtora é tributada?+
No Anexo IV, porque a construção de imóveis e as obras de engenharia em geral estão no art. 18, §5º-C, I, da LC 123/2006. A contribuição patronal fica fora do DAS.
A construtora pode optar pelo Simples se for incorporadora?+
Não. A LC 123/2006, art. 17, XIV, veda o Simples à empresa que se dedique ao loteamento e à incorporação de imóveis, e o 4110-7/00 consta do Anexo VI da Resolução CGSN 140/2018.
Posso ter mais de um CNAE na construtora?+
Sim. A empresa registra uma atividade principal e as secundárias que de fato exerce, como alvenaria, acabamento ou administração de obras, e cada receita segue a regra da sua atividade.
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Fontes: IBGE, API de subclasses da CNAE, 4120-4/00 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/4120400, IBGE, API de subclasses da CNAE, 4399-1/01 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/4399101, IBGE, API de subclasses da CNAE, 4399-1/03 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/4399103, IBGE, API de subclasses da CNAE, 4399-1/99 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/4399199, IBGE, API de subclasses da CNAE, 4330-4/99 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/4330499, IBGE, API de subclasses da CNAE, 4110-7/00 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/4110700, Receita Federal, Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018 https://www8.receita.fazenda.gov.br/simplesnacional/arquivos/manual/anexo_xi.pdf, Planalto, Lei Complementar 123/2006, art. 17, XII, XIV e §1º, e art. 18, §5º-C https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp123.htm, Planalto, Lei 5.194/1966, art. 59 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5194.htm, Planalto, Lei 6.496/1977, arts. 1º e 3º https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6496.htm, Receita Federal, ajuda do coletor do CNPJ, Código CNAE principal https://www38.receita.fazenda.gov.br/cadsincnac/jsp/coleta/ajuda/topicos/Codigo_CNAE_Principal.htm
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