Contabilidade para construtoras: Anexo IV, CNO, ISS da obra e RET

A contabilidade para construtoras tem regras que nenhum outro serviço tem: o Simples Nacional da obra é o Anexo IV, com o INSS patronal pago fora do DAS, cada obra ganha um cadastro próprio na Receita, o CNO, e o ISS é devido no município onde a obra acontece.

Vale para a construtora que ergue edifício, para o empreiteiro de reforma que não incorpora nada e para quem incorpora e pode optar pelo RET. O que muda no caixa em cada caso começa pelo código de atividade.

O CNAE e o anexo do Simples de quem faz construção

O código de quem constrói é o 4120-4/00, construção de edifícios. Pelo Concla/IBGE, ele compreende a construção e a reforma de edificações residenciais, comerciais, industriais e de uso especial, e a manutenção e as alterações em edificações existentes.

Quem incorpora usa o 4110-7/00, incorporação de empreendimentos imobiliários: a realização de empreendimentos provendo recursos financeiros, técnicos e materiais para a execução e posterior venda. Nenhum dos dois pode ser MEI.

Os ofícios de instalação e acabamento são diferentes. O MEI é permitido pela ocupação do Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018, e não pelo código inteiro:

• 4321-5/00, instalação e manutenção elétrica: eletricista em residências e estabelecimentos comerciais;
• 4322-3/01, instalações hidráulicas, sanitárias e de gás: bombeiro hidráulico e encanador;
• 4330-4/02, instalação de portas, janelas, tetos, divisórias e armários: carpinteiro instalador;
• 4330-4/03, acabamento em gesso e estuque: gesseiro;
• 4330-4/04, pintura de edifícios: pintor de parede;
• 4330-4/05, revestimentos e resinas: azulejista e colocador de revestimentos;
• 4330-4/99, outras obras de acabamento: vidraceiro de edificações.

A impermeabilização em obras de engenharia civil, 4330-4/01, fica fora do MEI.

Na empresa do Simples, construção de imóveis e obras de engenharia em geral, inclusive por subempreitada, é Anexo IV. A contribuição patronal previdenciária não está no DAS e é recolhida à parte, pela legislação dos demais contribuintes. A comparação entre os anexos está em Anexos do Simples Nacional: em qual deles a sua empresa está.

Pela Receita, só as atividades do Anexo IV podem ser prestadas por cessão ou locação de mão de obra sem prejuízo da opção pelo Simples.

CNO: o cadastro que cada obra precisa ter

O Cadastro Nacional de Obras foi instituído e é regulado pela IN RFB 1.845/2018. A Receita diz que a obra deve ser inscrita em até 30 dias do início das atividades de construção.

Estão obrigados o proprietário do imóvel, o dono da obra ou o incorporador, pessoa física ou jurídica, e, em certos contratos, a construtora contratada ou o consórcio.

O CNO tomou o lugar da antiga matrícula CEI de obras. As matrículas CEI que ainda estavam ativas foram migradas para o novo cadastro.

Na prática, o prazo de 30 dias corre junto com o começo do canteiro. O cadastro precisa estar no cronograma desde a assinatura do contrato, e não depois que a obra já andou.

ISS da obra: o município da execução, não o do escritório

A regra geral da LC 116/2003 é o ISS no município do estabelecimento prestador. O art. 3º, III, abre exceção para a execução da obra, nos subitens 7.02, 7.19 e 14.14 da lista: nesses casos, o ISS é devido onde a obra acontece.

O 7.02 é a execução, por administração, empreitada ou subempreitada, de obras de construção civil, hidráulica ou elétrica e semelhantes. O 7.19 é o acompanhamento e a fiscalização da execução de obras de engenharia, arquitetura e urbanismo. O próprio 7.02 exclui as mercadorias produzidas pelo prestador fora do local da prestação. Demolição e reforma de edifícios também estão entre as exceções da lei.

O projeto, subitem 7.03, fica fora da exceção e segue a regra do estabelecimento prestador. Quem projeta e executa na mesma empresa apura dois locais de ISS, e esse lado técnico está em Contabilidade para engenheiros: CREA, ART e o imposto de laudo, projeto e obra.

No Simples, o ISS vai dentro do DAS, e o que muda é o município a quem ele pertence. Fora do Simples, a construtora recolhe o ISS diretamente ao município da obra.

Empreitada, administração e a retenção de 11%

Na empreitada, a construtora recebe um preço pela obra e responde pela execução. Na administração, o dono da obra paga os custos e a construtora recebe pela gestão. O contrato define qual é a receita da construtora, e ele precisa estar claro antes da primeira nota.

Na mão de obra, a Lei 8.212/1991, art. 31, manda a empresa contratante de serviços executados mediante cessão de mão de obra reter 11% do valor bruto da nota e recolher em nome da cedente. A empreitada de mão de obra está entre os serviços alcançados.

A construtora costuma estar dos dois lados do contrato: contrata empreiteiro de mão de obra e também é contratada. Por isso cada contrato precisa ser lido antes de emitir ou pagar a nota.

RET: o regime da incorporação com patrimônio de afetação

O RET foi instituído pela Lei 10.931/2004 para as incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável enquanto durarem os direitos de crédito ou as obrigações do incorporador com os adquirentes.

A opção é feita por incorporação e exige a afetação do terreno e das acessões, o patrimônio de afetação. Cada empreendimento optante paga 4% da receita mensal recebida, em pagamento unificado. A lei divide os 4% em 1,71% de Cofins, 0,37% de PIS/Pasep, 1,26% de IRPJ e 0,66% de CSLL.

Nos projetos de interesse social do Minha Casa, Minha Vida destinados a famílias da Faixa Urbano 1, o percentual cai para 1% da receita mensal recebida, conforme regulamentação da Receita.

Quanto à operação do RET no dia a dia da incorporadora, depende do caso, no Diagnóstico WJR a gente diz.

Como a WJR faz a contabilidade para construtoras

A WJR foi fundada em 1995, tem escritório na Mooca, e a trajetória está em Quem somos: a WJR Contabilidade, na Mooca desde 1995. O atendimento é presencial e online, com um time especializado dentro do grupo de WhatsApp da construtora, além de e-mail e portal do cliente.

Na rotina, a WJR emite o DAS e transmite as declarações, incluindo PGDAS-D e DEFIS. O RBT12 e o sublimite são acompanhados todo mês, dentro da mensalidade.

A folha do canteiro é o centro da construtora. A WJR faz o eSocial inteiro, com transmissão e regularização de atraso, e pede os dados de cada contratado com 3 dias úteis de antecedência. O serviço completo está em Folha de pagamento terceirizada para quem não quer errar com gente.

Antes de contratar, a WJR simula o custo do funcionário sem cobrar. O pró-labore é definido com critério, a partir da estratégia alinhada com você.

Todas as mensagens da Receita são acompanhadas, inclusive o Termo de Exclusão no DTE. A WJR atende todos os regimes, inclusive Lucro Presumido e Lucro Real.

Para o eletricista, o pintor ou o gesseiro que começa como MEI, a WJR atende tudo o que é pertinente ao MEI e abre o MEI sem cobrar; a baixa é cobrada à parte.

Nas palavras da Mariana, cliente: "eles te inserem em todo o processo, deixando tudo muito bem explicado". Os outros nichos estão em Segmentos. O primeiro passo é o Diagnóstico WJR, gratuito e sem compromisso, com resposta em algumas horas.

Perguntas frequentes

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Fontes: Concla/IBGE, subclasse 4120-4/00 https://concla.ibge.gov.br/busca-online-cnae.html?view=subclasse&tipo=cnae&subclasse=4120400, Concla/IBGE, subclasse 4110-7/00 https://concla.ibge.gov.br/busca-online-cnae.html?view=subclasse&tipo=cnae&subclasse=4110700, Concla/IBGE, classe 4330-4 https://concla.ibge.gov.br/busca-online-cnae.html?view=classe&tipo=cnae&classe=43304, Concla/IBGE, subclasse 4321-5/00 https://concla.ibge.gov.br/busca-online-cnae.html?view=subclasse&tipo=cnae&subclasse=4321500, Concla/IBGE, subclasse 4322-3/01 https://concla.ibge.gov.br/busca-online-cnae.html?view=subclasse&tipo=cnae&subclasse=4322301, Portal do Simples Nacional, Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018 https://www8.receita.fazenda.gov.br/simplesnacional/arquivos/manual/anexo_xi.pdf, Planalto, LC 128/2008 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp128.htm, Receita Federal, contribuição previdenciária no Anexo IV https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/orientacao-tributaria/cobrancas-e-intimacoes/contribuicao-previdenciaria-anexo-iv-do-simples-nacional, Portal do Simples Nacional, Perguntas e Respostas https://www8.receita.fazenda.gov.br/simplesnacional/arquivos/manual/perguntaosn.pdf, Receita Federal, CNO https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/construcao-civil/cno/cno, Receita Federal, CNO perguntas frequentes https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/orientacao-tributaria/cadastros/cno/perguntas-frequentes, Planalto, LC 116/2003 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp116.htm, Planalto, Lei 10.931/2004 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-2006/2004/lei/l10.931.htm, Planalto, Lei 9.711/1998 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9711.htm