CNAE para aluguel de imóveis: o 6810-2/02 é o código do aluguel de imóveis próprios, o 6822-6/00 o da administração de imóveis de terceiros e o 6821-8/02 o da intermediação no aluguel. Nenhum deles é de MEI, e a empresa que realiza locação de imóveis próprios não pode optar pelo Simples Nacional.
Esta página serve a quem vai abrir uma empresa para alugar imóveis e precisa escolher o código antes do contrato social. O que muda de um código para o outro é o regime de imposto, e por isso a escolha vem antes da opção pelo Simples.
Quais são os CNAEs para aluguel de imóveis?
Conferidos na tabela do IBGE e no Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018:
- 6810-2/02, aluguel de imóveis próprios, que inclui o aluguel residencial e não residencial, de terras, de vagas de garagem e a sublocação de imóveis de terceiros.
- 6822-6/00, gestão e administração da propriedade imobiliária, que inclui a administração de imóveis de terceiros e o síndico profissional.
- 6821-8/02, corretagem no aluguel de imóveis, a intermediação do aluguel de imóveis de terceiros.
- 6810-2/01, compra e venda de imóveis próprios, que é a atividade de quem negocia imóvel do próprio patrimônio.
A tabela separa quem é dono do imóvel, quem administra para outro e quem só aproxima as partes. O caso da imobiliária está em Contabilidade para imobiliárias: comissão, aluguel repassado, CRECI e DIMOB e o do corretor em CNAE para corretor de imóveis: o código da venda, o do aluguel e o de quem administra.
E quem aluga imóvel como pessoa física?
O CNAE é um dado do CNPJ, e quem aluga imóveis como pessoa física não tem código de atividade. A conversa sobre abrir ou não uma empresa para o patrimônio, como a holding patrimonial, está em Holding patrimonial: o que é e como fica o imposto sobre o aluguel.
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Quem aluga imóvel pode ser MEI?
Não. Nenhum dos códigos acima consta do Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018, a lista fechada de ocupações do MEI. O anexo não traz ocupação de locador de imóveis nem de administrador de imóveis.
O Simples Nacional aceita empresa de aluguel de imóveis?
Depende de quem é o dono do imóvel. O art. 17, XV, da LC 123/2006 veda o Simples à empresa "que realize atividade de locação de imóveis próprios". A redação atual vem da LC 214/2025 (art. 516), com efeitos desde 1º de janeiro de 2025 (art. 544, II), e não repete a exceção que o texto antigo trazia para serviços tributados pelo ISS.
Para o aluguel de imóveis próprios, o caminho é o Lucro Presumido ou o Lucro Real. A conta do Presumido está em Lucro Presumido no aluguel de imóveis: os 32% e a condição do objeto social, e a regra do Simples para holdings patrimoniais está em Holding no Simples Nacional: por que a lei não deixa e o que fazer.
E a empresa que administra imóveis de terceiros?
Essa atividade tem previsão própria. A LC 123/2006, art. 18, §5º-D, I, põe a "administração e locação de imóveis de terceiros" no Anexo III. O §5º-M, II, leva essa receita ao Anexo V quando a folha de salários dos últimos 12 meses fica abaixo de 28% da receita bruta, e a conta está em Fator R: como calcular e descobrir se a sua empresa está no anexo certo.
Os serviços vinculados à locação de imóveis e a corretagem de imóveis estão no §4º, III, do mesmo artigo, no Anexo III, desde que observado o art. 17, XV. Quem soma administração de terceiros com aluguel de imóvel seu na mesma empresa deve conferir a vedação antes de optar pelo Simples. Nesse desenho, depende do caso, no Diagnóstico WJR a gente diz.
O que conferir antes de abrir a empresa de aluguel?
O primeiro ponto é o contrato e a nota. O que a empresa emite ao inquilino e quando emite está em Nota fiscal de aluguel de equipamento: por que não tem ISS nem NFS-e em SP.
O segundo é o objeto social, que deve dizer se a empresa aluga imóveis próprios, administra os de terceiros ou faz as duas coisas. Quem aluga por diária ou por temporada está em outro caso, o de CNAE para aluguel de temporada: o IBGE separa a hospedagem do aluguel comum.
O terceiro é a reforma tributária. O resumo para o setor de imóveis e aluguel está em Reforma tributária no aluguel: quem paga, redução de 70% e holding.
Qual o erro mais comum de quem escolhe o código?
O primeiro erro é abrir a empresa de aluguel no Simples por hábito. Quem registra o 6810-2/02 e opta pelo Simples corre o risco de ter a opção barrada pelo art. 17, XV.
O segundo é usar o código de corretagem para quem administra imóveis. O IBGE separa a intermediação do aluguel (6821-8/02) da gestão e administração da propriedade imobiliária (6822-6/00), e as duas têm regras diferentes.
O terceiro é usar o 6810-2/02 para aluguel por temporada. O IBGE manda essa atividade para o 5590-6/99, e o caso está na página de aluguel de temporada.
Como a WJR ajuda a escolher o regime de quem aluga imóveis?
A WJR é um escritório de contabilidade fundado em 1995, com mais de 30 anos de experiência, atendimento presencial e online e sede na Mooca, em São Paulo. O time especializado acompanha cada empresa pelo grupo de WhatsApp, e a WJR atende todos os regimes, inclusive o Lucro Presumido, em Contabilidade Lucro Presumido para empresas que cresceram.
A abertura da empresa está em Abrir empresa em São Paulo do jeito certo, do primeiro passo ao CNPJ ativo. O Diagnóstico WJR é gratuito e sem compromisso, presencial ou online, com resposta em algumas horas. Para um roteiro geral, veja Como escolher o CNAE: principal, secundários e o que o código muda na sua empresa. As demais atividades estão no índice Cnae.
Perguntas frequentes
Qual é o CNAE de aluguel de imóveis?+
O 6810-2/02 é o de aluguel de imóveis próprios, o 6822-6/00 o de administração de imóveis de terceiros e o 6821-8/02 o de corretagem no aluguel.
Aluguel de imóveis pode ser MEI?+
Não. Nenhum desses códigos consta do Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018, que lista as ocupações permitidas ao MEI.
Empresa de aluguel de imóveis próprios pode optar pelo Simples Nacional?+
Não. O art. 17, XV, da LC 123/2006 veda o Simples à empresa que realiza locação de imóveis próprios, na redação dada pela LC 214/2025.
Administradora de imóveis de terceiros pode ser do Simples?+
Sim. A administração e locação de imóveis de terceiros está no Anexo III (art. 18, §5º-D, I) e passa ao Anexo V com Fator R abaixo de 28% (§5º-M, II).
Posso ter mais de um CNAE para alugar imóveis?+
Sim. A empresa registra uma atividade principal e as secundárias que exerce, mas a vedação do Simples vale se qualquer delas for locação de imóveis próprios.
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Fontes: IBGE, API de subclasses da CNAE, 6810-2/02 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/6810202, IBGE, API de subclasses da CNAE, 6822-6/00 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/6822600, IBGE, API de subclasses da CNAE, 6821-8/02 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/6821802, IBGE, API de subclasses da CNAE, 6810-2/01 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/6810201, IBGE, API de subclasses da CNAE, 5590-6/99 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/5590699, Receita Federal, Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018 https://www8.receita.fazenda.gov.br/simplesnacional/arquivos/manual/anexo_xi.pdf, Planalto, Lei Complementar 123/2006, art. 17, XV, art. 18, §§4º, III, 5º-D, I, e 5º-M, II https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp123.htm, Planalto, Lei Complementar 214/2025, arts. 516 e 544 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp214.htm
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