No Lucro Presumido, o aluguel de imóveis entra com presunção de 32% no IRPJ e na CSLL, mas só quando a locação está no objeto social da empresa. Se não estiver, a Receita manda somar o aluguel inteiro à base, deduzidos apenas os encargos para recebê-lo, e o imposto sobe muito.
Isso vale para a holding patrimonial que recebe aluguel dos imóveis da família e também para a empresa operacional que aluga uma sala ou um galpão que sobrou. Nos dois casos, o que está escrito no contrato social muda o cálculo.
Aluguel com a locação no objeto social: 32% de presunção
Quando alugar imóveis é atividade da empresa, a receita é de serviço de "administração, locação ou cessão de bens imóveis" e usa 32%:
- IRPJ: Lei 9.249/1995, art. 15, §1º, III, "c"; RIR, art. 592, III, "c"; IN RFB 1.700/2017, art. 33, §1º, IV, "c";
- CSLL: Lei 9.249, art. 20, I; IN 1.700, art. 34, §1º, III.
Nesse caso o aluguel também é receita bruta para o PIS e a Cofins, porque a lei inclui as receitas da atividade ou do objeto principal (DL 1.598/1977, art. 12, IV; Lei 9.718/1998, art. 3º). No Presumido, os dois são cumulativos, a 0,65% e 3%.
A tabela com os percentuais de todas as atividades está em Percentual de presunção no Lucro Presumido: a tabela por atividade e o acréscimo da LC 224.
Quanto a empresa paga no Lucro Presumido sobre o aluguel
Com IRPJ de 15%, CSLL de 9% (Lei 7.689/1988, art. 3º, III), PIS de 0,65% (Lei 9.715/1998, art. 8º, I) e Cofins de 3% (Lei 9.718, art. 8º), a conta é:
| tributo | cálculo | % do aluguel |
|---|---|---|
| IRPJ | 15% x 32% | 4,80% |
| CSLL | 9% x 32% | 2,88% |
| PIS | 0,65% | 0,65% |
| Cofins | 3% | 3,00% |
| total | | 11,33% |
Exemplo hipotético: holding com R$ 30.000,00 de aluguel por mês, R$ 90.000,00 no trimestre. Base de R$ 28.800,00: IRPJ de R$ 4.320,00, CSLL de R$ 2.592,00, PIS de R$ 585,00 e Cofins de R$ 2.700,00. Total de R$ 10.197,00 no trimestre.
O adicional de 10% do IRPJ só entra quando a base passa de R$ 60.000,00 no trimestre, o que, a 32%, acontece acima de R$ 187.500,00 de aluguel trimestral. Pela LC 224/2025, a receita que passa de R$ 1.250.000,00 no trimestre tem a presunção de 32% elevada a 35,2% nessa parte: no IRPJ desde o 1º trimestre de 2026, e na CSLL a partir do 2º trimestre de 2026 (01/04/2026).
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E se a locação não estiver no objeto social?
A IN RFB 1.700, art. 215, §3º, I, "c", trata a receita de locação de imóvel, "quando não for este o objeto social", como receita que entra integral na base, deduzida dos encargos necessários à sua percepção.
Na prática: uma loja que aluga a parte de cima do prédio por R$ 5.000,00 por mês não aplica 32% sobre esse valor. Ela soma os R$ 5.000,00 à base, menos os encargos do aluguel. A diferença entre tributar 32% e tributar quase 100% é o motivo de conferir o objeto social antes do primeiro contrato.
Se alugar imóveis vai ser uma fonte regular de receita, a atividade precisa estar no contrato social, com o CNAE correspondente. Se é uma renda eventual, o cálculo integral pode ser o caminho certo, e a conta tem de ser feita com os encargos reais.
A presunção de 16% para quem aluga pouco
A Lei 9.250/1995, art. 40, criou uma presunção de 16% no IRPJ para prestadoras de serviços em geral com receita bruta anual de até R$ 120.000,00. No Presumido, a IN 1.700, art. 215, §10, inclui a locação de imóveis nessa regra, desde que a empresa seja exclusivamente prestadora desses serviços.
A CSLL continua a 32%. Pela conta, a carga federal cai para 8,93%: 2,40% de IRPJ, 2,88% de CSLL e 3,65% de PIS e Cofins. Se a receita do ano passar de R$ 120.000,00, a empresa paga a diferença do imposto (art. 215, §11).
Holding, Simples e reforma: o que mais pesa no aluguel
A holding que só aluga imóveis próprios não pode optar pelo Simples Nacional (LC 123/2006, art. 17, XV); o detalhe está em Holding no Simples Nacional: por que a lei não deixa e o que fazer. Para ela, a escolha fica entre o Presumido e o Lucro Real.
Se vale a pena pôr os imóveis numa holding ou manter o aluguel na pessoa física, com a conta dos dois lados, é o tema de Tributação de aluguel na holding no Lucro Presumido: a conta contra a pessoa física.
O lucro que sobra do aluguel pode ir aos sócios com isenção até um limite, e acima dele só com contabilidade; a regra, com a retenção que vale desde 2026 para lucros altos pagos a pessoa física, está em Distribuição de lucros no Lucro Presumido: quanto sai sem imposto e quando precisa de contabilidade. Em 2027, a CBS substitui o PIS e a Cofins (EC 132/2023), e a locação tem regras próprias na reforma, explicadas em Reforma tributária no aluguel: quem paga, redução de 70% e holding.
Como a WJR cuida da empresa que vive de aluguel
A WJR atende todos os regimes tributários, inclusive o Lucro Presumido, e a empresa conversa com o time especializado no grupo de WhatsApp, por e-mail ou pelo portal do cliente, presencial ou online.
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Perguntas frequentes
Aluguel de imóvel próprio usa 32% no Lucro Presumido?+
Sim, no IRPJ e na CSLL, desde que a locação esteja no objeto social (Lei 9.249/1995, art. 15, §1º, III, "c"; IN RFB 1.700/2017, art. 34, §1º, III).
Empresa que aluga imóvel fora do objeto social usa a presunção?+
Não. A IN RFB 1.700/2017, art. 215, §3º, I, "c", manda somar o aluguel integral à base, deduzidos os encargos.
O aluguel paga PIS e Cofins no Lucro Presumido?+
Sim, quando a locação é a atividade ou o objeto principal, porque entra na receita bruta (DL 1.598/1977, art. 12, IV; Lei 9.718/1998, art. 3º), no regime cumulativo.
Holding de aluguel pode usar os 16% até R$ 120 mil?+
Sim, no IRPJ, se for exclusivamente prestadora desses serviços e a receita anual não passar de R$ 120.000,00 (Lei 9.250/1995, art. 40; IN 1.700, art. 215, §10).
Holding que aluga imóveis próprios pode ser do Simples?+
Não. A LC 123/2006, art. 17, XV, veda o Simples a quem realiza locação de imóveis próprios. Para avaliar o Presumido na sua empresa de aluguel, veja como a WJR trabalha em Contabilidade Lucro Presumido para empresas que cresceram.
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Fontes: Planalto, Lei 9.249/1995 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9249.htm, Planalto, RIR (Decreto 9.580/2018) https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/decreto/d9580.htm, Receita Federal, IN RFB 1.700/2017 http://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/link.action?idAto=81268&visao=compilado, Planalto, DL 1.598/1977 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto-lei/del1598.htm, Planalto, Lei 9.718/1998 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9718compilada.htm, Planalto, Lei 9.715/1998 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9715.htm, Planalto, Lei 7.689/1988 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l7689.htm, Planalto, Lei 9.250/1995 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9250.htm, Planalto, LC 224/2025 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp224.htm, Receita Federal, Perguntas e Respostas da LC 224 (V5) https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/centrais-de-conteudo/publicacoes/perguntas-e-respostas/beneficios-fiscais/perguntas-e-respostas-reducao-dos-incentivos-e-beneficios-tributarios-v5-final.pdf/@@download/file, Planalto, LC 123/2006 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp123.htm, Planalto, EC 132/2023 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/emendas/emc/emc132.htm
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