Holding patrimonial é uma empresa criada para ser dona de imóveis e receber os aluguéis que eles geram. Com os imóveis na empresa, o aluguel deixa a tabela do imposto de renda da pessoa física, que chega a 27,5%, e passa a ser tributado como receita da empresa, em geral no Lucro Presumido.
Este texto é para quem tem imóveis alugados no próprio nome e quer entender se faz sentido levá-los para uma empresa. O que muda não é só o imposto: muda quem é dono dos imóveis, como o dinheiro chega à família e o trabalho de manter uma empresa aberta.
O que é holding patrimonial e como ela funciona
Na prática, o dono dos imóveis abre uma sociedade e transfere os imóveis para ela como capital. A partir daí, os contratos de locação são feitos em nome da empresa, que recebe os aluguéis, paga os impostos e distribui o lucro aos sócios.
No CNPJ, a atividade costuma aparecer como 6810-2/02, aluguel de imóveis próprios, que abrange imóveis residenciais e não residenciais, vagas de garagem e terras da própria empresa.
A entrada dos imóveis tem dois pontos de atenção. O primeiro é o ITBI, que pode ou não incidir na transferência, explicado em ITBI na holding: a imunidade na integralização e onde ela acaba. O segundo é o valor pelo qual os imóveis entram, tema de Erros comuns ao montar uma holding: 8 falhas que custam caro depois.
Como o aluguel é tributado na pessoa física
Quando o imóvel está no seu nome, o aluguel é rendimento seu. Ele sofre incidência mensal pela tabela do imposto de renda. Em 2026, a última faixa da tabela mensal é de 27,5% para a base acima de R$ 4.664,68, com parcela a deduzir de R$ 908,73.
Para quem já tem outras rendas, boa parte do aluguel tende a cair nessa última faixa. É daí que nasce a comparação com a empresa.
Diagnóstico WJR, gratuito e sem compromisso
Chama no WhatsApp, conta o que te incomoda e a gente responde em algumas horas.
Como o aluguel é tributado na holding patrimonial
Na empresa do Lucro Presumido, o imposto não incide sobre o aluguel inteiro, mas sobre uma parcela dele que a lei presume ser lucro. Para locação de imóveis, essa parcela é de 32% no IRPJ e na CSLL (Lei 9.249, art. 15, §1º, III, "c"; IN RFB 1.700, art. 33, §1º, IV, "c", e art. 34, §1º, III).
Há uma condição que muita gente ignora: a locação precisa estar no objeto social da empresa. Se não estiver, a receita de aluguel entra integral na base, deduzidos só os encargos necessários para recebê-la (IN RFB 1.700, art. 215, §3º, I, "c"). A diferença entre 32% e 100% da receita na base é grande.
Somando IRPJ, CSLL, PIS e Cofins, a carga federal no Presumido fica em 11,33% da receita de aluguel, antes do adicional do IRPJ. A conta completa, com exemplo, está em Tributação de aluguel na holding no Lucro Presumido: a conta contra a pessoa física. A regra do Presumido para quem vive de aluguel está em Lucro Presumido no aluguel de imóveis: os 32% e a condição do objeto social.
Holding patrimonial no Simples Nacional?
Não. A LC 123, art. 17, XV, veda o Simples para a empresa que realiza locação de imóveis próprios. A holding patrimonial fica no Lucro Presumido ou no Lucro Real. Os detalhes estão em Holding no Simples Nacional: por que a lei não deixa e o que fazer.
Quando a holding patrimonial compensa
Não há um número oficial que responda a essa pergunta. A comparação entre a última faixa da pessoa física e a carga da empresa é só uma parte da conta. As outras:
- Custo de manter a empresa: contabilidade, escrituração e declarações todos os anos, com ou sem movimento.
- Custo de entrada: ITBI quando incide, registro na Junta e a regularização dos imóveis.
- Como o dinheiro chega à família: o lucro distribuído aos sócios tem regras próprias, que mudaram em 2026.
- Sucessão: a holding permite doar quotas em vez de imóveis, o que muda a forma de planejar a herança.
Sobre a distribuição: desde janeiro de 2026, os lucros pagos por uma mesma empresa a uma mesma pessoa física acima de R$ 50.000,00 no mês sofrem retenção de 10% sobre o total. A regra e a transição estão em Tributação de dividendos em 2026: a retenção de 10% sobre lucros acima de R$ 50 mil.
A reforma tributária também entra na conta de quem pensa no longo prazo. A locação feita por empresa passa a ter IBS e CBS, com redução de 70% nas alíquotas (LC 214, art. 261, parágrafo único), e a holding é contribuinte como qualquer empresa. O ângulo da holding está em Holding na reforma tributária: o que muda para quem aluga imóveis pela empresa.
Por isso a mesma estrutura pode fazer sentido para uma família com vários imóveis alugados e não fazer para quem tem um único imóvel. Quem está nesse segundo grupo encontra as alternativas nos outros guias da seção Holding: o guia para entender antes de decidir.
Dois cuidados que mudam o imposto
O primeiro é o objeto social, já explicado acima: sem a locação no contrato, o aluguel vai integral para a base.
O segundo é o valor de entrada dos imóveis. A lei permite transferi-los pelo valor da declaração de bens ou pelo valor de mercado; se o valor escolhido for maior que o da declaração, a diferença é tributada como ganho de capital (Lei 9.249, art. 23 e §2º).
Como a WJR ajuda com a holding patrimonial
A WJR atende todos os regimes tributários, inclusive Lucro Presumido e Lucro Real, onde a holding patrimonial fica. Contrato social, doações e cláusulas são trabalho jurídico: nesses pontos advogado e contador trabalham juntos.
O primeiro passo é o Diagnóstico WJR, gratuito e sem compromisso, presencial na Mooca ou online, com resposta em algumas horas.
Perguntas frequentes
Holding patrimonial pode ser do Simples Nacional?+
Não. A LC 123, art. 17, XV, veda o Simples para quem realiza locação de imóveis próprios.
No Lucro Presumido, o imposto incide sobre todo o aluguel?+
Não. O IRPJ e a CSLL incidem sobre 32% da receita de locação, desde que a locação esteja no objeto social. PIS e Cofins incidem sobre a receita.
E se a locação não estiver no objeto social?+
Nesse caso, a receita de aluguel entra integral na base, menos os encargos necessários para recebê-la (IN RFB 1.700, art. 215, §3º, I, "c").
Qual é a maior alíquota do imposto sobre aluguel na pessoa física?+
É de 27,5% em 2026, na tabela mensal, para a base acima de R$ 4.664,68, com parcela a deduzir de R$ 908,73.
Transferir imóvel para a holding gera ganho de capital?+
Só se o imóvel entrar por valor maior que o da declaração de bens. Nesse caso, a diferença é tributada como ganho de capital (Lei 9.249, art. 23, §2º). Para comparar o seu caso com números reais, conheça o serviço de Holding familiar: organizar o patrimônio antes que a vida decida por você da WJR.
Leia também
- Holding rural: o que muda no ITR, no imposto de renda e na sucessão
Holding rural: com a terra na empresa, o ITR passa a ser da PJ e a atividade rural sai das regras da pessoa física. Veja o que muda no imposto de renda, no ITCMD e na reforma.
- ITBI na holding: a imunidade na integralização e onde ela acaba
ITBI na holding: quando a integralização de imóveis tem imunidade, o limite do Tema 796 do STF, a regra da atividade preponderante em SP e a alíquota de 3%.
- O que é holding: a empresa que é dona de bens e de outras empresas
O que é holding: uma sociedade criada para ter imóveis ou quotas de outras empresas. Veja a base legal, a limitada e a S.A., os tipos usuais e para quem ela não serve.
Fontes: Receita Federal, IN RFB 1.700/2017 http://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/link.action?idAto=81268&visao=compilado, Planalto, Lei 9.249/1995 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9249.htm, Planalto, Lei 7.689/1988 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l7689.htm, Planalto, Lei 9.715/1998 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9715.htm, Planalto, Lei 9.718/1998 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9718compilada.htm, Receita Federal, tabelas do IRPF 2026 https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/meu-imposto-de-renda/tabelas/2026, Planalto, LC 123/2006 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp123.htm, Planalto, Lei 15.270/2025 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2025/lei/l15270.htm, Planalto, LC 214/2025 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp214.htm, IBGE Concla, CNAE 6810-2/02 https://concla.ibge.gov.br/busca-online-cnae.html?subclasse=6810202&tipo=cnae&versao=10&view=subclasse
Diagnóstico WJR, gratuito e sem compromisso
Chama no WhatsApp, conta o que te incomoda e a gente responde em algumas horas.