CNAE para aluguel de temporada: o IBGE separa a hospedagem do aluguel comum

CNAE para aluguel de temporada: o IBGE põe o "fornecimento de acomodações em imóveis residenciais para curta temporada" no 5590-6/99, outros alojamentos, e não no 6810-2/02, que é o aluguel de imóveis próprios. O 5590-6/99 consta do Anexo XI do MEI, mas há uma vedação do Simples que pede conferência antes da abertura.

A página serve a quem aluga apartamento ou casa por diária, em plataforma ou direto, e quer abrir CNPJ. O ponto de partida é o código, e dele saem o imposto, o ISS e o que confirmar na prefeitura.

Qual é o CNAE do aluguel de temporada?

É o 5590-6/99, "outros alojamentos não especificados anteriormente". A subclasse lista a "fornecimento de acomodações em imóveis residenciais para curta temporada" e, na nota, o "aluguel de imóveis residenciais por curta temporada".

A mesma nota exclui a "atividade de aluguel de imóveis (6810-2/02)". E o 6810-2/02 faz o caminho inverso: exclui os alojamentos para estadias de curta duração, entre eles o 5590-6/99. Para o IBGE, são duas atividades.

Quais CNAEs se encaixam?

Conferidos na tabela do IBGE e no Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018:

• 5590-6/99, outros alojamentos, que inclui a curta temporada, a hospedaria, o pensionato e a casa de estudante.
• 5590-6/01, albergues, exceto assistenciais, que inclui o alojamento em hostel.
• 5510-8/01, hotéis, que inclui a pousada, com ou sem serviço de alimentação.
• 6822-6/00, gestão e administração da propriedade imobiliária, que inclui a administração de imóveis alugados de terceiros.
• 6810-2/02, aluguel de imóveis próprios, que serve ao aluguel comum, e não à temporada.

O 6822-6/00 serve a quem administra o imóvel de outra pessoa. Se esse for o seu caso, confira a descrição na tabela antes de usá-lo.

Aluguel de temporada pode ser MEI?

O código consta, com ressalva. O Anexo XI traz o 5590-6/99 na ocupação de proprietário de hospedaria independente e o 5590-6/01 na de proprietário de albergue não assistencial independente. O 5510-8/01, de hotéis e pousadas, não consta.

A ocupação do MEI é "hospedaria", e a tabela não traz uma ocupação chamada anfitrião. Se a atividade de alugar o seu imóvel entra nessa ocupação é um enquadramento a confirmar antes de abrir. O teto do MEI, de R$ 81.000,00 por ano, está em Limite do MEI: quanto você pode faturar por ano e o que acontece se passar.

O que o código muda no imposto?

O art. 17, XV, da LC 123/2006 veda o Simples à empresa que realiza "locação de imóveis próprios". A redação atual vem da LC 214/2025 (art. 516), com efeitos desde 1º de janeiro de 2025 (art. 544, II), sem a exceção que o texto antigo trazia para serviços tributados pelo ISS.

A tabela do IBGE trata a curta temporada como alojamento. A lei complementar não define a fronteira entre os dois, e quem aluga o próprio imóvel por diária deve conferir o enquadramento antes de optar pelo Simples. Nesse desenho, depende do caso, no Diagnóstico WJR a gente diz.

E o ISS e a definição de temporada?

A lista de serviços da LC 116/2003, no item 9.01, traz a hospedagem em hotéis, pensões e congêneres e a "ocupação por temporada com fornecimento de serviço". O ISS é do município, e o resumo do imposto está em ISS: o que é o imposto sobre serviços e como ele é cobrado.

A Lei 8.245/1991, art. 48, define a locação para temporada como a destinada à residência temporária do locatário, para lazer, cursos, tratamento de saúde ou obras, contratada por prazo não superior a noventa dias. É um conceito de contrato de locação, e não de CNAE.

O que conferir antes de abrir o CNPJ?

O primeiro ponto é o imóvel. O contrato, a escritura e o que a convenção do condomínio diz sobre estadias curtas devem estar em ordem antes do primeiro hóspede.

O segundo é o cadastro municipal. O endereço do CNPJ e o alvará seguem as regras da cidade, e o roteiro de São Paulo está em Alvará de funcionamento em São Paulo: como funciona o ALF e o baixo risco.

O terceiro é a descrição. O objeto social deve dizer o que a empresa faz com o imóvel, e o caminho está em Como escolher o CNAE: principal, secundários e o que o código muda na sua empresa.

Qual o erro mais comum de quem escolhe o código?

O erro mais comum é usar o 6810-2/02, o código de aluguel de imóveis próprios, porque a palavra aluguel está no nome. O IBGE excluiu a curta temporada dessa subclasse, e o caso do aluguel comum está em CNAE para aluguel de imóveis: o código muda se o imóvel é seu ou de terceiros.

O segundo é abrir como MEI sem olhar a vedação do Simples. A lista de quem não pode optar está em Quem não pode optar pelo Simples Nacional: sócios, formato da empresa, débitos e atividades.

O terceiro é registrar hotel (5510-8/01) para um apartamento. O código de hotéis e pousadas descreve um estabelecimento de hospedagem, e não a casa alugada por diária.

Como a WJR ajuda quem aluga por temporada?

A WJR é um escritório de contabilidade fundado em 1995, com mais de 30 anos de experiência, atendimento presencial e online e sede na Mooca, em São Paulo. O time especializado acompanha cada empresa pelo grupo de WhatsApp, e o atendimento de outra cidade é 100% online.

A abertura da empresa está em Abrir empresa em São Paulo do jeito certo, do primeiro passo ao CNPJ ativo, e a mudança de atividade em CNPJ já aberto passa por Alteração contratual: atualize o contrato social sem travar a empresa. O Diagnóstico WJR é gratuito e sem compromisso, com resposta em algumas horas.

As demais ocupações do MEI estão em Atividades permitidas ao MEI: como saber se a sua ocupação entra, e as outras atividades estão no índice Cnae.

Perguntas frequentes

Leia também

• CNAE para aplicativo: o código segue o que o app faz e como ele ganha dinheiro

  CNAE para aplicativo: 6201-5/01 se é sob encomenda, 6203-1/00 se é seu produto e 6319-4/00 se opera conteúdo. Veja o MEI, o Anexo III ou V e o Fator R.

• CNAE para armazém e logística: o código do depósito de terceiros, da carga e descarga e da organização logística

  CNAE para armazém e logística: o 5211-7/99 cobre depósito de mercadorias para terceiros. Veja o MEI, o anexo do Simples Nacional e a fronteira com a organização logística.

• CNAE para arquitetura: o código do escritório, o que fica de fora e quando a obra muda o anexo

  CNAE para arquitetura: o 7111-1/00 cobre projeto de arquitetura e urbanismo. Veja por que não é MEI, o Anexo III com Fator R e o que muda se o escritório executa a obra.

Fontes: IBGE, API de subclasses da CNAE, 5590-6/99 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/5590699, IBGE, API de subclasses da CNAE, 6810-2/02 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/6810202, IBGE, API de subclasses da CNAE, 5510-8/01 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/5510801, IBGE, API de subclasses da CNAE, 5590-6/01 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/5590601, IBGE, API de subclasses da CNAE, 6822-6/00 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/6822600, Receita Federal, Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018 https://www8.receita.fazenda.gov.br/simplesnacional/arquivos/manual/anexo_xi.pdf, Planalto, Lei 8.245/1991, art. 48 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm, Planalto, Lei Complementar 116/2003, item 9.01 da lista https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp116.htm, Planalto, Lei Complementar 123/2006, art. 17, XV https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp123.htm, Planalto, Lei Complementar 214/2025, arts. 516 e 544 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp214.htm