Contabilidade para imobiliárias e corretores

A contabilidade para imobiliárias lida com duas receitas que parecem iguais e não são: a comissão de venda e a taxa de administração de aluguel. Elas têm códigos diferentes, podem cair em anexos diferentes do Simples Nacional e convivem com um dinheiro que passa pela conta e não é da imobiliária, o aluguel do locador.

Vale para a imobiliária que vende e administra, para a administradora que só cuida de locação e para o corretor autônomo que pensa em abrir CNPJ. Em todos os casos, o CRECI vem antes da primeira comissão faturada pela empresa.

O CNAE e o anexo do Simples de quem faz corretagem e administração de imóveis

A corretagem usa o CNAE 6821-8/01, corretagem na compra e venda e avaliação de imóveis. Pelo Concla/IBGE, ele compreende a intermediação na compra e venda de imóveis e terrenos por corretores sob contrato e a avaliação de imóveis para qualquer finalidade.

A administração usa o 6822-6/00, cujo nome oficial é gestão e administração da propriedade imobiliária. Ele compreende as administradoras de imóveis que combinam serviço imobiliário com gerência operacional e administrativa, as administradoras de shopping centers e a administração de condomínios prediais.

Nenhum dos dois pode ser MEI. O 6821-8/01 e o 6822-6/00 não constam do Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018, e a lista não traz ocupação de corretagem de imóveis.

Agora o anexo, que é onde as duas receitas se separam:

corretagem de imóveis fica no Anexo III;
administração e locação de imóveis de terceiros fica no Anexo III quando o Fator R é igual ou superior a 28%, e no Anexo V abaixo disso.

A mesma imobiliária costuma ter as duas receitas no mesmo mês. Cada uma precisa estar separada na apuração, porque a comissão fica sempre no Anexo III e a taxa de administração pode mudar de anexo. O cálculo do Fator R está em Fator R: como calcular e descobrir se a sua empresa está no anexo certo.

CRECI: o registro do corretor e o da imobiliária

A Lei 6.530/1978 regula a profissão. O art. 2º permite o exercício ao possuidor do título de Técnico em Transações Imobiliárias, e o art. 3º dá ao corretor a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis.

A empresa também se inscreve. O art. 4º prevê a inscrição do corretor e da pessoa jurídica, e o art. 6º diz que a pessoa jurídica inscrita no Conselho Regional tem os mesmos deveres e direitos da pessoa física inscrita.

O ponto que mais pesa na abertura está no art. 6º, §1º: a imobiliária precisa ter como sócio gerente ou diretor um corretor de imóveis individualmente inscrito. Isso define quem entra no contrato social antes de qualquer outra decisão.

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Comissão de venda e aluguel repassado: o que é receita da imobiliária

Na venda, a receita da imobiliária é a comissão, o preço do serviço de intermediação. Quando a comissão é dividida com corretor parceiro, o contrato precisa dizer quanto é de quem, porque cada um reconhece a parte que remunera o próprio serviço.

Na locação administrada, o inquilino paga o aluguel para a imobiliária, que desconta a taxa de administração e repassa o resto ao proprietário. Esse repasse não é receita da imobiliária.

A base está no conceito de receita bruta da LC 123/2006, art. 3º, §1º: o produto da venda de bens e serviços nas operações de conta própria, o preço dos serviços prestados e o resultado nas operações em conta alheia. O aluguel do locador é operação em conta alheia, e a receita da imobiliária é o resultado dela, a taxa.

Se o aluguel inteiro entra como faturamento, a receita dos últimos doze meses infla, a alíquota efetiva sobe e o Fator R da administração cai. O que protege a separação é contrato de administração claro, prestação de contas ao locador e controle de repasse imóvel a imóvel.

DIMOB: o que a imobiliária declara todo ano

A DIMOB, instituída pela IN RFB 1.115/2010, é a declaração em que a Receita Federal recebe as operações imobiliárias do ano. Pela página oficial da Receita, estão obrigadas as pessoas jurídicas e equiparadas que:

comercializem imóveis que construíram, lotearam ou incorporaram para esse fim;
intermediem aquisição, alienação ou aluguel de imóveis;
realizem sublocação de imóveis;
sejam constituídas para construção, administração, locação ou alienação de patrimônio próprio, dos condôminos ou dos sócios.

O prazo é o último dia útil de fevereiro do ano seguinte ao das operações, e a entrega fora do prazo gera multa por mês de atraso. Os dados saem do mesmo controle de repasse que separa a receita, por isso ele precisa estar certo o ano inteiro.

Quanto à entrega da DIMOB pela contabilidade, depende do caso, no Diagnóstico WJR a gente diz.

Carnê-leão ou empresa: a conta do corretor autônomo

O corretor que recebe comissão de pessoa física na conta pessoal apura o carnê-leão todo mês, pela tabela progressiva. Em 2026 ela é isenta até R$ 2.428,80 e sobe por faixas de 7,5%, 15% e 22,5%.

Acima de R$ 4.664,68, a alíquota é de 27,5%, com parcela a deduzir de R$ 908,73. É o topo da tabela.

O redutor de 2026 zera o imposto mensal para rendimento até R$ 5.000,00 e diminui até R$ 7.350,00, pelas Leis 15.191/2025 e 15.270/2025, aplicado sobre o imposto já calculado.

A comparação honesta é entre esses 27,5% e a alíquota inicial do Anexo III, onde a corretagem fica, somando o pró-labore e o custo de manter a empresa. No pró-labore, a empresa desconta 11% do sócio que trabalha, com teto do salário de contribuição de R$ 8.475,55 em 2026.

Na reforma tributária, a LC 214/2025 prevê, no art. 127, redução de 30% para 18 profissões regulamentadas listadas na lei. Conferir a lista vem antes de qualquer conclusão sobre pagar mais, e o efeito para quem presta serviço está em Reforma tributária para prestador de serviço: o que muda.

Para quem também compra imóvel na planta ou negocia com incorporadora, o regime de quem constrói e incorpora está em Contabilidade para construtoras: Anexo IV, CNO, ISS da obra e RET.

Como a WJR faz a contabilidade para imobiliárias

A WJR foi fundada em 1995, tem escritório na Mooca, e a trajetória está em Quem somos: a WJR Contabilidade, na Mooca desde 1995. O atendimento é presencial e online, com um time especializado dentro do grupo de WhatsApp da imobiliária, além de e-mail e portal do cliente.

Na rotina, a WJR emite o DAS e transmite as declarações, incluindo PGDAS-D e DEFIS, e faz todo o processo de opção pelo Simples, descrito em Contabilidade Simples Nacional para quem quer pagar o justo. Você só paga a guia.

O RBT12 e o sublimite são acompanhados todo mês, dentro da mensalidade. Com comissão e taxa de administração no mesmo mês, é esse acompanhamento que mostra o efeito de cada receita.

O pró-labore é definido com critério, a partir da estratégia alinhada com você. Antes de contratar corretor com carteira assinada, a WJR simula o custo do funcionário sem cobrar, e depois faz o eSocial inteiro, inclusive a transmissão.

Todas as mensagens da Receita são acompanhadas, inclusive o Termo de Exclusão no DTE. A NFS-e nacional é conduzida junto com você, com cadastro no emissor municipal, e a WJR tem emissor de notas próprio.

A abertura de empresa pode ser gratuita, dependendo da análise, com CCM, certificado digital e emissor configurados. A WJR atende todos os regimes, inclusive Lucro Presumido e Lucro Real.

Nas palavras da Priscila, cliente: "atendimento humanizado e ágil, todos sempre prontos a atender e esclarecer todas as dúvidas". Os outros nichos estão em Segmentos. O primeiro passo é o Diagnóstico WJR, gratuito e sem compromisso, com resposta em algumas horas.

Perguntas frequentes

Corretor de imóveis pode ser MEI?+

Não. O CNAE 6821-8/01, de corretagem, não consta do Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018, e a lista não traz ocupação de corretor de imóveis. O mesmo vale para o 6822-6/00, de administração.

Qual anexo do Simples Nacional a imobiliária usa?+

Corretagem de imóveis é Anexo III sempre. Administração e locação de imóveis de terceiros é Anexo III com Fator R igual ou superior a 28% e Anexo V abaixo disso.

O aluguel que a imobiliária recebe e repassa ao proprietário é receita dela?+

Não. Pela LC 123/2006, art. 3º, §1º, a receita bruta é o preço do serviço e o resultado nas operações em conta alheia. A receita da imobiliária é a taxa de administração.

A imobiliária precisa de registro no CRECI?+

Sim. A Lei 6.530/1978 prevê a inscrição da pessoa jurídica no Conselho Regional, e o art. 6º, §1º, exige que a empresa tenha como sócio gerente ou diretor um corretor individualmente inscrito.

Qual o prazo da DIMOB?+

O último dia útil de fevereiro do ano seguinte ao das operações, conforme a Receita Federal. A declaração segue a IN RFB 1.115/2010, e a entrega fora do prazo gera multa por mês de atraso.

Corretor autônomo paga carnê-leão?+

Sim, quando recebe comissão de pessoa física na conta pessoal. A tabela de 2026 vai de isento até R$ 2.428,80 a 27,5% acima de R$ 4.664,68, com o redutor aplicado depois.

Contabilidade para imobiliárias: comissão, aluguel repassado, CRECI e DIMOB