Reforma tributária no aluguel: quem paga IBS e CBS

Na reforma tributária, o aluguel recebido por pessoa física só passa a pagar IBS e CBS quando, no ano anterior, a receita de locação passou de R$ 240.000 e os contratos envolveram mais de 3 imóveis distintos, as duas coisas ao mesmo tempo (LC 214, art. 251, § 1º, I). Quem entra na regra, e toda empresa locadora no regime regular, paga com alíquotas reduzidas em 70% (art. 261, parágrafo único) e, no aluguel residencial, abate R$ 600 por mês por imóvel da base (art. 260).

O tema interessa a quem vive de renda de imóveis, a quem montou ou pensa em montar uma holding patrimonial e à empresa que aluga imóveis próprios. A mudança é no imposto sobre o consumo: o imposto de renda sobre o aluguel segue regra própria e não é tratado pela LC 214.

Reforma tributária no aluguel: quem paga IBS e CBS?

A pessoa física que aluga imóvel só vira contribuinte do regime regular se, no ano-calendário anterior, cumprir as duas condições do art. 251, § 1º, I:

a receita total com locação, cessão onerosa e arrendamento passou de R$ 240.000; e
essas operações tiveram por objeto mais de 3 imóveis distintos.

As condições são cumulativas. Veja três situações, pela letra da lei:

|---|---|---|---|

| Aposentado com 5 apartamentos | R$ 180.000 | 5 | Não, a receita não passou do limite |

| Dono de 2 galpões | R$ 200.000 | 2 | Não, não cumpre nenhuma das duas |

| Investidor com 6 salas | R$ 300.000 | 6 | Sim, cumpre as duas condições |

Três detalhes mudam a conta. O valor de R$ 240.000 é atualizado todo mês pelo IPCA desde a publicação da lei (art. 251, § 5º), então o número nominal já não é exatamente esse. O que conta como "imóvel distinto" será definido em regulamento (§ 6º). E a pessoa física pode entrar no mesmo ano, sem esperar o seguinte, quando a receita de locação passa em 20% o limite (§ 2º, II).

Empresa locadora é outra história: a pessoa jurídica no regime regular que aluga imóvel está no regime específico de bens imóveis desde o início (art. 251, caput), sem limite de receita nem de número de imóveis.

Quanto fica o IBS e a CBS no aluguel com a redução de 70%?

A locação, a cessão onerosa e o arrendamento de imóveis têm as alíquotas de IBS e CBS reduzidas em 70% (art. 261, parágrafo único). As demais operações com imóveis, como a venda, ficam com redução de 50% (art. 261, caput), assunto de Reforma tributária na construção civil: redutores, 50% e obra.

Sobre qual alíquota a redução é aplicada? A alíquota de referência ainda será fixada por resolução do Senado, com cálculo do TCU. Qualquer percentual final que circule hoje é projeção.

A base de cálculo também tem abatimentos:

redutor social de R$ 600 por mês, por imóvel, na locação para uso residencial, até o limite da base (art. 260), atualizado mensalmente pelo IPCA;
tributos e emolumentos do imóvel e despesas de condomínio não entram no valor da locação (art. 255, § 2º).

Um exemplo simples: aluguel residencial de R$ 3.000 por mês, com condomínio e IPTU cobrados à parte. A base começa em R$ 3.000, perde R$ 600 do redutor social e fica em R$ 2.400, sobre os quais incide a alíquota já reduzida em 70%. O cálculo final só fecha quando a alíquota de referência existir.

O local da operação é onde o imóvel está (art. 11, II): o imposto do apartamento alugado em Campinas vai para Campinas, mesmo que o dono more em São Paulo.

Diagnóstico WJR, gratuito e sem compromisso

Chama no WhatsApp, conta o que te incomoda e a gente responde em algumas horas.

Quero entender o impacto na minha empresa

Aluguel por temporada entra na mesma regra?

Não. A locação de imóvel residencial por até 90 dias ininterruptos, feita por contribuinte do regime regular, segue as regras dos serviços de hotelaria (art. 253). Isso vale também para a pessoa física que cumpre as condições do art. 251 (art. 253, § 1º).

Na hotelaria, a redução é de 40%, e não de 70% (art. 281). Além disso, o hóspede que é empresa não pode tomar crédito do imposto pago (art. 283). Quem aluga por diária em aplicativo e passou dos limites precisa separar a receita de temporada da locação comum.

Holding patrimonial ainda faz sentido com a reforma?

A holding que aluga imóveis próprios é pessoa jurídica e, no regime regular, está no regime específico de bens imóveis (art. 251, caput). Ela não tem o filtro de R$ 240.000 e mais de 3 imóveis que protege a pessoa física: paga IBS e CBS sobre o aluguel, com a redução de 70% e o redutor de R$ 600 no residencial.

Por isso a comparação mudou. Antes de montar ou manter uma holding só para receber aluguel, vale refazer a conta com três perguntas:

Os imóveis, somados, passariam dos dois limites da pessoa física?
Os inquilinos são empresas que aproveitam crédito ou pessoas físicas?
A holding cumpre outros papéis, como organizar sucessão e governança familiar?

A sucessão também mexe: a EC 132 tornou o ITCMD progressivo (CF, art. 155, § 1º, VI), o que pesa na decisão de planejar agora. A estrutura em si é trabalho de Holding familiar: organizar o patrimônio antes que a vida decida por você.

Para quem terceiriza a gestão, a administração e a intermediação de imóveis também estão no regime (art. 252, IV), e o dia a dia da imobiliária está em Contabilidade para imobiliárias: comissão, aluguel repassado, CRECI e DIMOB.

O contrato de aluguel precisa mudar?

O reequilíbrio previsto na LC 214 vale para contratos administrativos (arts. 373 a 377), e a lei exclui os contratos privados dessa regra (art. 373, § 2º). No aluguel entre particulares, repassar ou não o IBS e a CBS é negociação entre locador e locatário, e o melhor momento é a renovação. O que escrever está em Cláusula de reforma tributária no contrato: o que a lei garante e o que negociar.

Como a WJR ajuda quem vive de aluguel

O primeiro passo é saber de que lado da linha você está: receita de locação, número de imóveis, tipo de inquilino e se existe holding. Com isso, dá para ver se a pessoa física entra no IBS e na CBS e se a estrutura atual ainda faz sentido. A WJR atende todos os regimes tributários, e os demais temas da reforma estão em Reforma tributária: o guia da WJR para quem tem empresa.

O time especializado fica no grupo de WhatsApp de cada cliente, e o escritório, fundado em 1995, atende na Mooca e online, com 5 estrelas no Google. Como diz a Mariana: "eles te inserem em todo o processo, deixando tudo muito bem explicado". O Diagnóstico WJR é gratuito, sem compromisso, com resposta em algumas horas.

Perguntas frequentes

Quem aluga só um imóvel vai pagar IBS e CBS?+

Não, se for pessoa física. A lei exige mais de 3 imóveis distintos e receita acima de R$ 240.000 no ano anterior, as duas condições juntas (LC 214, art. 251, § 1º, I).

A redução do aluguel é de 70% ou de 50%?+

Na locação, cessão onerosa e arrendamento, é de 70% (art. 261, parágrafo único). A redução de 50% vale para as demais operações com imóveis, como a venda.

O condomínio entra na base do imposto?+

Não. As despesas de condomínio e os tributos e emolumentos do imóvel não entram no valor da locação (art. 255, § 2º).

O redutor de R$ 600 vale para imóvel comercial?+

Não. O redutor social de R$ 600 por mês é para locação de imóvel para uso residencial (art. 260).

Aluguel por temporada tem a redução de 70%?+

Não. Até 90 dias ininterruptos, o aluguel residencial segue as regras da hotelaria (art. 253), com redução de 40% (art. 281). A WJR mapeia a receita de locação, os imóveis e a estrutura de cada cliente e acompanha a entrada do IBS e da CBS no aluguel dentro de Adequação à reforma tributária para a sua empresa.

Reforma tributária no aluguel: quem paga, redução de 70% e holding