CNAE para zeladoria de condomínios: 8111-7/00

O CNAE para zeladoria e serviços para condomínios é a subclasse 8111-7/00, serviços combinados para apoio a edifícios, quando a empresa fornece pessoal para mais de um serviço no prédio do cliente, como zeladoria, portaria, recepção e limpeza. Essa atividade não pode ser MEI e, no Simples Nacional, a parte de limpeza e conservação tende a ir ao Anexo IV, com retenção de INSS pelo condomínio.

Qual é o CNAE para zeladoria e serviços para condomínios?

A tabela do IBGE descreve a 8111-7/00 como o fornecimento de pessoal de apoio para prestar uma combinação de serviços em instalações prediais de clientes. A nota cita limpeza geral, manutenção, disposição do lixo, recepção e portaria. A lista de atividades da subclasse traz, com essas palavras, "zeladoria; serviço de", "portaria remota, eletrônica", "portaria virtual" e "controle de acesso".

O ponto que define o código é a combinação. A própria nota do IBGE diz que a empresa que fornece um único tipo de serviço de apoio é classificada pelo serviço oferecido. Quem só faz limpeza no interior de prédios, por exemplo, vai para a 8121-4/00, limpeza em prédios e em domicílios.

Outra nota da 8111-7/00 diz que as unidades classificadas nela fornecem pessoal, mas não têm responsabilidade pela atividade do cliente. Ou seja, a empresa coloca o zelador e o porteiro, mas quem administra o condomínio é outro agente.

O que fica fora desse código

As notas explicativas do IBGE separam algumas atividades vizinhas, e isso evita o erro mais comum na abertura:

O próprio condomínio usa a 8112-5/00, que inclui os serviços prestados por empregados contratados pelo condomínio. Se o zelador é registrado pelo prédio, não há empresa de zeladoria no meio.
A administração de condomínios fica na 6822-6/00, segundo a nota da 8112-5/00. É o caso da administradora que cuida de boletos, assembleias e prestação de contas, tema de CNAE para administração de condomínios: a administradora é uma coisa, o condomínio é outra.
Limpeza isolada fica na 8121-4/00, e a limpeza e o tratamento de piscinas ficam na 8129-0/00.
Equipe que toca uma operação inteira do cliente (um hotel ou um hospital, por exemplo) é classificada pela atividade principal do estabelecimento, conforme a nota da 8111-7/00.

Este site tem páginas próximas com outro ângulo: CNAE para facilities e serviços de apoio predial: 8111-7/00 e o que muda no Simples trata do facilities para empresas, CNAE para copeiragem e serviços de apoio: quando é 8111-7/00 e o que pesa no Simples da copeiragem, CNAE para limpeza de condomínios: código, Anexo IV e retenção do INSS da empresa só de limpeza e CNAE para portaria e recepção terceirizada: o 8111-7/00 e a trava da cessão de mão de obra no Simples da portaria. Esta página fica com a empresa que combina serviços dentro do condomínio.

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Empresa de zeladoria pode ser MEI?

Não. A subclasse 8111-7/00 não aparece no Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018, que lista as ocupações permitidas ao MEI. O Anexo XI também não tem ocupação com "zelador", "porteiro" ou "recepcionista" no nome.

Há uma razão prática além da lista. A empresa de serviços combinados normalmente tem vários empregados alocados em prédios diferentes, e isso foge do perfil do MEI. A abertura já começa como ME ou EPP, com contrato social e inscrição municipal.

Como fica a zeladoria de condomínios no Simples Nacional

Primeiro, a vedação. A LC 123/2006, art. 17, XII, proíbe no Simples a empresa que realize cessão ou locação de mão de obra. O art. 18, § 5º-H, diz que essa vedação não se aplica às atividades do § 5º-C. E o § 5º-C, VI, cita "serviço de vigilância, limpeza ou conservação".

Na prática, a parte do contrato que é limpeza ou conservação, mesmo com cessão de pessoal, pode ficar no Simples e tende a ser tributada no Anexo IV. Nesse anexo, a contribuição previdenciária patronal (CPP) não está dentro do DAS e é recolhida à parte, como diz o próprio § 5º-C. A tabela e o efeito no custo estão em Anexo IV do Simples Nacional: a tabela e o INSS patronal fora do DAS.

Portaria e recepção não aparecem literalmente no § 5º-C. Por isso, o enquadramento de cada serviço do contrato depende da análise da atividade, e o contador confere antes de definir o anexo. Fator R não se aplica aqui: ele só vale para as atividades dos §§ 5º-I e 5º-M do art. 18, e serviço de limpeza e conservação não está entre elas.

A retenção de 11% de INSS na nota

A Lei 8.212/1991, art. 31, manda a empresa contratante de serviços executados mediante cessão de mão de obra reter 11% do valor bruto da nota e recolher em nome da empresa cedente até o dia 20 do mês seguinte. O § 4º, I, do mesmo artigo inclui expressamente "limpeza, conservação e zeladoria" entre esses serviços.

Isso significa que o condomínio que contrata a empresa de zeladoria retém parte do valor da nota. Para a prestadora, o valor retido entra na apuração das contribuições previdenciárias, e o fluxo de caixa precisa prever esse desconto. A lógica da retenção está em O que é INSS sobre nota fiscal de serviço: quando o cliente retém 11% e como o prestador recupera.

O § 5º do art. 31 também pede folhas de pagamento distintas para cada contratante. Com vários prédios na carteira, a folha precisa separar a equipe de cada condomínio, e isso pesa na escolha de quem cuida do departamento pessoal (Folha de pagamento terceirizada para quem não quer errar com gente).

O que conferir antes de abrir a empresa

Antes de registrar o CNPJ, vale passar por esta lista:

Serviços do contrato: se for só um, o código pode ser outro; se forem vários, a 8111-7/00 é a principal.
Vigilância armada ou segurança: tem código próprio (8011-1/01) e regras específicas, e não deve entrar como secundária sem análise.
Portaria remota: está na lista da 8111-7/00, mas a instalação de equipamentos pode pedir código de instalação.
Convenção coletiva: piso e benefícios de zeladores e porteiros podem vir de convenção coletiva, então confira a da categoria.
Inscrição municipal: o serviço paga ISS ao município; o guia Como escolher o CNAE: principal, secundários e o que o código muda na sua empresa mostra como montar os códigos.

O guia do segmento em Contabilidade para condomínios: eSocial, EFD-Reinf e o fim da DIRF mostra o lado do condomínio que contrata.

Como a WJR ajuda

A WJR é um escritório de contabilidade na Mooca, em São Paulo, com mais de 30 anos de experiência e atendimento presencial e online (Quem somos: a WJR Contabilidade, na Mooca desde 1995). O primeiro passo é o Diagnóstico WJR, gratuito e sem compromisso, com resposta em algumas horas. Outras atividades estão em Cnae.

Perguntas frequentes

Zelador contratado direto pelo condomínio usa qual CNAE?+

Nenhum CNAE de empresa prestadora. O condomínio é classificado na 8112-5/00, e a nota do IBGE inclui nela os serviços prestados por empregados contratados pelo próprio condomínio. O zelador, nesse caso, é empregado do prédio.

Empresa que só faz limpeza de condomínio usa o 8111-7/00?+

Não. Pela nota do IBGE, quem fornece um único tipo de serviço é classificado pelo serviço. A limpeza geral de prédios vai para a 8121-4/00, e o tema está em CNAE para limpeza de condomínios: código, Anexo IV e retenção do INSS.

A empresa de zeladoria pode ficar no Simples Nacional?+

Pode, para as atividades de limpeza e conservação. A cessão de mão de obra é vedada no Simples (art. 17, XII), mas o art. 18, § 5º-H, afasta essa vedação para o § 5º-C, que inclui limpeza e conservação, tributadas no Anexo IV.

Por que o condomínio desconta 11% da minha nota?+

Porque a Lei 8.212/1991, art. 31, manda o contratante de cessão de mão de obra reter 11% do valor bruto e recolher até o dia 20 do mês seguinte. Zeladoria aparece no § 4º, I, como serviço sujeito à retenção.

Portaria virtual entra no mesmo código?+

A lista de atividades da 8111-7/00 traz "portaria remota, eletrônica" e "portaria virtual". Se a empresa só faz monitoramento eletrônico, o código pode ser outro, e o enquadramento é conferido antes da abertura.

CNAE para zeladoria e serviços para condomínios: código, Simples e retenção