CNAE para administração de condomínios: a administradora é uma coisa, o condomínio é outra

CNAE para administração de condomínios: o código é o 6822-6/00, gestão e administração da propriedade imobiliária, em que o IBGE inclui a administração de condomínios prediais por conta de terceiros e a atividade de síndico profissional. O 8112-5/00 é o código do próprio condomínio, e não da empresa que o administra.

Quem abre uma administradora costuma tropeçar justamente nessa fronteira. Esta página mostra qual código vai no contrato social, o que fica de fora e o que conferir antes do registro.

Qual é o CNAE para administração de condomínios?

Conferidos na tabela de subclasses do IBGE e no Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018:

• 6822-6/00, gestão e administração da propriedade imobiliária. O IBGE lista a administração de condomínios prediais, residenciais e comerciais, por conta de terceiros, a gestão de condomínios, o síndico profissional, a administradora de imóveis de terceiros, a administradora de shopping centers e a vistoria de imóveis para locação.
• 8112-5/00, condomínios prediais. É o código do condomínio em si e dos serviços prestados por empregados que ele mesmo contrata. A nota do IBGE manda a administração de condomínios para o 6822-6/00.
• 8111-7/00, serviços combinados para apoio a edifícios, exceto condomínios prediais. Serve para quem fornece pessoal de portaria, recepção, zeladoria e limpeza geral para os prédios dos clientes.
• 8121-4/00, limpeza em prédios e em domicílios, para a empresa que só limpa. A explicação está em CNAE para limpeza e conservação: o código da empresa de limpeza, o do apoio a prédios e o das limpezas especiais.
• 6821-8/02, corretagem no aluguel de imóveis, que é intermediação e não administração. O IBGE manda a gestão e administração da propriedade imobiliária para o 6822-6/00.

A diferença prática é de quem contrata quem. O condomínio tem CNPJ próprio, com o 8112-5/00, e a administradora é uma empresa à parte, que presta serviço ao condomínio por contrato.

Administradora de condomínios pode ser MEI?

Não. O Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018, a lista fechada de ocupações do MEI, não traz o 6822-6/00, o 8112-5/00 nem o 8111-7/00. Também não há ocupação de síndico ou de administrador de condomínio.

O síndico profissional que fatura por conta própria precisa, portanto, de uma empresa de outro porte, com o código escolhido pelo que ela faz de fato, como explica Como escolher o CNAE: principal, secundários e o que o código muda na sua empresa.

O que o código muda no Simples Nacional?

A LC 123/2006, art. 18, §5º-D, I, cita a "administração e locação de imóveis de terceiros" e a manda para o Anexo III. O §5º-M, II, leva essa receita ao Anexo V quando a folha de salários fica abaixo de 28% da receita bruta, e os dois valores são os dos 12 meses anteriores (§5º-K). A conta está em Fator R: como calcular e descobrir se a sua empresa está no anexo certo, e o desenho dos códigos de imóveis de terceiros, em CNAE para aluguel de imóveis: o código muda se o imóvel é seu ou de terceiros.

O IBGE põe a administração de condomínios na mesma subclasse da administração de imóveis de terceiros, mas a lei não escreve a palavra condomínio nesse dispositivo. Por isso o enquadramento da sua administradora deve ser fechado com o contador antes da opção pelo Simples.

No ISS, a lista da LC 116/2003 traz no item 17.12 a "administração em geral, inclusive de bens e negócios de terceiros".

Já o condomínio contratante não é empresa e tem obrigações próprias, que estão em Contabilidade para condomínios: eSocial, EFD-Reinf e o fim da DIRF.

O que conferir antes de abrir a administradora?

O primeiro ponto é o contrato. O Código Civil permite que a assembleia escolha um síndico que não seja condômino (art. 1.347) e que o síndico transfira poderes de representação ou funções administrativas com aprovação da assembleia, salvo regra contrária da convenção (art. 1.348, §2º). A administradora trabalha dentro desse desenho.

O segundo é o registro de corretor. A Lei 6.530/1978 reserva ao Corretor de Imóveis a intermediação na compra, venda, permuta e locação (art. 3º), e a pessoa jurídica precisa de um corretor inscrito como sócio gerente ou diretor (art. 6º, §1º). Administrar o condomínio não está nesse artigo, mas a administradora que também intermedia aluguel entra nele, e o caso das imobiliárias está em CNAE para imobiliária: vender, alugar e administrar são três subclasses, e o CRECI vem junto.

O terceiro é o fornecimento de gente. Quem coloca porteiro e zelador no prédio do cliente exerce outra atividade, e a LC 123/2006 veda o Simples à empresa que realiza cessão ou locação de mão de obra (art. 17, XII), com exceções para certas atividades de serviço. Esse desenho precisa ir ao contador antes de entrar no objeto social.

Qual o erro mais comum de quem escolhe o código?

O primeiro é registrar a administradora com o 8112-5/00. Esse código descreve o condomínio, e o IBGE diz expressamente que a administração fica no 6822-6/00.

O segundo é usar a corretagem de aluguel (6821-8/02) para quem cobra taxa de administração. A intermediação e a gestão são atividades diferentes na tabela, com regras diferentes de registro.

O terceiro é abrir o CNPJ só com o 6822-6/00 e depois vender portaria e limpeza. Cada serviço novo pede o código próprio, incluído como atividade secundária. A Receita define a atividade principal como a de maior receita, e a lógica geral está em Como escolher o CNAE: principal, secundários e o que o código muda na sua empresa.

Como a WJR ajuda na escolha do CNAE da administradora?

A WJR é um escritório de contabilidade fundado em 1995, com mais de 30 anos de experiência e sede na Mooca, em São Paulo. O atendimento é presencial e online, com um escritório presencial com pessoas reais, e cada cliente tem um grupo de WhatsApp com o time especializado.

A abertura da empresa está em Abrir empresa em São Paulo do jeito certo, do primeiro passo ao CNPJ ativo, e a inclusão de atividades em um CNPJ já aberto passa por Alteração contratual: atualize o contrato social sem travar a empresa. Depende do caso, e no Diagnóstico WJR a gente diz quais códigos e qual anexo cabem na sua administradora.

O Diagnóstico WJR é gratuito e sem compromisso, presencial ou online, com resposta em algumas horas. Os outros códigos por atividade estão em Cnae.

Perguntas frequentes

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Fontes: IBGE, API de subclasses da CNAE, 6822-6/00 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/6822600, IBGE, API de subclasses da CNAE, 8112-5/00 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/8112500, IBGE, API de subclasses da CNAE, 8111-7/00 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/8111700, IBGE, API de subclasses da CNAE, 6821-8/02 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/6821802, IBGE, API de subclasses da CNAE, 8121-4/00 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/8121400, Receita Federal, Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018 https://www8.receita.fazenda.gov.br/simplesnacional/arquivos/manual/anexo_xi.pdf, Planalto, Lei Complementar 123/2006, art. 17, XII, e art. 18, §5º-D, I, §5º-K e §5º-M https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp123.htm, Planalto, Lei Complementar 116/2003, lista de serviços, item 17.12 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp116.htm, Planalto, Código Civil, arts. 1.347 e 1.348 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm, Planalto, Lei 6.530/1978, art. 3º e art. 6º, §1º https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6530.htm