CNAE para loteamento: o código muda conforme o loteador faz ou não a infraestrutura

CNAE para loteamento: o código é o 6810-2/03, loteamento de imóveis próprios, quando a subdivisão é feita sem benfeitorias, e o 4299-5/99, outras obras de engenharia civil, quando o loteador executa vias e infraestrutura. Nenhum dos dois é MEI, e o Simples Nacional é vedado a quem se dedica ao loteamento.

A pergunta que decide o código é simples e a resposta nem sempre é: o loteador só divide a terra, ou também abre as ruas e leva água e luz? O IBGE trata as duas situações em subclasses diferentes, e a vedação ao Simples vale para as duas.

Qual é o CNAE para loteamento?

Conferidos na tabela de subclasses do IBGE e no Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018:

• 6810-2/03, loteamento de imóveis próprios. A nota do IBGE compreende o loteamento, ou subdivisão de terras próprias, sem realização de benfeitorias, e a lista cita o loteamento e a venda de imóveis próprios.
• 4299-5/99, outras obras de engenharia civil não especificadas anteriormente. A lista traz o loteamento (subdivisão de terras) com execução de benfeitorias, e a nota inclui a subdivisão de terras com benfeitorias, como a construção de vias e os serviços de infraestrutura.
• 6810-2/01, compra e venda de imóveis próprios, para o terreno que é vendido inteiro, sem subdivisão. A nota do IBGE manda o loteamento para o 6810-2/03.
• 4110-7/00, incorporação de empreendimentos imobiliários, para a venda de unidades em edificação, assunto de CNAE para incorporadora: o 4110-7/00, por que não é a construtora e o que muda no imposto.
• 6821-8/01, corretagem na compra e venda de imóveis, para quem vende os lotes de terceiros por comissão.

A Lei 6.766/1979 ajuda a escolher. O art. 2º, §1º, define loteamento como a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. O §5º do mesmo artigo inclui na infraestrutura básica o escoamento de águas pluviais, a iluminação pública, o esgoto, a água potável, a energia e as vias de circulação.

Como o loteamento da lei envolve abrir vias, o enquadramento no 4299-5/99 é o mais provável para quem executa a obra. O 6810-2/03 fica para quem só subdivide a terra. Em caso de dúvida, o contador compara o projeto aprovado com a nota do IBGE.

Loteamento pode ser MEI?

Não. Nem o 6810-2/03, nem o 4299-5/99, nem o 6810-2/01 constam do Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018, e a lista não traz a ocupação de loteador. A busca por "loteamento" na tabela de ocupações do MEI volta vazia. A lista do que o MEI pode fazer está em Atividades permitidas ao MEI: como saber se a sua ocupação entra.

O loteamento pode optar pelo Simples Nacional?

Não. O art. 17, XIV, da LC 123/2006 veda o Simples à microempresa ou empresa de pequeno porte "que se dedique ao loteamento e à incorporação de imóveis". A vedação é pela atividade, e não pelo código escolhido: trocar o CNAE para o de compra e venda não muda a natureza do que a empresa faz.

O art. 17, §1º, afasta as vedações do caput para quem se dedica exclusivamente às atividades dos §§5º-B a 5º-E do art. 18, e o loteamento não consta dessas listas. A página de restrições gerais é Atividades excluídas do Simples Nacional: entenda as restrições.

Fora do Simples, a empresa fica no lucro presumido ou no lucro real. A Lei 9.249/1995, art. 15, fixa em 8% o percentual geral sobre a receita bruta para a base do IRPJ presumido, e o §4º do mesmo artigo cita o loteamento de terrenos e a incorporação entre as atividades imobiliárias que recebem esse percentual sobre a receita financeira. O cálculo é tema de Contabilidade Lucro Presumido para empresas que cresceram, e o loteador deve confirmar com o contador o percentual de cada receita.

O que conferir antes de abrir a loteadora?

O primeiro ponto é a zona. A Lei 6.766/1979, art. 3º, só admite o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas ou de expansão urbana definidas por lei municipal.

O segundo é a aprovação. O art. 12 diz que o projeto de loteamento deve ser aprovado pela Prefeitura, e o art. 13 reserva aos Estados a disciplina da aprovação em casos como as áreas de proteção a mananciais e as de interesse especial. Depois da aprovação, o art. 18 dá 180 dias para submeter o projeto ao registro imobiliário, sob pena de caducidade.

O terceiro é a venda. O art. 37 proíbe vender ou prometer vender parcela de loteamento não registrado. A Lei 6.530/1978, art. 20, V, também proíbe o corretor de anunciar imóvel loteado sem mencionar o número do registro do loteamento.

A licença ambiental e o licenciamento da obra de infraestrutura variam conforme o município e o estado. Nesta página não foi possível confirmar, em fonte oficial aberta, um rol único de licenças, e por isso ele não é listado.

Qual o erro mais comum de quem escolhe o código?

O primeiro é registrar a loteadora como compra e venda de imóveis, o 6810-2/01, para tentar o Simples. A vedação do art. 17, XIV, é pela atividade, e a venda de lotes de um loteamento é loteamento.

O segundo é usar o 6810-2/03 quando a empresa executa a infraestrutura. A nota do IBGE do 6810-2/03 diz que o código não compreende o loteamento com benfeitorias, que fica no 4299-5/99.

O terceiro é confundir com a construtora. A construção de edifícios é outro código e outro anexo, tratados em CNAE para construtora pequena: o código da obra, o da administração e os dos ofícios. A terraplenagem da gleba também tem código próprio, em CNAE para terraplenagem: o código da obra, o da demolição e o do aluguel de máquina.

A imobiliária que vende os lotes por comissão está em CNAE para imobiliária: vender, alugar e administrar são três subclasses, e o CRECI vem junto. O método geral para fechar a lista de códigos está em Como escolher o CNAE: principal, secundários e o que o código muda na sua empresa.

Como a WJR ajuda na escolha do CNAE da loteadora?

A WJR é um escritório de contabilidade fundado em 1995, com mais de 30 anos de experiência, atendimento presencial e online e sede na Mooca, em São Paulo. Comércio e prestadores de serviço estão entre os tipos de cliente da casa, e o time especializado acompanha cada empresa pelo grupo de WhatsApp.

Se a loteadora ainda vai abrir, o caminho está em Abrir empresa em São Paulo do jeito certo, do primeiro passo ao CNPJ ativo. Se ela já existe e passou a executar a infraestrutura, a inclusão da atividade passa por Alteração contratual: atualize o contrato social sem travar a empresa. Depende do caso, e no Diagnóstico WJR a gente diz quais códigos cabem no seu. O quadro do setor está em Contabilidade para construtoras: Anexo IV, CNO, ISS da obra e RET.

O Diagnóstico WJR é gratuito e sem compromisso, presencial ou online, com resposta em algumas horas. As outras atividades estão no índice Cnae.

Perguntas frequentes

Fontes: IBGE, API de subclasses da CNAE, 6810-2/03 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/6810203, IBGE, API de subclasses da CNAE, 6810-2/01 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/6810201, IBGE, API de subclasses da CNAE, 4299-5/99 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/4299599, IBGE, API de subclasses da CNAE, 4110-7/00 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/4110700, IBGE, API de subclasses da CNAE, 6821-8/01 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/6821801, Receita Federal, Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018 https://www8.receita.fazenda.gov.br/simplesnacional/arquivos/manual/anexo_xi.pdf, Planalto, Lei Complementar 123/2006, art. 17, XIV https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp123.htm, Planalto, Lei 6.766/1979, arts. 2º, 3º, 12, 13, 18 e 37 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6766.htm, Planalto, Lei 6.530/1978, art. 20, V https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6530.htm, Planalto, Lei 9.249/1995, art. 15 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9249.htm