CNAE para imobiliária: vender, alugar e administrar são três subclasses, e o CRECI vem junto

CNAE para imobiliária: o 6821-8/01 é o código da corretagem na compra e venda e da avaliação de imóveis, o 6821-8/02 o da corretagem no aluguel e o 6822-6/00 o da administração de imóveis de terceiros. Nenhum dos três é de MEI, e a empresa que intermedia precisa de um Corretor de Imóveis inscrito como sócio gerente ou diretor.

A palavra imobiliária cobre desde a lojinha de bairro que só vende até a casa que vende, aluga e administra centenas de contratos. Cada serviço tem código próprio, e esta página mostra como montar o CNPJ sem cair em vedação.

Qual é o CNAE para imobiliária?

Conferidos na tabela de subclasses do IBGE:

• 6821-8/01, corretagem na compra e venda e avaliação de imóveis. Inclui a intermediação sob contrato, a avaliação de imóveis para qualquer finalidade e a venda de terrenos e lotes de terceiros.
• 6821-8/02, corretagem no aluguel de imóveis, com a intermediação na locação e o assessoramento em questões de aluguel de imóveis de terceiros.
• 6822-6/00, gestão e administração da propriedade imobiliária, para quem cobra para cuidar do imóvel do dono, e não só para fechar o negócio.
• 6810-2/01 e 6810-2/02, compra e venda e aluguel de imóveis próprios, que são atividades do dono do imóvel, e não da imobiliária que intermedeia.
• 4110-7/00, incorporação de empreendimentos imobiliários, que o IBGE separa da compra e venda por conta própria.

As notas do IBGE traçam a fronteira: a classe 68.2 não compreende as atividades jurídicas, e a assessoria jurídica da transação é de outro grupo da tabela.

Quem vende e aluga imóveis de clientes registra os dois primeiros, e quem também cuida do imóvel acrescenta o 6822-6/00. O corretor que atua sozinho tem página própria em CNAE para corretor de imóveis: o código da venda, o do aluguel e o de quem administra.

Qual código deve ser o principal da imobiliária?

O de maior receita auferida ou esperada. Essa é a definição da Receita para a atividade principal, e as demais entram como secundárias.

Uma imobiliária que vive de comissão de venda tem o 6821-8/01 como principal. A que vive de taxa de administração de carteira de aluguéis tem o 6822-6/00, com a intermediação como secundária. Quando qualquer atividade muda, a Receita pede que todas as que a empresa exerce sejam informadas de novo, e isso passa por Alteração contratual: atualize o contrato social sem travar a empresa.

A imobiliária precisa de CRECI?

A Lei 6.530/1978 dá ao Corretor de Imóveis a intermediação na compra, venda, permuta e locação (art. 3º) e permite que a pessoa jurídica exerça essas atribuições quando inscrita nos termos da lei. A inscrição é regulada por resolução do Conselho Federal (art. 4º).

Na empresa, o art. 6º, §1º, exige como sócio gerente ou diretor um Corretor de Imóveis individualmente inscrito. Sem esse sócio, o CNPJ de imobiliária não fecha o desenho, e isso deve ser definido antes do contrato social. O quadro do segmento está em Contabilidade para imobiliárias: comissão, aluguel repassado, CRECI e DIMOB.

A administração de condomínios, que muitas imobiliárias oferecem, tem página própria em CNAE para administração de condomínios: a administradora é uma coisa, o condomínio é outra.

Imobiliária pode ser MEI?

Não. O Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018 não traz nenhum código da classe 68.2 nem a ocupação de corretor ou de imobiliária. O MEI é uma lista fechada de ocupações, e a atividade fora dela não entra, qualquer que seja o faturamento.

O que o código muda no Simples Nacional?

A corretagem de imóveis é Anexo III pelo art. 18, §4º, III, da LC 123/2006, desde que observado o art. 17, XV. A administração de imóveis de terceiros tem desenho próprio, com a folha de pagamento definindo o anexo, e está explicada em CNAE para aluguel de imóveis: o código muda se o imóvel é seu ou de terceiros.

Duas vedações pesam nesse segmento. O art. 17, XIV, impede o Simples para a empresa que se dedica ao loteamento e à incorporação de imóveis. E o inciso XV trata da empresa que realiza locação de imóveis próprios, com redação nova pela LC 214/2025, cujo efeito sobre a imobiliária que também aluga imóveis seus está em CNAE para corretor de imóveis: o código da venda, o do aluguel e o de quem administra.

No ISS, a lista da LC 116/2003 traz a corretagem de bens móveis ou imóveis no item 10.05 e a administração de bens de terceiros no item 17.12.

Qual o erro mais comum de quem escolhe o código?

O primeiro é registrar a imobiliária com o 6810-2/02 porque ela "mexe com aluguel". Esse código é do dono que aluga o que é seu, e a imobiliária que intermedeia usa o 6821-8/02 ou o 6822-6/00.

O segundo é abrir só com a corretagem e passar a cobrar taxa de administração sem incluir o 6822-6/00. A receita nova fica sem a atividade correspondente no cadastro.

O terceiro é misturar a imobiliária com a incorporação ou o loteamento do mesmo grupo. Quando as duas atividades convivem, o que a lei veda ao Simples pode atingir a empresa inteira, e a separação em CNPJs deve ser analisada antes de abrir. A lógica geral de escolha está em Como escolher o CNAE: principal, secundários e o que o código muda na sua empresa.

Como a WJR ajuda na escolha do CNAE da imobiliária?

A WJR é um escritório de contabilidade de São Paulo, fundado em 1995, com mais de 30 anos de experiência. O atendimento é presencial e online, na Mooca, e o time especializado acompanha cada cliente pelo grupo de WhatsApp.

A abertura da empresa está em Abrir empresa em São Paulo do jeito certo, do primeiro passo ao CNPJ ativo, com a escolha dos códigos e do regime. Se o CNPJ já existe, a inclusão de atividades passa por Alteração contratual: atualize o contrato social sem travar a empresa. Depende do caso, e no Diagnóstico WJR a gente diz como fica a sua imobiliária.

O Diagnóstico WJR é gratuito e sem compromisso, presencial ou online, com resposta em algumas horas. Os outros códigos por atividade estão em Cnae.

Perguntas frequentes

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Fontes: IBGE, API de subclasses da CNAE, 6821-8/01 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/6821801, IBGE, API de subclasses da CNAE, 6821-8/02 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/6821802, IBGE, API de subclasses da CNAE, 6822-6/00 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/6822600, IBGE, API de subclasses da CNAE, 6810-2/01 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/6810201, IBGE, API de subclasses da CNAE, 6810-2/02 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/6810202, IBGE, API de subclasses da CNAE, 6810-2/03 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/6810203, IBGE, API de subclasses da CNAE, 4110-7/00 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/4110700, Receita Federal, Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018 https://www8.receita.fazenda.gov.br/simplesnacional/arquivos/manual/anexo_xi.pdf, Planalto, Lei Complementar 123/2006, art. 17, XIV e XV, e art. 18, §4º, III https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp123.htm, Planalto, Lei Complementar 116/2003, lista de serviços, itens 10.05 e 17.12 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp116.htm, Planalto, Lei 6.530/1978, arts. 3º, 4º e 6º https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6530.htm, Receita Federal, ajuda do coletor do CNPJ, Código CNAE principal https://www38.receita.fazenda.gov.br/cadsincnac/jsp/coleta/ajuda/topicos/Codigo_CNAE_Principal.htm