CNAE para incorporadora: o 4110-7/00, por que não é a construtora e o que muda no imposto

CNAE para incorporadora: o código é o 4110-7/00, incorporação de empreendimentos imobiliários, que o IBGE descreve como a realização de empreendimentos provendo recursos financeiros, técnicos e materiais para a execução e a venda posterior. Ele não é aceito no MEI, e a LC 123/2006 veda o Simples Nacional à empresa que se dedica à incorporação.

A incorporadora e a construtora costumam ser confundidas, e o IBGE as separa. Quem vende as unidades antes da obra e responde pela entrega é incorporador. Quem constrói é construtor, e o mesmo grupo pode ter as duas empresas. Esta página trata do código e do imposto da primeira.

Qual é o CNAE para incorporadora?

Conferidos na tabela de subclasses do IBGE e no Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018:

• 4110-7/00, incorporação de empreendimentos imobiliários. A nota do IBGE compreende a realização de empreendimentos imobiliários, residenciais ou não, provendo recursos financeiros, técnicos e materiais para a sua execução e posterior venda.
• 4120-4/00, construção de edifícios, que o IBGE exclui do 4110-7/00. É o código de quem executa a obra, assunto de CNAE para construtora pequena: o código da obra, o da administração e os dos ofícios.
• 6810-2/01, compra e venda de imóveis próprios, para o terreno ou a unidade vendida sem a lógica de empreendimento.
• 6822-6/00, gestão e administração da propriedade imobiliária, para quem administra condomínios e imóveis de terceiros depois da entrega.

Uma nota do IBGE merece leitura. Se a empresa constrói para operar o prédio, como um hotel ou aluguel de espaços, e não para vender as unidades, ela não entra na incorporação: o código é o da atividade que vai explorar o prédio.

O que é incorporar, segundo a lei?

A Lei 4.591/1964, art. 28, parágrafo único, define a incorporação como a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações compostas de unidades autônomas. O art. 29 chama de incorporador quem, mesmo sem construir, compromete ou efetiva a venda de frações ideais de terreno vinculadas a unidades autônomas em edificações a construir, coordenando a incorporação e respondendo pela entrega.

O art. 32 amarra o início das vendas: o incorporador só pode alienar ou onerar as frações ideais depois do registro, no registro de imóveis, do memorial de incorporação. A Lei 6.530/1978, art. 20, V, também proíbe o corretor de anunciar imóvel em condomínio sem citar o número do registro da incorporação.

Incorporadora pode ser MEI ou Simples Nacional?

MEI não. O 4110-7/00 não consta do Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018, e a lista não traz atividade de incorporação. A relação do que o MEI pode fazer está em Atividades permitidas ao MEI: como saber se a sua ocupação entra.

Simples Nacional também não. O art. 17, XIV, da LC 123/2006 veda a opção da microempresa ou empresa de pequeno porte "que se dedique ao loteamento e à incorporação de imóveis". A vedação é pela atividade, e não pelo código do cadastro. As restrições gerais estão em Atividades excluídas do Simples Nacional: entenda as restrições.

Fator R não entra, porque a lei só o aplica às atividades dos §§5º-I e 5º-M do art. 18.

O que muda no imposto fora do Simples?

A incorporadora fica no lucro presumido ou no lucro real, a depender do faturamento e da margem. A Lei 9.249/1995, art. 15, fixa em 8% o percentual geral da presunção do IRPJ sobre a receita bruta, e o §4º cita o loteamento e a incorporação imobiliária entre as atividades que aplicam o percentual do artigo sobre a receita financeira de contratos corrigidos por índices. O cálculo completo está em Contabilidade Lucro Presumido para empresas que cresceram.

Há ainda o regime especial de tributação das incorporações. A Lei 10.931/2004, art. 1º, o institui em caráter opcional e irretratável enquanto houver direitos de crédito ou obrigações do incorporador perante os adquirentes. O art. 2º exige a entrega do termo de opção à Receita Federal e a afetação do terreno e das acessões, na forma dos arts. 31-A a 31-E da Lei 4.591.

O percentual do regime, que mudou de redação ao longo dos anos, não é afirmado nesta página. Quem pensa em optar deve pedir ao contador a conta atualizada.

O que é o patrimônio de afetação?

A Lei 4.591/1964, art. 31-A, diz que, a critério do incorporador, a incorporação pode ser submetida ao regime de afetação. O terreno, as acessões e os demais bens e direitos vinculados ficam apartados do patrimônio do incorporador e se destinam à entrega das unidades aos adquirentes.

O patrimônio de afetação não responde por dívidas da incorporação com outros bens do incorporador, e só responde pelas obrigações daquela incorporação (§1º). A afetação é opcional, mas é condição do regime especial de tributação.

Qual o erro mais comum de quem escolhe o código?

O primeiro é registrar a incorporadora no código da construtora, o 4120-4/00, para tentar o Simples pelo Anexo IV. O IBGE separa as duas atividades, e o art. 17, XIV, veda o Simples a quem incorpora.

O segundo é usar o 6810-2/01, compra e venda de imóveis próprios. O IBGE diz que ele não compreende a incorporação, e a venda das unidades de um empreendimento não é a venda de um imóvel qualquer.

O terceiro é incluir como secundário um código de loteamento sem fazer loteamento. O parcelamento de terreno tem outro caminho, tratado em CNAE para loteamento: o código muda conforme o loteador faz ou não a infraestrutura. A corretagem das unidades, por sua vez, é da imobiliária, em CNAE para imobiliária: vender, alugar e administrar são três subclasses, e o CRECI vem junto. O método geral está em Como escolher o CNAE: principal, secundários e o que o código muda na sua empresa.

Como a WJR ajuda na escolha do CNAE da incorporadora?

A WJR é um escritório de contabilidade fundado em 1995, com mais de 30 anos de experiência, atendimento presencial e online e sede na Mooca, em São Paulo. Comércio e prestadores de serviço estão entre os tipos de cliente da casa, e o time especializado acompanha cada empresa pelo grupo de WhatsApp.

Se a incorporadora ainda vai abrir, o caminho está em Abrir empresa em São Paulo do jeito certo, do primeiro passo ao CNPJ ativo. Se ela já existe e vai acrescentar a obra ou a administração, a inclusão da atividade passa por Alteração contratual: atualize o contrato social sem travar a empresa. Depende do caso, e no Diagnóstico WJR a gente diz quais códigos cabem no seu. O quadro do setor está em Contabilidade para construtoras: Anexo IV, CNO, ISS da obra e RET.

O Diagnóstico WJR é gratuito e sem compromisso, presencial ou online, com resposta em algumas horas. As outras atividades estão no índice Cnae.

Perguntas frequentes

Fontes: IBGE, API de subclasses da CNAE, 4110-7/00 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/4110700, IBGE, API de subclasses da CNAE, 4120-4/00 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/4120400, IBGE, API de subclasses da CNAE, 6810-2/01 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/6810201, IBGE, API de subclasses da CNAE, 6822-6/00 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/6822600, Receita Federal, Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018 https://www8.receita.fazenda.gov.br/simplesnacional/arquivos/manual/anexo_xi.pdf, Planalto, Lei Complementar 123/2006, art. 17, XIV https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp123.htm, Planalto, Lei 4.591/1964, arts. 28, 29 e 32 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm, Planalto, Lei 10.931/2004, arts. 1º, 2º e 31-A https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-2006/2004/lei/l10.931.htm, Planalto, Lei 6.530/1978, art. 20, V https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6530.htm, Planalto, Lei 9.249/1995, art. 15 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9249.htm