CNAE para compra e venda de imóveis próprios

O CNAE para compra e venda de imóveis próprios é o 6810-2/01, que o IBGE descreve com a compra e venda de casas, apartamentos, edifícios não residenciais e terrenos da própria empresa. A atividade não pode ser MEI e não se confunde com corretagem, loteamento ou incorporação, que têm códigos e regras próprios.

É o código de quem compra imóvel no nome da empresa para reformar e revender, o chamado flip, ou de quem forma um estoque de imóveis para vender. A seguir, como escolher o código e o que muda no imposto.

Qual é o CNAE para compra e venda de imóveis?

A subclasse 6810-2/01 compreende a compra e venda de imóveis próprios, como:

edifícios residenciais, apartamentos e casas;
edifícios não residenciais, inclusive salões de exposição e shopping centers;
terrenos.

As notas do IBGE também incluem a compra e venda de imóveis e terrenos através de leasing. O ponto central é a palavra "próprios": o imóvel pertence à empresa, que compra e revende por conta própria.

Compra e venda própria ou corretagem?

Quem não compra o imóvel, só aproxima comprador e vendedor e recebe comissão, faz corretagem. O IBGE coloca essa atividade na 6821-8/01, corretagem na compra e venda e avaliação de imóveis, explicada em CNAE para corretor de imóveis: o código da venda, o do aluguel e o de quem administra.

Na compra e venda própria, a receita é o valor de venda do imóvel. Na corretagem, a receita é a comissão. Misturar as duas coisas no mesmo CNPJ sem separar as receitas distorce o faturamento e o imposto.

Diagnóstico WJR, gratuito e sem compromisso

Chama no WhatsApp, conta o que te incomoda e a gente responde em algumas horas.

Quero meu Diagnóstico WJR

Quais códigos ficam ao lado?

A classe 68.10 do IBGE separa as atividades com imóveis próprios:

6810-2/02, aluguel de imóveis próprios, para quem aluga em vez de vender. Veja CNAE para aluguel de imóveis: o código muda se o imóvel é seu ou de terceiros;
6810-2/03, loteamento de imóveis próprios, para a subdivisão de terras sem benfeitorias. Veja CNAE para loteamento: o código muda conforme o loteador faz ou não a infraestrutura.

As notas da 6810-2/01 excluem a incorporação de empreendimentos imobiliários, que é a 4110-7/00, explicada em CNAE para incorporadora: o 4110-7/00, por que não é a construtora e o que muda no imposto. Quem constrói para vender também entra em outra classe.

Compra e venda de imóveis pode ser MEI?

Não. As subclasses do grupo 68.1 não estão no Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018. Além disso, o valor de um único imóvel costuma superar com folga o limite de faturamento do MEI. A empresa abre como sociedade limitada, unipessoal ou com sócios.

Compra e venda de imóveis pode ficar no Simples Nacional?

A LC 123/2006 veda o Simples para quem se dedica ao loteamento e à incorporação de imóveis (art. 17, XIV) e para quem realiza locação de imóveis próprios (art. 17, XV, na redação da LC 214/2025). A compra e venda de imóveis próprios não aparece nominalmente nessas vedações, mas o enquadramento dessa receita no Simples exige análise específica antes da opção.

Se a empresa também alugar os imóveis enquanto não vende, a vedação da locação de imóveis próprios passa a pesar. As vedações em geral estão em Quem não pode optar pelo Simples Nacional: sócios, formato da empresa, débitos e atividades.

Como fica no Lucro Presumido?

No Lucro Presumido, a base do IRPJ é de 8% da receita bruta (Lei 9.249/1995, art. 15) e a da CSLL é de 12% (art. 20, III). O art. 15, § 4º, manda aplicar o mesmo percentual à receita financeira da empresa que vende imóveis adquiridos para revenda, quando ela vem da própria venda e é apurada por índices previstos em contrato, como no parcelamento ao comprador.

Na prática, muitas empresas de compra e venda de imóveis comparam o Lucro Presumido e o Lucro Real antes de decidir. O serviço está em Contabilidade Lucro Presumido para empresas que cresceram.

Que outros custos entram na conta?

Cada compra de imóvel paga ITBI, imposto municipal sobre a transmissão onerosa de bens imóveis (Constituição, art. 156, II), com alíquota e regras definidas por cada município. Entram também escritura, registro e eventuais reformas, que fazem parte do custo do imóvel vendido.

Esse custo precisa estar documentado, porque é ele que separa o lucro do faturamento. A reforma tributária também tem regras próprias para operações com imóveis, resumidas em Reforma tributária no aluguel: quem paga, redução de 70% e holding.

Empresa de compra e venda ou holding?

São objetivos diferentes. A empresa de compra e venda gira estoque: compra, reforma e vende. A holding patrimonial organiza e protege o patrimônio da família, em geral para aluguel e sucessão, como explicado em CNAE para holding patrimonial de imóveis: aluguel, venda ou participação. Usar a mesma empresa para as duas coisas exige separar receitas e cuidar do regime.

O que conferir antes de abrir

Antes do registro, defina:

se a empresa vai só comprar e vender ou também alugar;
se vai intermediar imóveis de terceiros;
se vai lotear ou construir para vender;
como serão as vendas: à vista ou parceladas ao comprador;
quem serão os sócios e como os imóveis entram na empresa.

As respostas definem os códigos, o regime e a forma de registrar cada imóvel. O segmento imobiliário está em Contabilidade para imobiliárias: comissão, aluguel repassado, CRECI e DIMOB.

Como a WJR ajuda

A WJR é um escritório de contabilidade na Mooca, em São Paulo, com mais de 30 anos de experiência e atendimento presencial e online (Quem somos: a WJR Contabilidade, na Mooca desde 1995). Na Abrir empresa em São Paulo do jeito certo, do primeiro passo ao CNPJ ativo, o time especializado confere os códigos, compara os regimes e organiza o registro do custo de cada imóvel.

O primeiro passo é o Diagnóstico WJR, gratuito e sem compromisso, presencial ou online, com resposta em algumas horas. Outras atividades estão em Cnae.

Perguntas frequentes

Qual o CNAE para flip de imóveis?+

A 6810-2/01, compra e venda de imóveis próprios, quando a empresa compra o imóvel em seu nome para reformar e revender.

Corretor de imóveis usa o mesmo código?+

Não. A intermediação na compra e venda de imóveis de terceiros é a subclasse 6821-8/01.

Empresa de compra e venda de imóveis pode ser MEI?+

Não. As subclasses do grupo 68.1 não estão no Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018.

Loteamento usa a 6810-2/01?+

Não. O loteamento de imóveis próprios sem benfeitorias é a 6810-2/03, e a LC 123/2006 veda o Simples para loteamento e incorporação (art. 17, XIV).

Qual a presunção do Lucro Presumido na venda de imóveis?+

A base do IRPJ é de 8% da receita bruta (Lei 9.249/1995, art. 15) e a da CSLL, de 12% (art. 20, III).

CNAE para compra e venda de imóveis: o código de quem revende imóvel próprio