CNAE para holding patrimonial de imóveis: aluguel, venda ou participação

O CNAE para holding patrimonial de imóveis depende do que a holding faz: aluguel de imóveis próprios é a 6810-2/02, compra e venda de imóveis próprios é a 6810-2/01 e o controle de outras empresas é a 6462-0/00. Muita holding familiar combina mais de um desses códigos, e a escolha muda o regime tributário e o ITBI na entrada dos imóveis.

O erro mais comum é usar a 6462-0/00 para qualquer holding. Pelo IBGE, ela é o código de quem controla um grupo de empresas, não de quem administra imóveis. A seguir, como escolher.

Qual é o CNAE para holding patrimonial de imóveis?

A resposta vem da atividade que gera receita:

• 6810-2/02, aluguel de imóveis próprios: imóveis residenciais e não residenciais, vagas de garagem em base mensal e terras para exploração agropecuária. Veja CNAE para aluguel de imóveis: o código muda se o imóvel é seu ou de terceiros;
• 6810-2/01, compra e venda de imóveis próprios: casas, apartamentos, salas e terrenos da empresa. Veja CNAE para compra e venda de imóveis: o código de quem revende imóvel próprio;
• 6462-0/00, holdings de instituições não financeiras: controle do capital de um grupo de empresas com atividades preponderantemente não financeiras.

Uma holding que só guarda imóveis da família, sem alugar nem vender, também precisa de um objeto e de um código coerentes com o que vai fazer. O conceito está em Holding patrimonial: o que é e como fica o imposto sobre o aluguel.

Quando usar a 6462-0/00?

Segundo as notas do IBGE, a 6462-0/00 compreende as entidades que detêm o controle de capital de um grupo de empresas com atividades preponderantemente não financeiras, podendo exercer ou não a gestão dos negócios dessas empresas.

Quem tem participação em outras sociedades sem controle, buscando dividendos e valorização, usa a 6463-8/00, outras sociedades de participação, exceto holdings. A holding que controla as empresas operacionais da família e também tem imóveis pode ter a 6462-0/00 e a 6810-2/02 juntas. Veja Holding de participações: pra que serve e como ficam os dividendos.

Holding patrimonial pode ser MEI?

Não. Nenhuma dessas subclasses está no Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018. Além disso, a holding costuma ter sócios pessoas físicas da família, o que não combina com o MEI, que é empresário individual. A holding abre como sociedade limitada ou sociedade anônima.

Holding patrimonial de imóveis pode ser Simples Nacional?

Em regra, não. A LC 123/2006 veda o Simples para a empresa que realiza locação de imóveis próprios (art. 17, XV, na redação da LC 214/2025) e para a pessoa jurídica que participa do capital de outra pessoa jurídica (art. 3º, § 4º, VII). Os casos estão em Holding no Simples Nacional: por que a lei não deixa e o que fazer.

Por isso, a holding imobiliária costuma ficar no Lucro Presumido ou no Lucro Real. No Lucro Presumido, a locação de imóveis entra no percentual de 32% de presunção do IRPJ (Lei 9.249/1995, art. 15, § 1º, III, "c"). O cálculo do aluguel está em Tributação de aluguel na holding no Lucro Presumido: a conta contra a pessoa física.

E o ITBI na entrada dos imóveis?

A Constituição, art. 156, § 2º, I, diz que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. A exceção é quando a atividade preponderante da empresa for a compra e venda desses bens, a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil.

Ou seja, a holding que vai alugar ou vender imóveis pode não ter a imunidade, conforme a análise do município. O tema tem página própria em ITBI na holding: a imunidade na integralização e onde ela acaba.

O que muda com o código escolhido?

O código não é detalhe de formulário. Ele precisa refletir o objeto social e a receita real, e influencia:

• a possibilidade de opção pelo Simples;
• o percentual de presunção no Lucro Presumido;
• a análise do ITBI na integralização;
• as obrigações acessórias da holding.

Código de controle de empresas numa holding que só aluga imóveis, ou código de aluguel numa holding que só tem quotas, gera incoerência entre o cadastro e a receita declarada, o que pode ser questionado.

O que conferir antes de abrir

Antes do registro, defina:

• quais imóveis entram e por qual valor;
• se a holding vai alugar, vender ou só guardar os imóveis;
• se vai deter quotas das empresas operacionais da família;
• quem serão os sócios e como será a sucessão;
• qual município cobra o ITBI de cada imóvel.

As respostas definem os códigos, o regime e o planejamento da integralização. A comparação com outras soluções sucessórias também entra nessa conversa.

Como a WJR ajuda

A WJR é um escritório de contabilidade na Mooca, em São Paulo, com mais de 30 anos de experiência e atendimento presencial e online (Quem somos: a WJR Contabilidade, na Mooca desde 1995). No serviço de Holding familiar: organizar o patrimônio antes que a vida decida por você, o time especializado define os códigos, o regime e a forma de integralizar os imóveis. A parte societária fica em Abrir empresa em São Paulo do jeito certo, do primeiro passo ao CNPJ ativo.

O primeiro passo é o Diagnóstico WJR, gratuito e sem compromisso, presencial ou online, com resposta em algumas horas. Outras atividades estão em Cnae.

Perguntas frequentes

Fontes: IBGE, API de subclasses da CNAE, 6462-0/00 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/6462000, IBGE, 6463-8/00 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/6463800, IBGE, 6810-2/02 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/6810202, IBGE, 6810-2/01 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/6810201, Receita Federal, Resolução CGSN 140/2018 e Anexo XI http://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/link.action?idAto=92278, Planalto, LC 123/2006, arts. 3º e 17 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp123.htm, Planalto, Lei 9.249/1995, art. 15 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9249.htm, Planalto, Constituição, art. 156 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm