Reforma tributária e imóveis: quem paga IBS e CBS

Reforma tributária e imóveis: o IBS e a CBS passam a incidir sobre a venda, a locação, a administração, a intermediação e a construção de imóveis (LC 214/2025, art. 252), mas só quando quem faz a operação é contribuinte do regime regular. A pessoa física que vende ou aluga poucos imóveis fica de fora, e o ITBI e o IPTU seguem como impostos do município.

Esta página responde a dúvida de quem compra, vende ou mantém imóveis. O aluguel tem página própria, Reforma tributária no aluguel: quem paga, redução de 70% e holding, e a obra e a incorporação estão em Reforma tributária na construção civil: redutores, 50% e obra. Outras respostas rápidas ficam em Perguntas.

Reforma tributária e imóveis: quais operações entram?

O art. 252 da LC 214 lista as operações com bens imóveis sobre as quais o IBS e a CBS incidem:

alienação, inclusive a que vem de incorporação imobiliária e de parcelamento de solo;
cessão e atos onerosos que criam ou transferem direitos reais;
locação, cessão onerosa e arrendamento;
serviços de administração e intermediação;
serviços de construção civil.

Ficam de fora, pelo mesmo artigo, a permuta de imóveis (só a torna é tributada) e a constituição ou transmissão de direitos reais de garantia.

Quem vira contribuinte ao vender imóvel?

Quem vende pouco não vira. A pessoa física só entra no regime regular, pelo art. 251, § 1º, em três situações, uma de aluguel e duas de venda:

aluguel acima do limite do ano anterior, caso tratado na página do aluguel;
venda ou cessão de direitos de mais de 3 imóveis distintos no ano anterior, contando só os que estavam no patrimônio há menos de 5 anos;
venda, no ano anterior, de mais de 1 imóvel construído por ela mesma nos 5 anos anteriores.

Se passar desses limites durante o próprio ano, a pessoa física também vira contribuinte naquele ano (art. 251, § 2º). Para o imóvel recebido em herança, doação ou meação, o prazo de 5 anos conta desde a aquisição do cônjuge, do falecido ou do doador (§ 4º). O que é "imóvel distinto" será definido em regulamento (§ 6º).

| Situação | Entra no regime regular? |

|---|---|

| Família vende o apartamento onde morava | Não, é uma operação isolada |

| Herdeiro vende 2 casas recebidas de herança | Não, não passa de 3 imóveis |

| Investidor vende 4 imóveis comprados nos últimos 5 anos | Sim, passa de 3 no ano anterior |

| Empresa que vende imóveis no regime regular | Sim, está no regime específico (art. 251, caput) |

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Quanto o IBS e a CBS pesam na venda de imóvel?

A lei reduz as alíquotas em 50% nas operações do capítulo de imóveis e em 70% na locação, cessão onerosa e arrendamento (art. 261). As datas de entrada de cada tributo estão em Cronograma da reforma tributária ano a ano, de 2026 a 2033.

Dois redutores diminuem a base de cálculo da venda feita por contribuinte:

Redutor de ajuste: a partir de 1º de janeiro de 2027, cada imóvel de contribuinte do regime regular recebe um valor que abate a base na venda (arts. 257 e 258). Para o imóvel que já era do contribuinte em 31 de dezembro de 2026, parte do valor de aquisição atualizado ou, por opção, do valor de referência.
Redutor social: na venda de imóvel residencial novo, abatem-se R$ 100.000,00 por imóvel e R$ 30.000,00 por lote residencial, uma única vez por imóvel, com correção pelo IPCA (art. 259).

O passo a passo desses abatimentos está na página da construção civil, que é a dona do tema.

Quando o imposto é devido?

O fato gerador na venda ocorre no momento do ato de alienação, e a lei considera alienação a celebração do contrato, inclusive por promessa de compra e venda (art. 254, I e § 1º). Na locação e na administração, é o pagamento (art. 254, III e IV). Na incorporação e no parcelamento de solo, o imposto é devido a cada pagamento recebido (art. 262).

O ITBI, o IPTU e o ITCMD acabam com a reforma?

Não. A Constituição mantém com os municípios o IPTU e o imposto sobre a transmissão onerosa de imóveis entre pessoas vivas, o ITBI (art. 156, I e II). A base do IPTU pode ser atualizada pelo Poder Executivo, conforme critérios da lei municipal (art. 156, § 1º, III). O imposto sobre herança e doação, o ITCMD, também continua com os estados (art. 155, I), e o que mudou nele está em Reforma tributária no IPVA, no ITCMD e no IPTU: o que mudou.

Ou seja, o IBS e a CBS entram ao lado desses impostos, não no lugar deles. O imposto de renda sobre o ganho de capital também não faz parte da LC 214.

Como a WJR ajuda quem tem imóveis

O primeiro passo é separar quem é a pessoa física que vende de vez em quando de quem opera imóveis como atividade, e conferir os limites de cada caso. A WJR acompanha o tema no serviço de Adequação à reforma tributária para a sua empresa, com time especializado, escritório presencial com pessoas reais e 5 estrelas no Google. O Diagnóstico WJR é gratuito e sem compromisso.

Perguntas frequentes

Vou pagar IBS e CBS ao vender minha casa?+

Em regra, não. A pessoa física só vira contribuinte se passar dos limites do art. 251, § 1º, da LC 214, como vender mais de 3 imóveis no ano anterior.

Imóvel herdado entra na conta dos 3 imóveis?+

Entra, mas o prazo de 5 anos é contado desde a aquisição do falecido, do doador ou do cônjuge meeiro (art. 251, § 4º).

A permuta de imóveis é tributada?+

A permuta não é, exceto sobre a torna, a diferença paga em dinheiro (art. 252, § 2º, I).

Quando começa o redutor de ajuste?+

O valor passa a ser vinculado a cada imóvel do contribuinte a partir de 1º de janeiro de 2027 (art. 257).

Quem constrói para vender paga mais?+

Quem presta serviço de construção civil ou vende o que construiu entra no regime específico, com redução de 50% das alíquotas. O detalhe está em Reforma tributária na construção civil: redutores, 50% e obra.

Reforma tributária e imóveis: o que muda ao comprar, vender, alugar e construir