ITBI na holding: quando o imóvel paga ao entrar

O ITBI na holding costuma ficar de fora quando o imóvel entra para formar o capital social, porque a Constituição dá imunidade a essa transferência (art. 156, §2º, I). Só que a imunidade tem dois limites: não vale se a atividade preponderante da holding for compra e venda, locação de imóveis ou arrendamento mercantil, e não cobre o valor que passar do capital a integralizar, como decidiu o STF no Tema 796.

Este texto é para quem vai passar imóveis da pessoa física para uma holding e quer saber se a Prefeitura cobra imposto nessa etapa. O ponto que mais surpreende é que a holding patrimonial que vive de aluguel, o formato mais comum, é justamente a que fica fora da imunidade pelo texto da lei.

ITBI na holding: o que diz a Constituição

O ITBI é o imposto municipal sobre a transmissão onerosa de imóveis. O art. 156, §2º, I, da Constituição diz que ele não incide sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. É o caso do sócio que entrega um apartamento à holding em troca de quotas.

A mesma frase traz a exceção: a imunidade não vale se a atividade preponderante do adquirente for:

compra e venda de imóveis;
locação de imóveis;
arrendamento mercantil.

Em São Paulo, a Lei 11.154, art. 3º, III, repete a não incidência na realização de capital, e o art. 4º regula a exceção da atividade preponderante.

Como a Prefeitura de São Paulo mede a atividade preponderante

A lei paulistana usa a receita operacional da empresa que recebe o imóvel (Lei 11.154, art. 4º e §§1º e 2º):

Há atividade preponderante quando mais de 50% da receita operacional vem de compra e venda, locação ou arrendamento.
A conta olha os 2 anos anteriores e os 2 anos seguintes à aquisição.
Se a empresa começou a atividade depois da aquisição, ou há menos de 2 anos, a conta olha os 3 primeiros anos seguintes à aquisição.

Para a holding recém-aberta, isso quer dizer que a imunidade de hoje depende da receita dos próximos 3 anos. Se ela nasce para receber aluguéis, mais da metade da receita tende a ser de locação.

Quando o imposto incide, a alíquota na capital é de 3% (Lei 11.154, art. 10, II, na redação da Lei 17.719/2021).

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Tema 796: o valor que passa do capital paga

No Tema 796 (RE 796.376), julgado em 5 de agosto de 2020 e com trânsito em julgado em 15 de outubro de 2020, o STF fixou a tese: a imunidade prevista no art. 156, §2º, I, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.

Um exemplo hipotético ajuda. O sócio entrega à holding um imóvel avaliado em R$ 800.000, mas subscreve só R$ 500.000 de capital e lança os outros R$ 300.000 como reserva. A imunidade cobre os R$ 500.000. Sobre os R$ 300.000 que passaram do capital, a alíquota de 3% daria R$ 9.000,00.

Por isso o valor de entrada do imóvel e o valor do capital precisam ser pensados juntos. A pessoa física pode transferir o imóvel pelo valor da declaração de bens ou pelo de mercado (Lei 9.249, art. 23), e cada escolha tem efeito no ITBI, no imposto de renda e em impostos futuros; os tropeços comuns nessa etapa estão em Erros comuns ao montar uma holding: 8 falhas que custam caro depois.

Tema 1348: a holding de locação ainda está em discussão

Há uma segunda questão no STF. O Tema 1348 (RE 1.495.108) vai decidir o alcance da imunidade na integralização de capital quando a atividade preponderante da empresa é compra e venda ou locação de imóveis. A repercussão geral foi reconhecida, com acórdão publicado em 8 de novembro de 2024, e a tese ainda não foi fixada.

Enquanto o STF não decide, vale o texto da Constituição e da lei paulistana: a holding cuja atividade preponderante é locação não tem a imunidade. Quem monta uma holding patrimonial para alugar imóveis precisa prever o ITBI no custo, e não contar com uma decisão que ainda não existe.

O que é e como funciona a holding que guarda e aluga imóveis está em Holding patrimonial: o que é e como fica o imposto sobre o aluguel, e o imposto sobre o aluguel dentro dela, em Tributação de aluguel na holding no Lucro Presumido: a conta contra a pessoa física.

Três perguntas antes de integralizar o imóvel

Qual será a principal receita da holding nos próximos anos? Aluguel, venda de imóveis ou lucros de outras empresas mudam a resposta sobre a imunidade.
Por qual valor o imóvel vai entrar e quanto será o capital? Tudo o que passar do capital fica fora da imunidade.
Onde estão os imóveis? O ITBI é municipal: cada cidade tem a sua lei, e a regra aqui descrita é a da capital paulista.

Essas respostas entram no orçamento geral da holding, com a taxa da Junta e o custo de manter a empresa, reunidos em Quanto custa abrir uma holding: taxas, impostos e o custo de manter.

Como a WJR ajuda a pensar a entrada dos imóveis

A WJR atende todos os regimes tributários, inclusive o Lucro Presumido, em que a holding patrimonial costuma ficar. A conversa começa pelo Diagnóstico WJR, gratuito e sem compromisso, presencial na Mooca ou online, com resposta em algumas horas, e segue no grupo de WhatsApp da empresa com o time especializado.

A integralização envolve o contrato social, que é trabalho do advogado, e o registro dos imóveis; advogado e contador trabalham juntos para o valor de entrada fazer sentido nos dois lados. A trajetória do escritório está em Quem somos: a WJR Contabilidade, na Mooca desde 1995, e os demais temas de holding em Holding: o guia para entender antes de decidir.

Perguntas frequentes

A integralização de imóvel na holding paga ITBI?+

Em regra, não, pela Constituição (art. 156, §2º, I). Paga quando a atividade preponderante da holding é compra e venda, locação de imóveis ou arrendamento mercantil, e sobre o valor que exceder o capital a integralizar.

Holding que aluga imóveis tem a imunidade do ITBI?+

Não, pelo texto da Constituição e da lei paulistana, quando a locação é a atividade preponderante. O STF vai analisar esse ponto no Tema 1348, ainda sem tese fixada.

Qual a alíquota do ITBI em São Paulo?+

3% nas transmissões em geral, pela Lei 11.154, art. 10, II, na redação da Lei 17.719/2021.

O STF já decidiu sobre o valor acima do capital?+

Sim. No Tema 796, o STF decidiu que a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.

Como São Paulo define a atividade preponderante?+

Mais de 50% da receita operacional com compra e venda, locação ou arrendamento, nos 2 anos anteriores e nos 2 seguintes à aquisição, ou nos 3 primeiros anos seguintes, se a atividade começou depois ou há menos de 2 anos. Se você está desenhando a entrada dos imóveis numa holding, veja como a WJR trabalha esse tema em Holding familiar: organizar o patrimônio antes que a vida decida por você.

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