CNAE para gestão de imóveis de temporada

O CNAE para gestão de imóveis de temporada de terceiros é o 6822-6/00, gestão e administração da propriedade imobiliária, que o IBGE descreve como a administração de imóveis de terceiros combinando serviços imobiliários e de gerência operacional. Quando a empresa só aproxima proprietário e hóspede, sem administrar, o código é a 6821-8/02, corretagem no aluguel de imóveis.

É o caso do gestor que cuida de anúncios, check-in, limpeza e manutenção de apartamentos de vários donos e recebe uma comissão. A receita dele é a comissão, não o aluguel inteiro. A seguir, como montar o CNPJ.

Qual é o CNAE para gestão de imóveis de temporada?

A subclasse 6822-6/00 compreende as atividades das administradoras de imóveis que combinam os serviços de natureza imobiliária com serviços de gerência operacional e administrativa. As atividades listadas pelo IBGE incluem administradora de imóveis de terceiros e gestão da propriedade imobiliária por conta de terceiros.

As notas excluem a intermediação no aluguel de imóveis de terceiros, que fica na 6821-8/02. O critério é o que a empresa entrega: gestão completa do imóvel ou só a intermediação da locação.

Gestão, corretagem ou aluguel próprio?

São três situações diferentes:

gestão de imóveis de terceiros: a empresa administra o imóvel do proprietário, cobra comissão e repassa o resto. Usa a 6822-6/00;
intermediação da locação: a empresa aproxima proprietário e hóspede e recebe pela corretagem. Usa a 6821-8/02. Veja CNAE para corretor de imóveis: o código da venda, o do aluguel e o de quem administra;
aluguel de imóvel próprio: o imóvel é da empresa. Usa a 6810-2/02, e o caso está em CNAE para aluguel de temporada: o IBGE separa a hospedagem do aluguel comum.

Misturar a comissão com o aluguel que pertence ao proprietário infla o faturamento da empresa e o imposto.

Diagnóstico WJR, gratuito e sem compromisso

Chama no WhatsApp, conta o que te incomoda e a gente responde em algumas horas.

Quero meu Diagnóstico WJR

O que é locação para temporada?

A Lei 8.245/1991, art. 48, define a locação para temporada como a destinada à residência temporária do locatário, para lazer, cursos, tratamento de saúde, obras no próprio imóvel e situações parecidas, contratada por prazo não superior a 90 dias, com ou sem mobília. Se o imóvel for mobiliado, o contrato descreve os móveis e utensílios.

Quando o serviço oferecido se aproxima de hospedagem, com recepção, limpeza diária e serviços ao hóspede, o enquadramento pode mudar para atividades de alojamento. Vale analisar o modelo antes do registro.

Precisa de CRECI?

A Lei 6.530/1978, art. 3º, atribui ao corretor de imóveis a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, e o parágrafo único permite que pessoa jurídica inscrita exerça essas atribuições. O art. 6º, § 1º, exige que a pessoa jurídica inscrita no conselho tenha como sócio gerente ou diretor um corretor inscrito.

Por isso, quem intermedeia locação de terceiros deve olhar a inscrição no Conselho Regional de Corretores de Imóveis. A imobiliária completa está em CNAE para imobiliária: vender, alugar e administrar são três subclasses, e o CRECI vem junto.

Gestão de imóveis de temporada pode ser MEI?

Não. As subclasses 6822-6/00 e 6821-8/02 não estão no Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018. A empresa abre como microempresa ou empresa de pequeno porte.

Como fica o CNAE para gestão de imóveis de temporada no Simples Nacional?

A LC 123/2006, art. 18, § 5º-D, I, coloca a administração e locação de imóveis de terceiros no Anexo III. Pelo § 5º-M, II, quando a folha de salários dos últimos 12 meses for inferior a 28% da receita bruta, essa atividade vai para o Anexo V, o que torna o controle da folha decisivo. O § 4º, III, também leva ao Anexo III os serviços vinculados à locação de bens imóveis e à corretagem de imóveis, observada a vedação do art. 17, XV, que alcança a locação de imóveis próprios. O anexo está em Anexo III do Simples Nacional: quem entra, a tabela e o teto do ISS.

A base de cálculo é a receita da empresa, ou seja, a comissão. O valor que pertence ao proprietário precisa estar documentado como repasse. A apuração está em Contabilidade Simples Nacional para quem quer pagar o justo.

Como organizar repasses e notas?

O ponto mais sensível da gestão de temporada é o dinheiro que passa pela conta da empresa e não é dela. Três cuidados ajudam:

contrato de administração com cada proprietário, com o percentual de comissão e as despesas que a empresa paga em nome dele;
prestação de contas mensal, com reservas, taxas da plataforma, limpeza e repasse;
nota fiscal da comissão, emitida pela empresa ao proprietário.

Com isso, o faturamento declarado corresponde à receita real da empresa. A reforma tributária também tem regras para operações com imóveis, resumidas em Reforma tributária no aluguel: quem paga, redução de 70% e holding.

O que conferir antes de abrir

Antes do registro, defina:

se a empresa vai administrar ou só intermediar;
se vai oferecer serviços de hospedagem ao hóspede;
se algum imóvel será da própria empresa;
se vai administrar condomínios prediais, que a nota do IBGE inclui na própria 6822-6/00, tema de CNAE para administração de condomínios: a administradora é uma coisa, o condomínio é outra;
quem será o responsável com inscrição no conselho, se houver intermediação.

O segmento imobiliário está em Contabilidade para imobiliárias: comissão, aluguel repassado, CRECI e DIMOB.

Como a WJR ajuda

A WJR é um escritório de contabilidade na Mooca, em São Paulo, com mais de 30 anos de experiência e atendimento presencial e online (Quem somos: a WJR Contabilidade, na Mooca desde 1995). Na Abrir empresa em São Paulo do jeito certo, do primeiro passo ao CNPJ ativo, o time especializado confere os códigos e organiza a separação entre comissão e repasse.

O primeiro passo é o Diagnóstico WJR, gratuito e sem compromisso, presencial ou online, com resposta em algumas horas. Outras atividades estão em Cnae.

Perguntas frequentes

Qual o CNAE de gestor de Airbnb?+

Para quem administra imóveis de terceiros, a 6822-6/00, gestão e administração da propriedade imobiliária. Só intermediação da locação é a 6821-8/02.

Gestor de temporada pode ser MEI?+

Não. As subclasses 6822-6/00 e 6821-8/02 não estão no Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018.

Em qual anexo do Simples fica a gestão de imóveis de terceiros?+

No Anexo III, conforme a LC 123/2006, art. 18, § 5º-D, I, que trata da administração e locação de imóveis de terceiros, ou no Anexo V se a folha de salários for inferior a 28% da receita bruta (§ 5º-M, II).

O imposto incide sobre o valor total da reserva?+

A receita da empresa gestora é a comissão. O valor do proprietário deve estar documentado como repasse, com contrato e prestação de contas.

Quanto tempo dura uma locação para temporada?+

Pela Lei 8.245/1991, art. 48, até 90 dias, com ou sem mobília.

CNAE para gestão de imóveis de temporada: o código do gestor de Airbnb