CNAE para apart-hotel e flat: 5510-8/02 ou 6810

O CNAE para apart-hotel é o 5510-8/02, "Apart-hotéis", quando as unidades funcionam como hotel, com hóspedes, diária e serviços de hospedagem. Se o dono só aluga a própria unidade para alguém morar, o IBGE classifica a atividade em outro código, o 6810-2/02, de aluguel de imóveis próprios, e isso muda o regime e o imposto.

Qual é o CNAE para apart-hotel que funciona como hotel

A subclasse 5510-8/02 compreende, segundo o IBGE, as atividades dos apart-hotéis usados como hotéis. A atividade listada é "apart-hotel (usado como hotel)". Ela fica na classe 5510-8, de hotéis e similares, ao lado do 5510-8/01, que cobre hotéis e pousadas.

O que faz um flat ser hotel é a forma de operar: recepção, diárias, limpeza, troca de roupa de cama e estadia curta. É o caso do operador que administra o pool de unidades de um prédio de flats e vende as diárias, e também do dono de várias unidades que as explora como hospedagem.

Se o negócio é um hotel tradicional ou uma pousada, as páginas próprias são CNAE para hotel de pequeno porte: o 5510-8/01, o apart-hotel e por que "pequeno" não é um código e CNAE para pousada: o IBGE põe a pousada no código de hotel, e o MEI de hospedaria é outro caso.

Quando o flat é aluguel e não hospedagem

A subclasse 6810-2/02 compreende o aluguel de imóveis próprios, residenciais e não residenciais, e cita de forma expressa "o aluguel de apart-hotéis residenciais próprios". A nota dela diz que hotéis e outros alojamentos de estadia curta ficam fora, nas subclasses do grupo 55.

A diferença prática é esta: se a pessoa mora no flat com contrato de locação mensal, é aluguel. Se a pessoa se hospeda por diária, com serviços de hotel, é hospedagem. O mesmo imóvel pode estar num ou noutro código conforme o contrato.

Quem tem vários flats e pensa em organizar o patrimônio numa empresa costuma olhar para Holding familiar: organizar o patrimônio antes que a vida decida por você. O imposto sobre aluguel recebido por empresa está em Aluguel de imóvel para empresa paga imposto de renda? Quem paga e como.

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Apart-hotel pode ser MEI?

Não. O Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018, que lista as ocupações do MEI, não traz nenhuma ocupação com o código 5510-8/02. Sem ocupação no anexo, a atividade não pode ser exercida como MEI. A lista completa está em Atividades permitidas ao MEI: como saber se a sua ocupação entra.

O caminho é abrir como microempresa ou empresa de pequeno porte, como empresário individual ou sociedade limitada, que pode ter um único sócio.

Como fica no Simples Nacional

A hospedagem é prestação de serviço e pode optar pelo Simples Nacional, observadas as vedações do art. 17 da LC 123/2006. O anexo em que a receita entra depende do enquadramento da atividade, e o contador confere antes da opção.

O ponto sensível é o aluguel. O art. 17, XV, da LC 123/2006 veda o Simples para a empresa que realiza locação de imóveis próprios. A redação desse inciso foi alterada pela LC 214/2025, com produção de efeitos indicada no próprio texto do Planalto, então a versão aplicável ao seu ano precisa ser conferida no momento da opção. A lista de vedações está em Quem não pode optar pelo Simples Nacional: sócios, formato da empresa, débitos e atividades.

Há também o dono de uma única unidade dentro de um pool administrado por um operador. Nesse arranjo, quem presta o serviço de hospedagem e emite a nota é o operador, e o dono costuma receber um repasse do resultado. Esse dono nem sempre precisa de CNPJ próprio; o que muda é como o repasse é declarado, na pessoa física ou numa empresa patrimonial.

Em resumo: o flat explorado como hotel tende a caber no Simples; a empresa que vive de alugar as próprias unidades tende a esbarrar na vedação. Por isso a escolha do código não é detalhe.

Cadastro no Ministério do Turismo

A Lei 11.771/2008, a Política Nacional de Turismo, inclui os meios de hospedagem entre os prestadores de serviços turísticos (art. 21, I) e os obriga ao cadastro no Ministério do Turismo (art. 22). O § 3º do art. 22 diz que só podem prestar serviços de turismo a terceiros os prestadores devidamente cadastrados.

O art. 23 define meio de hospedagem como o estabelecimento que presta alojamento temporário, com uso exclusivo do hóspede, mediante contrato e cobrança de diária. O § 1º do mesmo artigo é direto para o apart-hotel: quem explora ou administra hospedagem em unidades mobiliadas de condomínios residenciais está sujeito ao cadastro.

O que conferir antes de abrir

Contrato com o hóspede ou locatário: diária com serviços aponta para o 5510-8/02; locação residencial aponta para o 6810-2/02.
Convenção do condomínio: o prédio precisa permitir hospedagem nas unidades; em condomínio, o tema conversa com Contabilidade para condomínios: eSocial, EFD-Reinf e o fim da DIRF e CNAE para administração de condomínios: a administradora é uma coisa, o condomínio é outra.
Pool de locação: se um operador administra as unidades de vários donos, defina quem fatura a diária e quem recebe o repasse.
Cadastro no Ministério do Turismo para o meio de hospedagem.
Alvará e zoneamento: o endereço precisa permitir a atividade na consulta de viabilidade.

A escolha entre código principal e secundário está em Como escolher o CNAE: principal, secundários e o que o código muda na sua empresa, e o registro em si em Abrir empresa em São Paulo do jeito certo, do primeiro passo ao CNPJ ativo.

Como a WJR ajuda

A WJR é um escritório de contabilidade na Mooca, em São Paulo, com mais de 30 anos de experiência e atendimento presencial e online (Quem somos: a WJR Contabilidade, na Mooca desde 1995). O primeiro passo é o Diagnóstico WJR, gratuito e sem compromisso, com resposta em algumas horas. Outras atividades estão em Cnae.

Perguntas frequentes

Flat e apart-hotel usam o mesmo CNAE?+

Sim, quando operam como hotel. O IBGE usa o 5510-8/02 para apart-hotéis usados como hotéis, e o nome comercial "flat" não muda o código.

Alugar meu flat por temporada em plataforma é hospedagem ou aluguel?+

O contrato decide: diária com serviços de hotel aponta para hospedagem, e locação simples aponta para aluguel. Explique a operação ao contador antes de abrir o CNPJ, porque o regime muda.

O operador do pool de flats precisa de Cadastur?+

Sim. A Lei 11.771/2008, art. 23, § 1º, sujeita ao cadastro quem explora ou administra hospedagem em unidades mobiliadas de condomínios residenciais.

Apart-hotel pode ter restaurante no mesmo CNPJ?+

Pode. A classe de hotéis do IBGE fala em hospedagem combinada ou não com alimentação. Se o restaurante atender o público de fora, vale incluir o código de restaurante como secundário.

Venda de cotas de uso por tempo determinado é apart-hotel?+

Não. O IBGE põe a venda de títulos com direito de uso por tempo determinado, o time sharing, na subclasse 7990-2/00, fora da classe de hotéis.

CNAE para apart-hotel: hospedagem em flat ou aluguel residencial?