CNAE para administradora de imóveis: 6822-6/00

O CNAE para administradora de imóveis é o 6822-6/00, "gestão e administração da propriedade imobiliária", usado por quem administra imóveis de terceiros para locação, condomínios e shopping centers. A atividade não pode ser MEI e, no Simples Nacional, segue o Fator R, entre o Anexo III e o Anexo V.

Qual é o CNAE para administradora de imóveis

Na tabela do IBGE, a subclasse 6822-6/00 compreende as atividades das administradoras de imóveis que combinam serviços de natureza imobiliária com gerência operacional e administrativa, além das administradoras de shopping centers. A nota acrescenta a administração de condomínios prediais.

A lista de atividades do IBGE inclui administração de imóveis de terceiros, administração de imóveis alugados de terceiros, gestão de condomínios por conta de terceiros, síndico profissional e vistoria em imóveis para fins de locação. É o código de quem cuida do imóvel do cliente no dia a dia: cobra o aluguel, repassa ao dono, paga contas e acompanha manutenção.

O que fica fora do 6822-6/00

A nota do IBGE exclui três atividades:

A intermediação no aluguel de imóveis de terceiros (6821-8/02).
Os serviços combinados para apoio a edifícios (8111-7/00).
Os condomínios prediais em si (8112-5/00).

A primeira exclusão é a que mais importa. Quem só encontra o inquilino e recebe a comissão de locação está na corretagem (6821-8/02), cuja nota, por sua vez, exclui a gestão e administração da propriedade imobiliária. Muitas empresas fazem as duas coisas e precisam dos dois códigos. O ângulo da imobiliária completa está em CNAE para imobiliária: vender, alugar e administrar são três subclasses, e o CRECI vem junto, e o do corretor em CNAE para corretor de imóveis: o código da venda, o do aluguel e o de quem administra.

Quem aluga imóvel próprio também está em outra atividade, tratada em CNAE para aluguel de imóveis: o código muda se o imóvel é seu ou de terceiros. Locação por temporada, com gestão de anúncios e hóspedes, tem o ângulo de CNAE para gestão de imóveis de temporada: o código do gestor de Airbnb.

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Administradora de imóveis pode ser MEI?

Não. A subclasse 6822-6/00 não aparece no Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018, a lista de ocupações permitidas ao MEI, e não há ocupação com a palavra imóveis nessa lista. A administradora abre como ME ou EPP.

Em qual anexo do Simples fica a administradora de imóveis

A LC 123/2006, art. 18, § 5º-D, I, na redação da LC 147/2014, lista a "administração e locação de imóveis de terceiros" entre as atividades tributadas no Anexo III. O § 5º-M, II, incluído pela LC 155/2016, manda essas atividades para o Anexo V quando a relação entre a folha de salários e a receita bruta for inferior a 28%.

Na prática, a administradora de imóveis está sujeita ao Fator R. Com folha igual ou acima de 28% da receita, fica no Anexo III; abaixo disso, no Anexo V, que é mais caro. Como calcular e acompanhar essa relação está na página dona do tema: Fator R: como calcular e descobrir se a sua empresa está no anexo certo.

Atenção a um ponto diferente: a LC 123, art. 17, XV, veda o Simples para quem realiza locação de imóveis próprios. Administrar imóveis de terceiros não é a mesma coisa, mas uma administradora que também aluga imóveis em nome próprio precisa olhar essa vedação antes de optar.

Quando entra o CRECI

A Lei 6.530/1978, art. 3º, diz que compete ao corretor de imóveis a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis. O parágrafo único permite que essas atribuições sejam exercidas por pessoa jurídica inscrita nos termos da lei.

O art. 6º, § 1º, completa: a pessoa jurídica inscrita no Conselho Regional deve ter como sócio-gerente ou diretor um corretor de imóveis inscrito individualmente. Se a administradora também intermedeia locações, a regra se aplica a ela. Administração de condomínio sem intermediação segue outra lógica, e vale confirmar com o conselho regional.

ISS e repasse ao proprietário

A lista da LC 116/2003 traz o subitem 17.12, "Administração em geral, inclusive de bens e negócios de terceiros". A receita da administradora para fins de ISS e de Simples é a sua taxa de administração e as comissões, não o aluguel inteiro que passa pela conta.

O risco é lançar o aluguel recebido e repassado como receita da empresa: o imposto incidiria sobre dinheiro que é do proprietário. O controle de contas a receber e a repassar precisa ser separado e conciliado todo mês.

Simples ou Lucro Presumido?

Administradora com folha enxuta tende a cair no Anexo V, o que aproxima o Simples do Lucro Presumido. Com folha maior, o Anexo III pode ser mais vantajoso. A conta depende da folha, da receita de taxas e comissões e da proporção entre elas.

Para quem também tem receita de aluguel próprio, o comparativo está em Lucro Presumido no aluguel de imóveis: os 32% e a condição do objeto social. O segmento imobiliário tem página própria: Contabilidade para imobiliárias: comissão, aluguel repassado, CRECI e DIMOB.

O que conferir antes de abrir o CNPJ

Se a empresa vai administrar, intermediar locações ou as duas coisas.
Se haverá administração de condomínios ou síndico profissional.
Inscrição no CRECI da empresa e do responsável, quando houver intermediação.
Fator R projetado para os primeiros 12 meses.
Controle separado dos valores recebidos em nome dos proprietários.

A abertura com esses pontos definidos é o foco de Abrir empresa em São Paulo do jeito certo, do primeiro passo ao CNPJ ativo, e a apuração mensal fica no Contabilidade Simples Nacional para quem quer pagar o justo.

Como a WJR ajuda

A WJR é um escritório de contabilidade na Mooca, em São Paulo, com mais de 30 anos de experiência e atendimento presencial e online (Quem somos: a WJR Contabilidade, na Mooca desde 1995). O primeiro passo é o Diagnóstico WJR, gratuito e sem compromisso, com resposta em algumas horas. Outras atividades estão em Cnae.

Perguntas frequentes

Síndico profissional usa o CNAE 6822-6/00?+

Sim. A lista de atividades do IBGE para a subclasse inclui as atividades de síndico profissional e a administração de condomínios prediais por conta de terceiros.

Administradora de imóveis tem Fator R?+

Tem. A administração e locação de imóveis de terceiros está no art. 18, § 5º-D, I, da LC 123, e o § 5º-M, II, manda essas atividades ao Anexo V quando a folha for inferior a 28% da receita.

Quem só intermedeia aluguel usa o 6822-6/00?+

Não. A intermediação no aluguel de imóveis de terceiros fica no 6821-8/02, segundo a nota do IBGE.

Administradora de imóveis precisa de CRECI?+

Precisa quando intermedeia locações. A Lei 6.530/1978 atribui ao corretor a intermediação de locação e exige que a pessoa jurídica inscrita tenha um corretor inscrito como sócio-gerente ou diretor.

O aluguel que passa pela administradora é receita dela?+

Não deve ser. A receita da administradora é a taxa de administração e as comissões; o aluguel recebido em nome do proprietário precisa ser controlado e repassado à parte.

CNAE para administradora de imóveis: código, Fator R e CRECI