CNAE para administração de obras: 4399-1/01

O CNAE para administração de obras é o 4399-1/01, usado quando a empresa gerencia e executa a obra por contrato de construção por administração, inclusive com direção e responsabilidade técnica. A atividade não pode ser MEI e, no Simples Nacional, tende ao Anexo IV, conforme o enquadramento do contrato.

Qual é o CNAE para administração de obras

Na tabela do IBGE, a subclasse 4399-1/01 compreende as atividades de gerenciamento e execução de obras através de contrato de construção por administração, além da direção e da responsabilidade técnica da obra. Ela fica na classe de serviços especializados para construção não especificados anteriormente.

O ponto central está no tipo de contrato. Na construção por administração, o dono da obra paga os custos (material e mão de obra) e a empresa administradora recebe pela gestão, em geral uma taxa. A empresa coordena compras, equipes e cronograma, mas o custo da obra é do cliente.

Administração de obras ou empreitada?

A nota do IBGE é clara: a subclasse 4399-1/01 não compreende a execução de obras por empreitada ou subempreitada, que vai para as divisões 41 ou 42. Na empreitada, a empresa assume a obra por um preço e responde pelo custo; na administração, ela gerencia uma obra cujo custo é do cliente.

Na prática, a mesma empresa pode trabalhar dos dois jeitos. Nesse caso, o CNPJ precisa dos códigos das duas atividades, e cada contrato deve dizer qual é o regime. O ângulo da empreitada está em CNAE para empreiteira de obras: empreitar, administrar e subempreitar têm códigos diferentes, e o da construtora de pequeno porte em CNAE para construtora pequena: o código da obra, o da administração e os dos ofícios.

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O que mais fica fora do 4399-1/01

Além da empreitada, a nota do IBGE exclui:

A incorporação de empreendimentos imobiliários (4110-7/00).
Os serviços especializados de engenharia, como concepção de projetos estruturais e de instalações, supervisão, fiscalização e gerenciamento de projetos de construção (7112-0/00).

A segunda exclusão é a mais sutil. Quem só fiscaliza ou gerencia o projeto, sem executar a obra por administração, tende a ficar no 7112-0/00, de serviços de engenharia. Quem gerencia e executa a obra pelo contrato de administração fica no 4399-1/01.

Administração de obras pode ser MEI?

Não. A subclasse 4399-1/01 não aparece no Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018, a lista de ocupações permitidas ao MEI. Além disso, a direção e a responsabilidade técnica, incluídas no código, são atividades ligadas a profissional habilitado.

A Lei 5.194/1966, art. 59, diz que as empresas que se organizem para executar obras ou serviços de engenharia só podem iniciar suas atividades depois de promover o registro no Conselho Regional, bem como o dos profissionais do seu quadro técnico. Antes de abrir, confirme com o conselho da sua área o registro exigido.

Em qual anexo do Simples fica a administração de obras

A LC 123/2006, art. 18, § 5º-C, I, manda para o Anexo IV a "construção de imóveis e obras de engenharia em geral, inclusive sob a forma de subempreitada". Administração de obras tende a ser lida nesse dispositivo, mas o enquadramento depende do que o contrato realmente prevê.

No Anexo IV, a contribuição patronal ao INSS não está dentro do DAS e é recolhida à parte, segundo a legislação dos demais contribuintes. Para empresa com equipe própria, esse custo pesa. O efeito está em INSS sobre folha no Anexo IV do Simples: o que se paga fora do DAS, e a tabela em Anexo IV do Simples Nacional: a tabela e o INSS patronal fora do DAS.

Simples ou Lucro Presumido para administradora de obras

A receita da administradora é, em regra, a taxa de administração, e não o custo total da obra. Isso muda a conta de qualquer regime. Uma receita menor, com folha de engenheiros e técnicos, pode ter resultado diferente no Simples e no Contabilidade Lucro Presumido para empresas que cresceram.

O peso do INSS patronal fora do DAS, no Anexo IV, é o fator que mais aproxima os regimes. O comparativo para construção está em Lucro Presumido na construção civil: quando a obra usa 8% e quando usa 32%. A reforma tributária também muda regras do setor a partir de 2027, e o resumo está em Reforma tributária na construção civil: redutores, 50% e obra.

Contrato e documentação da obra

Na construção por administração, a organização dos documentos é parte do serviço. Notas de material e de mão de obra saem em nome do dono da obra, ou são repassadas a ele, conforme o contrato. Misturar custos da obra com a receita da administradora é o erro mais comum, e ele infla o imposto da empresa.

O contrato deve definir com clareza a taxa de administração, a forma de prestação de contas e quem contrata e paga as equipes. Esses pontos definem a base de cálculo dos impostos da administradora.

O que conferir antes de abrir ou alterar o CNPJ

Se a empresa vai trabalhar por administração, por empreitada ou pelos dois.
Se haverá só gerenciamento de projeto, que tende ao 7112-0/00.
Registro da empresa e do responsável técnico no conselho profissional.
Inscrição municipal para o ISS e as regras de retenção dos tomadores.
Simulação de regime com base na taxa de administração, não no valor da obra.

Para construtoras e administradoras, o segmento tem página própria: Contabilidade para construtoras: Anexo IV, CNO, ISS da obra e RET. A abertura com esses pontos definidos é o foco de Abrir empresa em São Paulo do jeito certo, do primeiro passo ao CNPJ ativo.

Como a WJR ajuda

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Perguntas frequentes

Gerenciamento de obra por empreitada usa o 4399-1/01?+

Não. A nota do IBGE exclui da subclasse a execução de obras por empreitada ou subempreitada, que vai para as divisões 41 ou 42. O 4399-1/01 é para contrato de construção por administração.

Engenheiro que só fiscaliza obra usa qual código?+

Tende ao 7112-0/00. A nota do IBGE manda para esse código a supervisão, a fiscalização e o gerenciamento de projetos de construção, quando não há execução da obra por administração.

Administração de obras pode ser MEI?+

Não. A subclasse 4399-1/01 não está no Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018, e a responsabilidade técnica da obra é ligada a profissional habilitado.

A administradora de obras paga INSS fora do DAS?+

Se ficar no Anexo IV, sim. A LC 123, art. 18, § 5º-C, prevê que nesse anexo a contribuição patronal ao INSS é recolhida à parte, fora do Simples.

A empresa precisa de registro no conselho profissional?+

A Lei 5.194/1966, art. 59, exige que empresas organizadas para executar obras ou serviços de engenharia façam o registro no Conselho Regional antes de iniciar as atividades.

CNAE para administração de obras: código, empreitada e Simples