Reforma tributária na construção civil: o que muda

A reforma tributária na construção civil coloca a venda de imóvel, a incorporação e o serviço de obra num regime específico de IBS e CBS, com alíquotas reduzidas em 50% (LC 214, art. 261). Além da redução, a lei cria dois abatimentos na base de cálculo da venda: o redutor de ajuste, ligado ao custo do imóvel, e o redutor social, de R$ 100.000 por imóvel residencial novo e R$ 30.000 por lote residencial (arts. 257 a 259).

É conteúdo para quem tem construtora, incorporadora, loteadora ou empresa de empreitada, e também para a pessoa física que constrói para vender. Na prática, muda o jeito de formar preço, de guardar nota de insumo e de controlar cada obra, porque o imposto passa a ser apurado por empreendimento.

Qual regime vale na reforma tributária da construção civil?

A Constituição autorizou um regime específico para operações com bens imóveis, com regras próprias de alíquota, crédito e base de cálculo (CF, art. 156-A, § 6º, II, incluído pela EC 132). A LC 214 montou esse regime nos arts. 251 a 270, dentro do capítulo dos bens imóveis. O mapa de todos os regimes específicos está em Regimes específicos da reforma tributária: quais setores têm regra própria de IBS e CBS, e os demais temas da reforma ficam em Reforma tributária: o guia da WJR para quem tem empresa.

Segundo o art. 252, o IBS e a CBS do regime alcançam estas operações:

venda de imóvel, inclusive a que vem de incorporação imobiliária e de parcelamento de solo;
cessão e constituição onerosa de direitos reais;
locação, cessão onerosa e arrendamento;
serviços de administração e intermediação de imóveis;
serviços de construção civil.

Ou seja: a empreiteira que só executa a obra e a incorporadora que vende a unidade estão no mesmo capítulo da lei, cada uma com a sua operação. A permuta entre imóveis não sofre incidência, exceto sobre a torna, que é a diferença paga em dinheiro (art. 252, § 2º, I).

O local da operação é onde o imóvel está, inclusive para o serviço prestado fisicamente sobre ele (art. 11, II). Uma obra em outro município ou estado gera imposto para o ente onde fica o terreno, e não para a sede da construtora.

Qual é a alíquota da construção civil com a redução de 50%?

O art. 261 reduz em 50% as alíquotas de IBS e CBS de todas as operações do capítulo. A locação tem redução maior, de 70% (parágrafo único), e é tratada em Reforma tributária no aluguel: quem paga, redução de 70% e holding.

A alíquota cheia sobre a qual a redução é aplicada ainda não existe: ela é a alíquota de referência, fixada por resolução do Senado com cálculo do TCU (ADCT, art. 130). Por isso, qualquer percentual final que circule hoje é projeção, e não número da lei.

Um ponto que ajuda a construtora: o regime segue a não cumulatividade. A empresa no regime regular credita o IBS e a CBS pagos nas compras da obra, como cimento, aço e serviços de terceiros (art. 47). Por isso, a nota de cada compra passa a valer dinheiro.

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São dois abatimentos na base de cálculo, usados na venda do imóvel pelo contribuinte do regime regular. Eles não se confundem com a redução de 50%: primeiro a base diminui, depois a alíquota reduzida é aplicada.

Redutor de ajuste (arts. 257 e 258). A partir de 1º de janeiro de 2027, cada imóvel do contribuinte ganha um valor de redutor, usado só para reduzir a base na venda desse imóvel. O valor inicial segue estas regras:

imóvel que já é do contribuinte em 31/12/2026: valor de aquisição atualizado ou, por opção, o valor de referência do art. 256;
imóvel em construção em 31/12/2026: valor de aquisição do terreno atualizado, somado aos custos de produção comprados antes de 1º/1/2027 com documento fiscal idôneo;
imóvel comprado de quem não é contribuinte do regime regular, a partir de 2027: o valor de aquisição.

Também entram no redutor o ITBI e o laudêmio pagos na compra, e as contrapartidas urbanísticas e ambientais (art. 258, § 6º). O valor é corrigido pelo IPCA até a data da venda (art. 257, § 3º).

Redutor social (art. 259). Na venda de imóvel residencial novo, a base pode ser reduzida em R$ 100.000 por unidade; na venda de lote residencial, em R$ 30.000. O abatimento vem depois do redutor de ajuste, vale uma única vez por imóvel e é atualizado mensalmente pelo IPCA.

A tabela resume o que a lei fixa:

| Mecanismo | O que faz | Base legal (LC 214) |

|---|---|---|

| Redução de alíquota | IBS e CBS com 50% de redução | art. 261 |

| Redutor de ajuste | abate o custo do imóvel na venda, a partir de 2027 | arts. 257 e 258 |

| Redutor social, imóvel novo | abate R$ 100.000 por unidade residencial | art. 259 |

| Redutor social, lote | abate R$ 30.000 por lote residencial | art. 259 |

A consequência prática é simples de dizer e trabalhosa de fazer: quem não guarda documento de terreno, de ITBI e de custo de obra perde redutor. O inventário dos imóveis e das obras em 31/12/2026 é o marco da virada.

Incorporação, loteamento e obra por empreitada: o que muda no dia a dia

Na incorporação e no parcelamento de solo, o IBS e a CBS da venda das unidades são devidos a cada pagamento recebido (art. 262). A venda na planta, parcelada ao longo da obra, gera imposto conforme o dinheiro entra, e não tudo na assinatura.

A apuração é feita para cada empreendimento de construção civil, vinculada a um CNPJ ou CPF específico (art. 270). A lei também prevê a identificação cadastral da obra e a inscrição do imóvel no cadastro imobiliário nacional (arts. 265 e 269). Quem toca várias obras ao mesmo tempo precisa separar compras, receitas e créditos por empreendimento desde o primeiro mês.

Para a obra por empreitada, o serviço de construção civil está no mesmo regime (art. 252, V), com a mesma redução de 50%. O ISS que a empreiteira paga hoje no município da obra não some de uma vez: ele cai para 9/10, 8/10, 7/10 e 6/10 de 2029 a 2032 e é extinto em 2033 (ADCT, arts. 128 e 129). O calendário completo está em Cronograma da reforma tributária ano a ano, de 2026 a 2033.

A pessoa física que constrói para vender também paga?

Pode pagar. A pessoa física vira contribuinte do regime regular quando, no ano anterior, vende mais de 1 imóvel construído por ela nos 5 anos anteriores à venda (art. 251, § 1º, III). Também vira contribuinte quem vende mais de 3 imóveis distintos no ano anterior, contados só os que estavam no patrimônio há menos de 5 anos (art. 251, § 1º, II e § 3º).

Quem faz uma casa por vez para morar não entra nessa regra. Quem constrói e vende em sequência, mesmo sem CNPJ, deve olhar a conta antes de começar a próxima obra.

Como a WJR ajuda a construtora na reforma tributária

Construtora já tem uma rotina fiscal própria, e a página Contabilidade para construtoras: Anexo IV, CNO, ISS da obra e RET explica como a WJR atende o setor hoje. Para a reforma, o trabalho começa pelo levantamento dos imóveis e das obras em andamento, dos documentos de custo que formam o redutor de ajuste e do regime em que a empresa está.

A WJR atende todos os regimes tributários, inclusive Lucro Presumido e Lucro Real, e o time especializado fica no grupo de WhatsApp da sua empresa. O escritório fica na Mooca, tem mais de 30 anos de história, contados em Quem somos: a WJR Contabilidade, na Mooca desde 1995, e 5 estrelas no Google. O Diagnóstico WJR é gratuito e sem compromisso, presencial ou online, com resposta em algumas horas.

Perguntas frequentes

A construção civil tem redução de alíquota na reforma?+

Sim. As operações do regime de bens imóveis, incluindo o serviço de construção civil e a venda de imóvel, têm IBS e CBS reduzidos em 50% (LC 214, art. 261). A locação tem redução de 70%.

O redutor social vale para imóvel comercial?+

Não. O art. 259 fala em imóvel residencial novo (R$ 100.000) e em lote residencial (R$ 30.000). Sala, loja e galpão ficam fora do redutor social, mas podem usar o redutor de ajuste.

O ITBI pago na compra do terreno entra no redutor de ajuste?+

Sim. O ITBI e o laudêmio pagos na aquisição integram o redutor de ajuste do imóvel (LC 214, art. 258, § 6º, I).

Na venda na planta, o imposto é devido de uma vez?+

Não. Na incorporação e no parcelamento de solo, o IBS e a CBS da venda das unidades são devidos em cada pagamento (art. 262).

A construtora continua pagando ISS até 2033?+

Sim, em proporção decrescente. O ISS cai para 9/10 em 2029, 8/10 em 2030, 7/10 em 2031 e 6/10 em 2032, e é extinto em 2033 (ADCT, arts. 128 e 129). A WJR levanta os imóveis, as obras e os documentos de custo da construtora e acompanha a passagem para o IBS e a CBS dentro de Adequação à reforma tributária para a sua empresa, a partir do regime e da operação de cada empresa.

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