No Lucro Presumido, a construção civil usa 8% de presunção no IRPJ quando a obra é por empreitada com todos os materiais incorporados, e 32% quando é por administração, só de mão de obra ou com material parcial. A CSLL acompanha: 12% no primeiro caso e 32% no segundo, e a diferença quase dobra o imposto federal sobre a mesma receita.
Para o dono de construtora ou empreiteira, isso significa que o contrato decide o imposto. Quem assina "empreitada global" mas compra só parte do material, ou fatura a mão de obra separada, sai dos 8% sem perceber.
Qual percentual vale para cada tipo de obra
A Lei 9.249/1995 não fala em construção. A separação está na IN RFB 1.700/2017, que a Receita usa para aplicar a lei:
| tipo de receita | IRPJ | CSLL | onde está |
|---|---|---|---|
| empreitada com emprego de todos os materiais indispensáveis, incorporados à obra | 8% | 12% | art. 33, §1º, II, "d"; art. 34, caput |
| loteamento, incorporação, construção de prédios para venda e venda de imóveis construídos ou comprados para revenda | 8% | 12% | art. 33, §1º, II, "c"; art. 34, caput |
| construção por administração, empreitada só de mão de obra ou com material parcial | 32% | 32% | art. 33, §1º, IV, "d"; art. 34, §1º, IX |
A palavra que decide é "todos". Se a construtora fornece só parte do material e o cliente compra o resto, a receita vai para a última linha. Os percentuais das outras atividades estão em Percentual de presunção no Lucro Presumido: a tabela por atividade e o acréscimo da LC 224.
Quem vende imóvel do próprio estoque, como a incorporadora, tem receita da atividade a 8%, e não ganho de capital. A diferença entre os dois está em Ganho de capital no Lucro Presumido: venda de imóvel ou bem do ativo, com exemplo.
Lucro Presumido na construção civil: a conta com e sem material
Com IRPJ de 15% (Lei 9.249, art. 3º), CSLL de 9% (Lei 7.689/1988, art. 3º, III), PIS de 0,65% (Lei 9.715/1998) e Cofins de 3% (Lei 9.718/1998), a carga federal sobre a receita fica assim, antes do adicional:
- empreitada com todo o material: 1,20% + 1,08% + 3,65% = 5,93%;
- administração ou só mão de obra: 4,80% + 2,88% + 3,65% = 11,33%.
Exemplo hipotético, R$ 900.000,00 de receita no trimestre. Com todo o material, a base do IRPJ é R$ 72.000,00: IRPJ de R$ 10.800,00, adicional de R$ 1.200,00, CSLL de R$ 9.720,00, PIS de R$ 5.850,00 e Cofins de R$ 27.000,00. Total de R$ 54.570,00, cerca de 6,06% da receita.
A mesma receita só de mão de obra tem base de R$ 288.000,00. IRPJ de R$ 43.200,00, adicional de R$ 22.800,00, CSLL de R$ 25.920,00 e os mesmos R$ 32.850,00 de PIS e Cofins. Total de R$ 124.770,00, cerca de 13,86%. O ISS da obra vem por fora nos dois casos.
Pela LC 224/2025, a receita que passa de R$ 1.250.000,00 no trimestre tem a presunção acrescida em 10%: no IRPJ desde o 1º trimestre de 2026, e na CSLL a partir do 2º trimestre de 2026 (01/04/2026). Nessa parte, 8% vira 8,8% e 32% vira 35,2%. Abaixo desse valor nada muda.
Diagnóstico WJR, gratuito e sem compromisso
Chama no WhatsApp, conta o que te incomoda e a gente responde em algumas horas.
RET: a incorporação que sai da conta do Presumido
A incorporadora pode optar, por empreendimento com patrimônio de afetação, pelo Regime Especial de Tributação da Lei 10.931/2004: 4% da receita mensal recebida, opção irretratável, e 1% nos projetos da Faixa Urbano 1.
Duas consequências para quem está no Presumido. A receita da incorporação no RET não entra na base do lucro presumido (RIR, art. 591, §2º, I e III). E, pela Receita, o RET não sofre o acréscimo da LC 224. Cadastro da obra, RET e ISS no município da obra estão em Contabilidade para construtoras: Anexo IV, CNO, ISS da obra e RET.
A retenção de 11% de INSS na nota da obra
A construtora do Presumido sofre a retenção de 11% de INSS nos serviços de construção civil prestados por cessão de mão de obra ou empreitada (IN RFB 2.110/2022, art. 111, III). A exceção do Simples fora do Anexo IV não se aplica a ela (arts. 166 e 167).
O que a IN 2.110 diz sobre a base:
- empreitada total não tem retenção, mas o contratante responde solidariamente (art. 114, II e §1º);
- material e equipamento discriminados no contrato e na nota saem da base da retenção (art. 116);
- a IN fixa uma base mínima de 50% do valor da nota nos demais casos (art. 117);
- em alguns serviços de construção esse mínimo é menor, como 10% na pavimentação asfáltica e 15% na terraplenagem (art. 118, II, "b").
A consequência prática é que a nota da obra precisa discriminar material e equipamento para a retenção não cair sobre o valor cheio. Como destacar e chegar ao valor líquido está em Nota fiscal com retenção: quando o cliente desconta INSS, IR, CSRF e ISS.
A partir de 2027, a CBS entra no lugar do PIS e da Cofins (EC 132/2023), e o setor tem regras próprias na reforma. O que muda para quem constrói está em Reforma tributária na construção civil: redutores, 50% e obra.
Como a WJR cuida da construtora no Presumido
A WJR atende todos os regimes tributários, inclusive o Lucro Presumido. A construtora fala com o time especializado no grupo de WhatsApp da empresa, por e-mail ou pelo portal do cliente, com atendimento presencial ou online.
Para quem quer entender se o contrato atual está na presunção certa, o Diagnóstico WJR é gratuito e sem compromisso, com resposta em algumas horas. A trajetória da casa, desde 1995, está em Quem somos: a WJR Contabilidade, na Mooca desde 1995, e os outros temas do regime estão em Lucro Presumido: como funciona o regime e tudo o que muda na sua empresa.
Perguntas frequentes
Empreitada com todo o material usa 8% no Lucro Presumido?+
Sim. A IN RFB 1.700/2017, art. 33, §1º, II, "d", aplica 8% à empreitada com emprego de todos os materiais indispensáveis, incorporados à obra.
Obra só de mão de obra usa 32%?+
Sim, no IRPJ e na CSLL. A IN 1.700 põe a construção por administração, só de mão de obra ou com material parcial no art. 33, §1º, IV, "d", e no art. 34, §1º, IX.
A receita do RET entra na base do Lucro Presumido?+
Não. O RIR, art. 591, §2º, I, manda não computar as receitas próprias da incorporação sujeita ao regime especial.
Empreitada total tem retenção de 11% de INSS?+
Não. A IN RFB 2.110/2022, art. 114, II, afasta a retenção na empreitada total, e o §1º aplica a solidariedade do contratante.
Construtora do Lucro Presumido sofre retenção de INSS?+
Sim, quando o serviço está entre os de construção civil do art. 111, III, da IN RFB 2.110/2022, por cessão de mão de obra ou empreitada. Para avaliar o Presumido com os contratos da sua obra, veja como a WJR trabalha em Contabilidade Lucro Presumido para empresas que cresceram.
Leia também
- Lucro Presumido para profissional liberal: presunção, ISS e comparação com o Simples
Lucro Presumido para profissional liberal: 32% de presunção no IRPJ e na CSLL, sem os 16% de receita pequena, o ISS da sociedade uniprofissional e o Anexo V.
- Lucro Presumido para serviços: quanto a empresa paga e quando vale mais que o Simples
Lucro Presumido para serviços: presunção de 32%, carga de 13,33% a 16,33% da receita com ISS, mais adicional e INSS sobre a folha. Veja a conta e a comparação com o Anexo V.
- Lucro Presumido para transportadora: quanto se paga no frete de carga e de passageiros
Lucro Presumido para transportadora: presunção de 8% no frete de carga e 16% em passageiros, CSLL a 12%, ICMS ou ISS do frete e a carga federal de cada caso, com a conta.
Fontes: Receita Federal, IN RFB 1.700/2017 http://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/link.action?idAto=81268&visao=compilado, Receita Federal, IN RFB 2.110/2022 http://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/link.action?idAto=126687&visao=compilado, Planalto, Lei 9.249/1995 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9249.htm, Planalto, Lei 7.689/1988 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l7689.htm, Planalto, Lei 9.715/1998 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9715.htm, Planalto, Lei 9.718/1998 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9718compilada.htm, Planalto, Lei 10.931/2004 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-2006/2004/lei/l10.931.htm, Planalto, RIR (Decreto 9.580/2018) https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/decreto/d9580.htm, Planalto, LC 224/2025 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp224.htm, Receita Federal, Perguntas e Respostas da LC 224 (V5) https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/centrais-de-conteudo/publicacoes/perguntas-e-respostas/beneficios-fiscais/perguntas-e-respostas-reducao-dos-incentivos-e-beneficios-tributarios-v5-final.pdf/@@download/file, Planalto, EC 132/2023 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/emendas/emc/emc132.htm
Diagnóstico WJR, gratuito e sem compromisso
Chama no WhatsApp, conta o que te incomoda e a gente responde em algumas horas.