CNAE para administração de shopping: 6822-6/00

O CNAE para administração de shopping center e galerias é o 6822-6/00, "gestão e administração da propriedade imobiliária", cuja nota inclui expressamente "as atividades de administradoras de shopping centers". Quem administra imóvel de terceiros pode ficar no Simples, com Fator R; já o dono que aluga as próprias lojas usa outro código e está fora do Simples.

Por que o CNAE para administração de shopping center e galerias é o 6822-6/00?

A nota do IBGE para a subclasse 6822-6/00 compreende "as atividades das administradoras de imóveis que combinam os serviços de natureza imobiliária com serviços de gerência operacional e administrativa" e "as atividades de administradoras de shopping centers". Compreende também a administração de condomínios prediais.

Entre as atividades listadas estão "shopping centers; administradoras de", "administração de imóveis de terceiros", "gerência operacional e administrativa de imóveis de terceiros" e "síndico profissional". Galeria comercial, centro de compras de bairro e strip mall seguem o mesmo raciocínio: administrar o espaço comercial de outra pessoa.

O que fica fora do 6822-6/00

A nota do IBGE exclui da subclasse:

6821-8/02, intermediação no aluguel de imóveis de terceiros: quem só aproxima lojista e proprietário, como corretor. A imobiliária tem página própria em CNAE para imobiliária: vender, alugar e administrar são três subclasses, e o CRECI vem junto.
8111-7/00, serviços combinados para apoio a edifícios: a empresa que presta limpeza, portaria e manutenção em conjunto.
8112-5/00, condomínios prediais: o próprio condomínio, que não é a administradora.

E há um vizinho que confunde muita gente. O dono do shopping que aluga as próprias lojas não administra imóvel de terceiros: ele explora patrimônio próprio. A atividade é o 6810-2/02, "aluguel de imóveis próprios", residenciais e não residenciais.

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A administradora de shopping pode ser do Simples?

Pode, se não cair em outra vedação. A LC 123/2006, art. 18, § 5º-D, I, lista "administração e locação de imóveis de terceiros" entre os serviços do Anexo III.

Mas há o Fator R. O § 5º-M, II, do mesmo artigo manda essas atividades para o Anexo V quando a folha de salários dos últimos 12 meses é inferior a 28% da receita bruta. Administradora com equipe própria de gestão tende a ficar no Anexo III; a que terceiriza quase tudo tende ao Anexo V. A conta está na página dona do tema: Fator R: como calcular e descobrir se a sua empresa está no anexo certo.

O MEI não é opção. O 6822-6/00 não aparece no Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018.

E o dono do shopping ou da galeria?

A LC 123/2006, art. 17, XV, veda o Simples à empresa "que realize atividade de locação de imóveis próprios". Uma empresa que é dona da galeria e aluga as lojas fica, em regra, no Lucro Presumido ou no Lucro Real.

Essa é uma estrutura comum em holding patrimonial. O cálculo do aluguel no Lucro Presumido está em Lucro Presumido no aluguel de imóveis: os 32% e a condição do objeto social e em Tributação de aluguel na holding no Lucro Presumido: a conta contra a pessoa física. A reforma tributária também muda a tributação da locação de imóveis a partir da transição de IBS e CBS, assunto de Reforma tributária no aluguel: quem paga, redução de 70% e holding.

Uma estrutura frequente é separar as duas coisas: a empresa dona do imóvel aluga as lojas, e uma administradora cuida da gestão, cobrando taxa de administração. Cada uma tem o seu código, o seu regime e a sua nota. Essa separação também facilita trocar de administradora sem mexer na propriedade do imóvel.

O contrato com os lojistas

A Lei 8.245/1991, art. 54, diz que, nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecem as condições livremente pactuadas nos contratos de locação. O § 1º proíbe o empreendedor de cobrar do locatário certas despesas, como obras ou substituições de equipamentos que modifiquem o projeto original.

Para a administradora, isso significa separar com cuidado o que é receita própria (taxa de administração) do que é dinheiro do empreendimento ou do fundo de promoção, que só passa pela conta dela. Misturar as duas coisas infla a receita e o imposto.

O que conferir antes de abrir ou alterar o CNPJ

Quem é o dono do imóvel: a administradora ou um terceiro. Isso define o código e o regime.
Receitas: taxa de administração, estacionamento, mídia e eventos podem ter códigos e tributos diferentes.
Contas de terceiros: condomínio e fundo de promoção precisam de conta e controle separados.
Folha: a equipe própria pesa no Fator R.
Estacionamento: se a administradora explora o estacionamento em nome próprio, essa receita é outra atividade, com código e nota próprios.
Retenções: grandes tomadores podem reter tributos na fonte sobre a taxa de administração. Confira cada contrato.
Contratos: o modelo de locação com os lojistas e o contrato de administração com o proprietário.

O panorama de quem administra condomínios está em Contabilidade para condomínios: eSocial, EFD-Reinf e o fim da DIRF.

Como a WJR ajuda

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Para estruturar a administradora, veja Abrir empresa em São Paulo do jeito certo, do primeiro passo ao CNPJ ativo. Para a empresa dona do imóvel, Contabilidade Lucro Presumido para empresas que cresceram explica o regime.

Perguntas frequentes

Administradora de galeria comercial usa o mesmo código do shopping?+

Sim. O 6822-6/00 cobre a gestão e a administração de imóveis de terceiros, com gerência operacional e administrativa, o que inclui galerias e centros comerciais.

O dono do shopping pode usar o 6822-6/00?+

Se ele só aluga as próprias lojas, a atividade é o 6810-2/02, aluguel de imóveis próprios. O 6822-6/00 é de quem administra imóvel de terceiros.

Administradora de shopping fica no Anexo III ou V?+

Depende do Fator R. A atividade está no § 5º-D, I, do art. 18 da LC 123 e vai ao Anexo V quando a folha dos 12 meses fica abaixo de 28% da receita (§ 5º-M, II).

Empresa que aluga lojas próprias pode ser do Simples?+

Não. A LC 123/2006, art. 17, XV, veda o Simples a quem realiza locação de imóveis próprios.

Síndico profissional usa o mesmo código?+

Sim. O IBGE lista "síndico profissional; atividades de" no 6822-6/00, ao lado da administração de condomínios prediais.

CNAE para administração de shopping center e galerias: código e regime