CNAE para regularização de imóveis e obras: arquitetura, engenharia ou despachante?

O CNAE para regularização de imóveis e obras depende de quem assina: com arquiteto como responsável técnico, a subclasse é a 7111-1/00, de serviços de arquitetura, e com engenheiro, a 7112-0/00, de serviços de engenharia. As duas trazem, na lista do IBGE, serviços para fins de regularização urbanística e edilícia, e o anexo do Simples segue o Fator R nos dois casos.

Qual é o CNAE para regularização de imóveis e obras?

Regularizar um imóvel costuma envolver levantamento da construção existente, projeto as built, laudos, cálculo de áreas, protocolo na prefeitura e acompanhamento até o habite-se ou o certificado de conclusão. São serviços técnicos, assinados por profissional habilitado.

A 7111-1/00 compreende consultoria e serviços técnicos de arquitetura, como projetos de arquitetura de prédios, supervisão da execução e projetos de ordenação urbana e uso do solo. A lista inclui "vistorias, perícias, avaliações, laudos, pareceres e auditorias relacionados a arquitetura e urbanismo" e "arquitetura e urbanismo para fins de regularização urbanística, edilícia e fundiária em áreas de habitação de interesse social".

A 7112-0/00 compreende os serviços técnicos de engenharia, com elaboração e gestão de projetos, supervisão de obras e a vistoria, perícia, avaliação, laudo e parecer técnico de engenharia. A lista inclui "elaboração de pareceres e laudos técnicos estruturais de imóveis" e "engenharia para fins de regularização urbanística, edilícia e fundiária em áreas de habitação de interesse social".

Levantamento, desenho e papelada: os códigos de apoio

Algumas etapas da regularização têm códigos próprios, úteis como secundários:

• 7119-7/01, cartografia, topografia e geodésia: estudos topográficos, levantamento de limites, georreferenciamento e agrimensura.
• 7119-7/03, desenho técnico: desenho especializado para arquitetura e engenharia, quando a empresa só desenha a partir do levantamento de outro profissional.
• 8299-7/99, outras atividades de serviços prestados principalmente às empresas: inclui as atividades dos despachantes, exceto aduaneiros, para quem só cuida dos protocolos sem assinar nada técnico.

A nota da 7112-0/00 manda a execução de obras para a seção F. Se a empresa também faz as reformas para adequar o imóvel, entra um código de construção, com outra lógica de imposto. O código principal é o de maior receita, como explica Empresa pode ter mais de um CNAE? Como funcionam a principal e as secundárias.

Como escolher entre arquitetura e engenharia

As duas subclasses são separadas: a nota da 7112-0/00 diz que não compreende os serviços de arquitetura (7111-1/00), e a 7111-1/00 lista apenas serviços de arquitetura e urbanismo. A escolha segue a formação de quem é responsável técnico pela empresa.

• Escritório de arquiteto: 7111-1/00 como principal. Mais sobre o tema em CNAE para arquitetura: o código do escritório, o que fica de fora e quando a obra muda o anexo.
• Escritório de engenheiro: 7112-0/00 como principal, com laudos estruturais quando preciso.
• Sociedade com os dois: os dois códigos, com o principal pela maior receita.

Laudos de inspeção predial têm o ângulo em CNAE para inspeção predial e laudos de engenharia: 7112-0/00 ou 7119-7/99?, e orçamento de obra em CNAE para orçamento e planejamento de obras: 7112-0/00 ou administração?.

Como fica a regularização de imóveis e obras no Simples Nacional

Para arquitetura, a LC 123/2006, art. 18, § 5º-B, XVIII, coloca arquitetura e urbanismo no Anexo III, e o § 5º-M, I, manda a atividade para o Anexo V quando a folha for inferior a 28% da receita.

Para engenharia, o § 5º-I, VI, coloca engenharia, medição, cartografia e topografia no Anexo V, e o § 5º-J manda para o Anexo III quando a folha for igual ou superior a 28%. Despachantes estão no § 5º-I, V, com a mesma regra.

O resultado prático é parecido: com folha de 28% ou mais da receita dos 12 meses anteriores, Anexo III; abaixo disso, Anexo V. A conta do Fator R está em Fator R: como calcular e descobrir se a sua empresa está no anexo certo.

Regularização de imóveis pode ser MEI?

Não. As subclasses 7111-1/00, 7112-0/00, 7119-7/01 e 7119-7/03 não aparecem no Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018, e arquitetura e engenharia são profissões regulamentadas. A empresa abre como ME, sozinha ou com mais de um sócio.

Registro no conselho

A Lei 6.839/1980, art. 1º, obriga o registro das empresas nas entidades que fiscalizam o exercício profissional, em razão da atividade básica. Um escritório de regularização com arquiteto se registra no conselho de arquitetura e urbanismo, e um com engenheiro no conselho de engenharia, cada um com responsável técnico. Temas de rotina estão em Contabilidade para arquitetos: CAU, RRT e o dinheiro da obra na sua conta e Contabilidade para engenheiros: CREA, ART e o imposto de laudo, projeto e obra.

O que conferir antes de abrir

• Responsável técnico: arquiteto, engenheiro ou ambos.
• Etapas oferecidas: levantamento, projeto, laudo, protocolo, obra de adequação.
• Parcerias: topógrafo e despachante terceirizados ou na equipe.
• Cobrança: por etapa, por metro quadrado ou por aprovação.
• Município do ISS: imóvel em outra cidade pode mudar o local de recolhimento.

Erros comuns na abertura

O erro mais comum é abrir como despachante e assinar laudos e projetos por meio de um profissional contratado à parte. A empresa fatura um serviço técnico com um código que não o descreve, e o registro no conselho fica sem base. O contrário também aparece: escritório técnico que só faz protocolo e paga Fator R sem precisar da estrutura de engenharia.

Como a WJR ajuda

A WJR é um escritório de contabilidade na Mooca, em São Paulo, com mais de 30 anos de experiência e atendimento presencial e online (Quem somos: a WJR Contabilidade, na Mooca desde 1995). O primeiro passo é o Diagnóstico WJR, gratuito e sem compromisso, com resposta em algumas horas. Outras atividades estão em Cnae.

Perguntas frequentes

Fontes: IBGE, API de subclasses da CNAE, 7111-1/00 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/7111100; IBGE, API de subclasses da CNAE, 7112-0/00 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/7112000; IBGE, API de subclasses da CNAE, 7119-7/01 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/7119701; IBGE, API de subclasses da CNAE, 7119-7/03 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/7119703; IBGE, API de subclasses da CNAE, 8299-7/99 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/8299799; Receita Federal, Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018 http://www8.receita.fazenda.gov.br/SimplesNacional/Arquivos/manual/Anexo_XI.pdf; Planalto, LC 123/2006 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp123.htm; Planalto, Lei 6.839/1980 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6839.htm