CNAE para empresa de fiança e garantia locatícia

O CNAE para empresa de fiança e garantia locatícia é o 6499-9/99, "outras atividades de serviços financeiros não especificadas anteriormente", que o IBGE descreve, entre outras atividades, com a fiança onerosa e os serviços de garantia locatícia. A atividade não pode ser MEI, e a opção pelo Simples Nacional pede análise prévia das vedações da lei.

Empresas garantidoras ocupam o espaço do fiador pessoa física no aluguel. O modelo é diferente do seguro fiança, e essa diferença decide o código, o contrato e a regulação.

Qual é o CNAE para empresa de fiança e garantia locatícia?

A subclasse 6499-9/99 é residual: reúne serviços financeiros sem código próprio. Entre as atividades listadas pelo IBGE estão:

fiança onerosa;
serviços de garantia locatícia;
casas de penhor;
compra e venda de créditos judiciais e precatórios.

A compra de precatórios usa o mesmo código e tem página própria em CNAE para compra de precatórios e créditos judiciais: o código e os cuidados.

Fiança, caução ou seguro: o que diz a Lei do Inquilinato

A Lei 8.245/1991, art. 37, lista as modalidades de garantia que o locador pode exigir:

caução;
fiança;
seguro de fiança locatícia;
cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

O parágrafo único veda, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade no mesmo contrato. A empresa garantidora atua, em regra, como fiadora: pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra (Código Civil, art. 818). A fiança se dá por escrito (art. 819).

O seguro de fiança locatícia é outra modalidade, oferecida por seguradora. Quem vende esse seguro como intermediário atua como corretor, explicado em CNAE para corretor de seguros: o 6622-3/00, o que ele inclui e o que fica em outros códigos.

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Quais códigos ficam ao lado?

A garantidora trabalha perto do mercado imobiliário, mas não é imobiliária. A administração de aluguéis e a corretagem têm códigos próprios, em CNAE para imobiliária: vender, alugar e administrar são três subclasses, e o CRECI vem junto. Quem é dono dos imóveis e aluga encontra o tema em CNAE para aluguel de imóveis: o código muda se o imóvel é seu ou de terceiros.

Se a empresa também fizer cobrança de aluguéis atrasados para terceiros, pode precisar de código de cobrança, conferido no momento de montar o objeto social.

Garantia locatícia pode ser MEI?

Não. A subclasse 6499-9/99 não está no Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018. A garantidora abre como microempresa ou empresa de pequeno porte, e o capital costuma ser relevante, porque a empresa assume o risco de inadimplência.

Como fica a garantia locatícia no Simples Nacional?

A LC 123/2006 impede o Simples para quem exerce atividade de banco, sociedade de crédito, de seguros privados e de capitalização, entre outras (art. 3º, § 4º, VIII). O art. 17, I, veda atividades como assessoria creditícia, gestão de crédito, seleção de riscos e factoring.

A garantia locatícia não está escrita com esse nome nesses incisos, mas a análise de risco do inquilino e a garantia do pagamento se aproximam de alguns deles. Por isso, o objeto social e os contratos são analisados antes da opção. As vedações estão em Quem não pode optar pelo Simples Nacional: sócios, formato da empresa, débitos e atividades, e a comparação com outros regimes entra no Planejamento tributário para pagar o imposto certo.

Contrato e risco: o que pesa no negócio

A receita da garantidora vem da taxa paga pelo inquilino ou pelo locador. O custo vem dos aluguéis que ela precisa honrar quando o inquilino não paga. O equilíbrio entre os dois depende de:

critérios claros de aprovação do inquilino;
contrato que preveja como a garantidora cobra o inquilino depois de pagar o locador;
reserva financeira para os meses de maior inadimplência.

A Lei 8.245, art. 40, permite ao locador exigir novo fiador ou outra garantia em casos como falência ou insolvência do fiador. Uma garantidora sem caixa coloca em risco a própria carteira de contratos.

Que documento acompanha a taxa?

A taxa cobrada pela garantia é receita de serviço da empresa e precisa de documento fiscal, conforme a legislação do município. O contrato deve dizer quem é o cliente: o inquilino, o locador ou a imobiliária parceira, porque isso define em nome de quem sai a nota.

Quando a cobrança passa pela imobiliária, junto com o aluguel, o repasse à garantidora precisa ser conciliado mês a mês com os contratos ativos.

Contabilidade da garantidora

Os valores pagos aos locadores e os valores recuperados dos inquilinos precisam aparecer separados da receita de taxas. Sem isso, o faturamento e o resultado ficam distorcidos, e a análise de risco perde a base. Demonstrações em dia também são pedidas por imobiliárias parceiras e por quem investe no negócio.

O que conferir antes de abrir

Antes do registro, defina:

se o produto é fiança da própria empresa ou intermediação de seguro;
quem paga a taxa e como ela é calculada;
de onde vem o capital para honrar inadimplências;
quais imobiliárias serão parceiras e em que condições.

O segmento imobiliário está em Contabilidade para imobiliárias: comissão, aluguel repassado, CRECI e DIMOB.

Como a WJR ajuda

A WJR é um escritório de contabilidade na Mooca, em São Paulo, com mais de 30 anos de experiência e atendimento presencial e online (Quem somos: a WJR Contabilidade, na Mooca desde 1995). Na Abrir empresa em São Paulo do jeito certo, do primeiro passo ao CNPJ ativo, o time especializado confere o código no IBGE e organiza a abertura; o enquadramento no Simples depende do caso, no Diagnóstico WJR a gente diz.

O primeiro passo é o Diagnóstico WJR, gratuito e sem compromisso, com resposta em algumas horas. Outras atividades estão em Cnae.

Perguntas frequentes

Qual o CNAE de empresa garantidora de aluguel?+

A 6499-9/99, que lista a fiança onerosa e os serviços de garantia locatícia.

Garantia locatícia é a mesma coisa que seguro fiança?+

Não. A Lei 8.245/1991, art. 37, separa a fiança (inciso II) do seguro de fiança locatícia (inciso III), que é produto de seguradora.

Empresa de garantia locatícia pode ser MEI?+

Não. A 6499-9/99 não está no Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018.

O contrato de aluguel pode ter fiança e caução juntas?+

Não. O parágrafo único do art. 37 da Lei 8.245/1991 veda mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato.

Garantidora de aluguel pode optar pelo Simples?+

Depende da análise do objeto e dos contratos frente às vedações do art. 3º, § 4º, e do art. 17 da LC 123/2006.

CNAE para empresa de fiança e garantia locatícia: código e cuidados