Contabilidade para anfitrião de Airbnb: CPF, CNPJ e Simples

A contabilidade para anfitrião de Airbnb começa por uma pergunta que muda tudo: você faz locação por temporada ou presta serviço de hospedagem? A resposta define se o caminho é a pessoa física, uma empresa no Simples Nacional ou outro regime, porque a lei do Simples veda a locação de imóveis próprios.

Contabilidade para anfitrião de Airbnb: temporada ou hospedagem

A Lei 8.245/1991, art. 48, considera locação para temporada a destinada à residência temporária do locatário, contratada por prazo não superior a noventa dias, mobiliado ou não o imóvel. A Lei 11.771/2008, art. 23, define meios de hospedagem como estabelecimentos que prestam serviços de alojamento temporário, com outros serviços necessários aos usuários, mediante contrato e cobrança de diária.

A LC 123, art. 17, XV, com redação dada pela LC 214/2025, diz que não pode recolher pelo Simples a empresa que realize atividade de locação de imóveis próprios. O anfitrião que quer CNPJ precisa enquadrar a operação antes de abrir e conferir com o contador a data em que a nova redação passa a valer.

Pessoa física ou empresa: como decidir em anfitriões de Airbnb

Para a locação de imóveis próprios não há ocupação no MEI, e a escolha é entre atuar como pessoa física e abrir uma empresa, no regime que o contador conferir. Na pessoa física, quem recebe de pessoa física recolhe o imposto de renda pelo carnê-leão.

A ME tende a fazer sentido quando a receita é regular, quando clientes empresas exigem nota ou quando há equipe. O formato da empresa, SLU ou LTDA, está em Sociedade limitada unipessoal: abrir empresa sozinho como SLU ou montar uma Ltda.

Rotina do anfitrião: plataformas, despesas e o cuidado principal

A receita vem das reservas pelas plataformas, que descontam a sua taxa e repassam o restante. O relatório da plataforma mostra o valor cobrado do hóspede, a taxa e o repasse de cada reserva.

Limpeza, lavanderia, condomínio, IPTU e manutenção são despesas da operação. Na pessoa física, o que pode ser deduzido segue as regras do imposto de renda; na empresa, entram na contabilidade.

Um ponto de atenção é abrir um CNPJ no Simples para alugar o próprio apartamento por temporada. A atividade pode ser locação de imóvel próprio, vedada no regime.

Como o anfitrião de Airbnb paga imposto

Na pessoa física, o aluguel recebido é rendimento tributável, recolhido pelo carnê-leão quando não há retenção na fonte. Na empresa, o regime depende da atividade: a locação de imóveis próprios é vedada no Simples (LC 123, art. 17, XV), e a hospedagem com serviços tende a outro enquadramento, que o contador confere.

A conta do Simples usa a receita bruta dos últimos 12 meses (RBT12), a alíquota nominal da faixa e a parcela a deduzir: (RBT12 × alíquota nominal − parcela a deduzir) ÷ RBT12.

Exemplo, com os números da LC 123: empresa de hospedagem com receita de R$ 20.000 por mês e RBT12 de R$ 240.000. No Anexo III, a 2ª faixa (de R$ 180.000,01 a R$ 360.000) tem alíquota nominal de 11,2% e parcela a deduzir de R$ 9.360; a alíquota efetiva fica em 7,3% e o DAS do mês em cerca de R$ 1.460.

O exemplo acima vale apenas para uma empresa de hospedagem que preste serviços e possa estar no Simples, pelo Anexo III. Para a locação de imóveis próprios, o exemplo não se aplica, e a comparação é entre pessoa física e Lucro Presumido.

Com receita bem maior, a comparação com o Lucro Presumido passa a fazer sentido, e a decisão depende de margem, folha e despesas. O tema tem página própria: Simples Nacional ou Lucro Presumido: como escolher o regime da sua empresa.

Além do DAS mensal, a ME do Simples entrega a declaração anual do regime, a DEFIS, explicada em DEFIS: o que é, prazo, multa e a mudança para o PGDAS-D.

O que organizar no primeiro mês em anfitriões de Airbnb

Estes pontos ajudam a organizar o primeiro ano de quem trabalha com anfitriões de Airbnb:

• Se abrir empresa, receba nela o que é da empresa, sem misturar com a conta pessoal.
• Separe na apuração cada tipo de receita, porque serviço, venda de produto e locação podem ter anexos diferentes.
• Defina o pró-labore e a forma de retirar lucros antes da primeira retirada; as regras estão em Distribuição de lucros no Simples Nacional: quanto sai isento e o que mudou em 2026.
• Guarde contratos, notas e comprovantes de pagamento de cada cliente pelo prazo que a legislação exige.

Antes de abrir CNPJ, compare três cenários com números reais: pessoa física com carnê-leão, empresa no Lucro Presumido para a locação e empresa de hospedagem com serviços. A conta do ano inteiro, com despesas e imposto, é o que decide.

Como a WJR acompanha anfitriões de Airbnb

A WJR é um escritório de contabilidade na Mooca, em São Paulo, com mais de 30 anos de experiência e atendimento presencial e online (Quem somos: a WJR Contabilidade, na Mooca desde 1995). O primeiro passo é o Diagnóstico WJR, gratuito e sem compromisso. Outras atividades estão em Cnae.

Ramos próximos: Contabilidade para hotel e pousada: Cadastur, ISS e Simples, Contabilidade para imobiliárias: comissão, aluguel repassado, CRECI e DIMOB e Contabilidade para coworking: serviço, locação e Simples. A comparação de regimes está em Simples Nacional ou Lucro Presumido: como escolher o regime da sua empresa. Todas as profissões estão em Segmentos.

Perguntas frequentes

Fontes: Planalto, LC 123/2006, art. 17, XV, e Anexo III https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp123.htm; Receita Federal, Resolução CGSN 140/2018, art. 25, § 1º http://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/link.action?idAto=92278; Portal do Simples Nacional, Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018 http://www8.receita.fazenda.gov.br/SimplesNacional/Arquivos/manual/Anexo_XI.pdf; IBGE/CONCLA, subclasse 5590-6/99 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/5590699; Planalto, Lei 8.245/1991, art. 48 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm; Planalto, Lei 11.771/2008, art. 23 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-2010/2008/lei/l11771.htm