Integralizar imóvel na holding paga imposto de renda?

Integralizar imóvel na holding paga imposto de renda só quando o imóvel entra na empresa por valor maior que o que está na declaração de bens da pessoa física. Se a transferência for feita pelo valor declarado, como permite o art. 23 da Lei 9.249/1995, não há ganho de capital e, portanto, não há imposto de renda nessa etapa.

Quando integralizar imóvel na holding paga imposto de renda

A Lei 9.249/1995, no art. 23, diz que a pessoa física pode transferir bens e direitos a uma pessoa jurídica, para integralizar capital, pelo valor que consta na sua declaração de bens ou pelo valor de mercado. A escolha é do sócio, e cada caminho tem uma consequência diferente.

O § 1º trata da primeira opção. Se a entrega for pelo valor da declaração, o sócio lança na sua própria declaração as quotas recebidas pelo mesmo valor do imóvel transferido. O patrimônio dele muda de forma, de imóvel para quotas, mas o número continua o mesmo.

O § 2º trata da segunda. Se a transferência não for pelo valor da declaração, a diferença a maior é tributável como ganho de capital. Quem escolhe o valor de mercado paga imposto sobre a valorização no momento da integralização.

Valor declarado ou valor de mercado: qual escolher?

Pelo valor declarado, o sócio não paga imposto de renda na entrada. O custo do imóvel fica baixo dentro da holding, e isso pesa lá na frente: se a holding vender o imóvel, o ganho será calculado a partir desse custo baixo.

Pelo valor de mercado, o sócio paga o ganho de capital na integralização, com alíquotas que começam em 15%, pelo art. 21 da Lei 8.981/1995, na redação da Lei 13.259/2016. Em troca, o imóvel entra na holding com custo atualizado.

A conta depende do plano para o imóvel:

Imóvel para alugar por muitos anos, sem plano de venda: o valor declarado costuma fazer mais sentido.
Imóvel que a holding pretende vender em pouco tempo: vale comparar o imposto da pessoa física com o da empresa.
Imóvel com valor declarado muito antigo: a diferença para o mercado tende a ser grande nas duas pontas.

Como a pessoa física calcula o ganho de capital está em Imposto na venda de imóvel ganho de capital como pagar: GCAP, prazo e isenções. Como a empresa tributa a venda de um bem do ativo está em Ganho de capital no Lucro Presumido: venda de imóvel ou bem do ativo, com exemplo.

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E o ITBI na integralização?

O ITBI é imposto municipal, não é imposto de renda, mas aparece na mesma conversa. A Constituição, no art. 156, § 2º, inciso I, diz que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital.

A mesma regra traz uma exceção: a imunidade não vale quando a atividade preponderante do adquirente for compra e venda de imóveis, locação de imóveis ou arrendamento mercantil. Como muitas holdings patrimoniais vivem de aluguel, esse ponto merece análise própria, e o detalhe está em ITBI na holding: a imunidade na integralização e onde ela acaba.

Como o imóvel aparece na declaração depois

Na declaração de bens do sócio, o imóvel sai e entram as quotas da holding. Quando a integralização é feita pelo valor declarado, as quotas ficam com o mesmo valor do imóvel, como manda o § 1º do art. 23. Na contabilidade da holding, o imóvel entra no ativo e o mesmo valor aparece no capital social.

O capital social precisa refletir o que de fato foi entregue. Integralizar um imóvel no contrato social e deixar a escritura parada no cartório cria uma diferença entre o papel e a realidade. A escolha do valor do capital está em Capital social: quanto colocar e como integralizar ao abrir a empresa.

Holding patrimonial: o que vem antes da integralização

Antes de transferir o primeiro imóvel, vale decidir para que a holding vai servir: organizar a sucessão, centralizar aluguéis, proteger o patrimônio ou tudo isso junto. O conceito e os usos mais comuns estão em Holding patrimonial: o que é e como fica o imposto sobre o aluguel, e a montagem da estrutura está em Holding familiar: organizar o patrimônio antes que a vida decida por você.

Como a WJR ajuda

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Perguntas frequentes

Integralizar pelo valor da declaração é permitido?+

Sim. O art. 23 da Lei 9.249/1995 permite que a pessoa física transfira o imóvel à empresa pelo valor que consta na sua declaração de bens, sem apurar ganho de capital nessa etapa.

Quando a integralização gera ganho de capital?+

Quando o imóvel entra na holding por valor maior que o da declaração. Pelo § 2º do art. 23, a diferença a maior é tributada como ganho de capital da pessoa física.

O sócio precisa declarar as quotas da holding?+

Precisa. As quotas recebidas entram na declaração de bens no lugar do imóvel. Pela regra do § 1º, quando a transferência é pelo valor declarado, as quotas ficam com o mesmo valor.

Integralizar pelo valor declarado tem desvantagem?+

Tem um efeito futuro. O imóvel entra com custo baixo na holding, e se ela vender o bem, o ganho será calculado a partir desse custo. Por isso a escolha leva em conta o plano para cada imóvel.

A integralização paga ITBI?+

Em regra, não, pela imunidade do art. 156, § 2º, inciso I, da Constituição. A exceção vale quando a atividade preponderante da empresa for compra, venda ou locação de imóveis.