Se a dúvida é imposto na venda de imóvel ganho de capital como pagar, o caminho é este: você apura o lucro no programa GCAP da Receita Federal e paga o DARF até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento. A alíquota começa em 15% e há isenções, como a do único imóvel vendido por até R$ 440.000,00 e a da compra de outro imóvel residencial em até 180 dias.
O que é ganho de capital na venda de imóvel
A Receita Federal define ganho de capital como a diferença positiva entre o valor de venda de um bem e o custo de compra dele. Se você comprou um apartamento por um valor e vendeu por mais, a diferença é o ganho, e sobre ele incide imposto de renda.
O custo de compra é o valor que consta da sua declaração de imposto de renda. Por isso a declaração anual bem feita, ano a ano, com o imóvel informado corretamente, faz diferença na hora da venda.
Imposto na venda de imóvel ganho de capital como pagar, passo a passo
A Receita orienta que a apuração seja feita com o Programa de Apuração dos Ganhos de Capital (GCAP). O caminho é este:
- Baixe o GCAP do ano da venda no site da Receita Federal.
- Informe os dados do imóvel, da compra e da venda.
- O programa calcula o ganho e o imposto e gera o DARF.
- Pague o DARF até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento.
- No ano seguinte, importe os dados do GCAP para a declaração de ajuste anual.
O prazo está na Lei 8.981/1995, art. 21, § 1º, que fala no mês seguinte ao da percepção dos ganhos. Em venda parcelada, confira no GCAP como cada parcela recebida entra no cálculo.
O § 2º do mesmo artigo diz que o ganho é tributado em separado: ele não entra na base da declaração anual, e o imposto pago não pode ser deduzido do imposto apurado no ajuste. Ou seja, o DARF do ganho de capital é definitivo.
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Quais são as alíquotas
A Lei 8.981/1995, art. 21, na redação da Lei 13.259/2016, fixa alíquotas progressivas sobre a parcela do ganho:
- 15% sobre a parcela que não ultrapassar R$ 5.000.000,00.
- 17,5% sobre a parcela entre R$ 5.000.000,00 e R$ 10.000.000,00.
- 20% sobre a parcela entre R$ 10.000.000,00 e R$ 30.000.000,00.
- 22,5% sobre a parcela que ultrapassar R$ 30.000.000,00.
Para a grande maioria das vendas de imóvel de pessoa física, a alíquota é de 15%.
Quando a venda é isenta
A Receita lista as operações mais comuns que não pagam imposto sobre o ganho. Três delas tratam de imóveis:
- Único imóvel vendido por até R$ 440.000,00, sem outra venda de imóvel nos últimos 5 anos (Lei 9.250/1995, art. 23). A Receita esclarece que vale para terreno, casa ou apartamento, residencial ou comercial.
- Venda de imóvel residencial com aplicação do valor na compra de outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias da celebração do contrato (Lei 11.196/2005, art. 39). Se só parte do valor for aplicada, o ganho é tributado na proporção da parte não aplicada (§ 2º).
- Imóveis comprados até 1969, segundo a página da Receita.
Mesmo isenta, a venda aparece na declaração de ajuste, na ficha de rendimentos isentos e não tributáveis. A Receita também lista entre os obrigados a declarar quem teve ganho de capital sujeito a imposto ou optou pela isenção da compra em 180 dias. O calendário da declaração está em Imposto de renda 2026 para quem tem empresa: prazo, pró-labore, lucros e a retenção de 10%.
E se o imóvel está em nome de uma empresa?
A regra desta página é para pessoa física. Se o imóvel pertence a uma empresa, o ganho na venda segue as regras do regime da empresa, explicadas em Ganho de capital no Lucro Presumido: venda de imóvel ou bem do ativo, com exemplo.
Quem pensa em transferir imóveis para uma holding precisa olhar o imposto na integralização, tema de Integralizar imóvel na holding paga imposto de renda?, e o planejamento como um todo, em Holding familiar: organizar o patrimônio antes que a vida decida por você. Se o imóvel gera aluguel antes da venda, a declaração desse rendimento está em Como declarar aluguel recebido no imposto de renda: carnê-leão, deduções e casos especiais.
Erros que custam caro
Os problemas mais comuns na venda de imóvel são:
- Não pagar o DARF no prazo por achar que o imposto entra na declaração anual.
- Usar a isenção do único imóvel tendo vendido outro imóvel nos últimos 5 anos.
- Informar no GCAP um custo de compra diferente do que consta na declaração.
- Comprar o novo imóvel depois dos 180 dias e perder a isenção.
Ajuda profissional na declaração está em O contador faz imposto de renda de pessoa física? O que muda para o sócio da empresa.
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Perguntas frequentes
Qual é o prazo para pagar o imposto do ganho de capital?+
Até o último dia útil do mês seguinte ao da percepção do ganho, pela Lei 8.981/1995, art. 21, § 1º. O DARF é gerado pelo próprio GCAP.
Vendi meu único imóvel por R$ 400 mil. Pago imposto?+
Não, se você não vendeu outro imóvel nos últimos 5 anos. A Lei 9.250/1995, art. 23, isenta o único imóvel vendido por até R$ 440.000,00.
Preciso declarar a venda isenta no imposto de renda?+
Sim. A Receita orienta informar o ganho isento na ficha de rendimentos isentos e não tributáveis, e quem optou pela isenção de 180 dias fica obrigado a declarar.
O imposto do ganho de capital pode ser abatido na declaração anual?+
Não. O ganho é tributado em separado e o imposto pago não pode ser deduzido do devido no ajuste (Lei 8.981/1995, art. 21, § 2º).
Qual programa uso para calcular o imposto?+
O GCAP, Programa de Apuração dos Ganhos de Capital da Receita Federal. Os dados podem ser importados depois para a declaração anual.
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- Integralizar imóvel na holding paga imposto de renda?
Integralizar imóvel na holding paga imposto de renda só se o valor usado for maior que o da declaração. Pelo valor declarado, não há ganho de capital. Entenda as duas opções.
Fontes: Receita Federal, Ganhos de Capital https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/meu-imposto-de-renda/pagamento/ganhos-de-capital; Receita Federal, Ganhos de Capital, como calcular e pagar https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/meu-imposto-de-renda/pagamento/ganhos-de-capital/como-calcular-e-pagar; Receita Federal, Operações não sujeitas ao imposto sobre o ganho de capital https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/meu-imposto-de-renda/pagamento/ganhos-de-capital/operacoes-nao-sujeitas; Receita Federal, Quem deve declarar https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/meu-imposto-de-renda/quem; Planalto, Lei 8.981/1995 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8981.htm; Planalto, Lei 9.250/1995 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9250.htm; Planalto, Lei 11.196/2005 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-2006/2005/lei/l11196.htm
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