Holding com poucos imóveis: quando compensa e quais são as alternativas

A holding com poucos imóveis só compensa quando o ganho no aluguel e na sucessão passa do custo fixo de manter uma empresa, e com 1 ou 2 imóveis essa conta muitas vezes não fecha. Para essas famílias, a doação direta com reserva de usufruto e o testamento costumam resolver boa parte do que a holding promete, sem uma empresa para manter todo mês.

Este texto é para quem tem a casa onde mora, um apartamento alugado ou uma sala comercial, e ouviu que "todo mundo com imóvel devia ter holding". A decisão vale a pena ser feita com números, porque desfazer uma holding depois também dá trabalho.

O que a holding com poucos imóveis custa todo ano

A holding é uma empresa como outra qualquer. Ela entrega DCTFWeb, EFD-Contribuições, ECF e ECD, levanta balanço anual e aprova as contas com os sócios. A ECD só é dispensada no Lucro Presumido para quem mantém livro Caixa e não distribui lucro acima da base presumida (IN RFB 2.003, art. 3º). O calendário completo está em Obrigações da holding: o que entregar todo mês e todo ano, mesmo sem movimento.

Esse pacote tem um custo que não depende do tamanho do patrimônio. Uma holding com um imóvel entrega praticamente as mesmas obrigações que uma com vinte. É por isso que a conta pesa mais para quem tem pouco: o custo fixo é o mesmo, e o ganho é menor.

E quanto custa manter a sua? Depende do caso, no Diagnóstico WJR a gente diz, olhando o patrimônio, o aluguel e o que a família quer da estrutura.

Somam-se a isso os custos de entrada: registro na Junta, eventual ITBI na integralização quando a holding vive de aluguel e o ganho de capital se o imóvel entrar acima do valor da declaração. A análise geral de quando a holding vale a pena está em Holding familiar vale a pena? Como fazer a conta antes de abrir.

O que a holding ganha no aluguel e o que perde na reforma

O argumento mais comum a favor da holding é o imposto sobre o aluguel. No Lucro Presumido, com a locação no objeto social, a holding paga 11,33% da receita de aluguel em IRPJ, CSLL, PIS e Cofins, sem adicional até R$ 187.500,00 no trimestre. Na pessoa física, o aluguel entra na tabela progressiva mensal. A conta completa, com as normas de cada percentual, está em Tributação de aluguel na holding no Lucro Presumido: a conta contra a pessoa física.

Só que o outro lado da balança mudou. Em 2026, o IBS e a CBS estão em teste, com dispensa de recolhimento para quem cumpre as obrigações acessórias (ADCT, art. 125; LC 214, art. 348); a CBS passa a ser cobrada em 2027, quando PIS e Cofins são extintos (ADCT, art. 126, II).

Pela regra da reforma, a pessoa física só paga IBS e CBS sobre o aluguel se, no ano anterior, tiver receita de locação acima de R$ 240.000 e mais de 3 imóveis (LC 214, art. 251, § 1º, I). Quem tem até 3 imóveis, ou receita até esse valor, fica fora. A holding é contribuinte sempre, com qualquer número de imóveis, como mostra Holding na reforma tributária: o que muda para quem aluga imóveis pela empresa.

Para quem tem 1 ou 2 imóveis alugados, isso pode inverter a vantagem. A economia no imposto de renda precisa pagar o custo fixo da empresa e ainda o IBS e a CBS que a pessoa física não pagaria.

Alternativa 1: doação direta com reserva de usufruto

A família pode antecipar a sucessão sem empresa: os pais doam o imóvel aos filhos e ficam com o usufruto, isto é, continuam morando ou recebendo o aluguel. Em São Paulo, o ITCMD da doação segue a Lei 10.705:

• Alíquota: 4% (art. 16).
• Base: valor de mercado do imóvel (art. 9º, § 1º), nunca abaixo do valor usado para o IPTU (art. 13, I).
• Divisão: 2/3 do valor na transmissão da nua-propriedade e 1/3 na instituição do usufruto, quando não oneroso (art. 9º, § 2º, itens 3 e 4).
• Soma no ano: doações sucessivas entre o mesmo doador e o mesmo donatário somam dentro de cada ano civil (art. 9º, § 3º).
• Isenção: doação de até 2.500 UFESPs, ou R$ 96.050,00 em 2026, com a UFESP de R$ 38,42 (art. 6º, II, "a").

Um exemplo hipotético: um apartamento com valor de mercado de R$ 600.000,00, doado ao filho com reserva de usufruto para os pais. A nua-propriedade vale 2/3, ou R$ 400.000,00, e o ITCMD de 4% sobre ela é de R$ 16.000,00.

O usufruto de imóvel se constitui com o registro no Cartório de Registro de Imóveis (CC, art. 1.391). As cláusulas que costumam acompanhar essa doação, como inalienabilidade e reversão, estão em Doação de quotas com usufruto: reserva, cláusulas e ITCMD, e o imposto em detalhe em Holding e ITCMD: alíquota, base das quotas e o que mudou com a LC 227.

Vale um aviso: a LC 227/2026 mudou a regra geral do ITCMD; a lei paulista ainda não foi adaptada no texto consolidado da SEFAZ-SP, que em 20/09/2026 seguia com 4%.

Alternativa 2: testamento e as isenções da herança

O testamento organiza a parte que a pessoa pode deixar livremente. Havendo herdeiros necessários, o testador só dispõe de metade da herança (CC, arts. 1.789 e 1.846). E ele não evita o inventário: com testamento, o CPC manda fazer o inventário judicial (art. 610). A comparação completa está em Holding ou testamento: o que cada um resolve e quando combinar, e os prazos do inventário em Holding ou inventário: o que a holding evita e o que ainda passa pelo inventário.

Para quem tem pouco, a lei paulista ainda traz duas isenções na herança que podem tornar a holding desnecessária:

• imóvel de residência de até 5.000 UFESPs, ou R$ 192.100,00 em 2026, se os familiares beneficiados moram nele e não têm outro imóvel (Lei 10.705, art. 6º, I, "a");
• imóvel único de até 2.500 UFESPs, ou R$ 96.050,00 em 2026, nas condições do art. 6º, I, "b".

Quando esperar e quando a holding passa a fazer sentido

Esperar costuma ser razoável quando o patrimônio é pequeno, os imóveis são de uso da família, o aluguel é baixo ou a pessoa física está fora do IBS e da CBS pela regra dos 3 imóveis. Nesses casos, doação com usufruto ou testamento resolvem a sucessão sem custo fixo.

A holding começa a entrar na conversa quando o número de imóveis ou a receita de aluguel cresce, quando há empresa operacional junto, quando muitos herdeiros vão dividir os mesmos bens ou quando a família quer regras de gestão que passem de uma geração para outra. Em qualquer caso, a decisão pede advogado e contador trabalhando juntos.

Como a WJR ajuda quem tem poucos imóveis

A WJR atende todos os regimes tributários, inclusive o Lucro Presumido, onde a holding patrimonial costuma ficar. A conversa começa pelo que existe: quantos imóveis, quanto de aluguel, quem são os herdeiros e o que a família quer resolver.

O Diagnóstico WJR é gratuito e sem compromisso, presencial ou online, com resposta em algumas horas. O time especializado atende no grupo de WhatsApp de cada cliente, e a trajetória do escritório, fundado em 1995, está em Quem somos: a WJR Contabilidade, na Mooca desde 1995. Outros temas de holding estão em Holding: o guia para entender antes de decidir.

Perguntas frequentes

Leia também

• Holding patrimonial: o que é e como fica o imposto sobre o aluguel

  Holding patrimonial é a empresa dona dos imóveis da família. Veja como o aluguel é tributado nela e na pessoa física, a regra do objeto social e quando a conta compensa.

• Holding rural: o que muda no ITR, no imposto de renda e na sucessão

  Holding rural: com a terra na empresa, o ITR passa a ser da PJ e a atividade rural sai das regras da pessoa física. Veja o que muda no imposto de renda, no ITCMD e na reforma.

• ITBI na holding: a imunidade na integralização e onde ela acaba

  ITBI na holding: quando a integralização de imóveis tem imunidade, o limite do Tema 796 do STF, a regra da atividade preponderante em SP e a alíquota de 3%.

Fontes: SEFAZ-SP, Lei 10.705/2000 (ITCMD, arts. 6º, 9º, 13 e 16) https://legislacao.fazenda.sp.gov.br/Paginas/lei10705.aspx, SEFAZ-SP, UFESP https://legislacao.fazenda.sp.gov.br/Paginas/ValoresDaUFESP.aspx, Planalto, LC 227/2026 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp227.htm, Planalto, Código Civil (arts. 1.391, 1.789 e 1.846) https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm, Planalto, CPC (art. 610) https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm, Planalto, LC 214/2025 (arts. 251 e 348) https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp214.htm, Planalto, Constituição Federal (ADCT, arts. 125 e 126) https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm, Receita Federal, IN RFB 2.003/2021 (ECD) https://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/link.action?idAto=114965, Receita Federal, IN RFB 1.700/2017 (arts. 33 e 34) http://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/link.action?idAto=81268&visao=compilado, Planalto, Lei 9.249/1995 (art. 3º) https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9249.htm, Planalto, Lei 7.689/1988 (art. 3º) https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l7689.htm, Planalto, Lei 9.715/1998 (art. 8º) https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9715.htm, Planalto, Lei 9.718/1998 (art. 8º) https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9718compilada.htm