Holding na reforma tributária: o que muda no aluguel

Na holding, a reforma tributária muda o aluguel: a empresa que aluga imóveis passa a pagar IBS e CBS como qualquer pessoa jurídica, sem o filtro de receita e de número de imóveis que protege a pessoa física. A locação tem alíquota reduzida em 70% e, para contratos antigos por prazo determinado, existe uma opção de transição de 3,65% sobre a receita bruta.

Este texto é para quem já tem uma holding patrimonial com imóveis alugados ou pensa em montar uma. A troca do PIS e da Cofins pela CBS, e depois do ISS e do ICMS pelo IBS, mexe na conta que justificou a holding lá atrás. Vale refazer essa conta com as regras novas, antes de a CBS começar a ser cobrada de verdade.

Holding na reforma tributária: por que a empresa não tem o limite da pessoa física

A LC 214/2025 criou um filtro para o dono de imóveis pessoa física. Ele só vira contribuinte do IBS e da CBS na locação quando, no ano anterior, a receita com aluguéis passou de R$ 240.000 e as operações envolveram mais de 3 imóveis distintos (art. 251, § 1º, I). As duas condições são cumulativas, e o valor é corrigido pelo IPCA (§ 5º).

Esse filtro está escrito só para "as pessoas físicas". A holding é pessoa jurídica: se aluga imóveis no regime regular, é contribuinte desde o primeiro contrato, com um imóvel só ou com vinte, com pouca ou muita receita de aluguel.

Por isso a pergunta mudou. Um dono de dois ou três imóveis que recebe aluguel na pessoa física pode ficar fora do IBS e da CBS. Se os mesmos imóveis estiverem numa holding, o aluguel entra na tributação nova. O detalhe completo das regras da pessoa física, com exemplos, está em Reforma tributária no aluguel: quem paga, redução de 70% e holding.

Um aviso de leitura da lei: os requisitos da pessoa física estão só no art. 251, § 1º, I. O art. 252 lista as operações com imóveis que o imposto alcança (a locação está no inciso III), e não traz condição nenhuma para a pessoa física.

Quanto a holding paga sobre o aluguel com IBS e CBS

A locação, a cessão onerosa e o arrendamento de imóveis têm as alíquotas do IBS e da CBS reduzidas em 70% (art. 261, parágrafo único). No aluguel residencial, a base ainda perde um redutor social de R$ 600 por mês por imóvel (art. 260, com a redação da LC 227/2026). A locação residencial de até 90 dias segue as regras da hotelaria (art. 253).

Uma conta de "quanto a holding vai pagar em 2033" depende de alíquotas que ainda vão ser aplicadas ao longo da transição. O que dá para fazer hoje é separar as peças da decisão:

quem são os inquilinos: empresa que pode tomar crédito do imposto ou pessoa física, que não toma;
quantos contratos são residenciais, com direito ao redutor de R$ 600;
quanto a holding paga hoje de PIS e Cofins e de IRPJ e CSLL sobre o aluguel.

Hoje, a holding no Lucro Presumido com a locação no objeto social paga PIS de 0,65% (Lei 9.715, art. 8º, I) e Cofins de 3% (Lei 9.718, art. 8º), no regime cumulativo. A conta completa da holding contra a pessoa física, com IRPJ e CSLL, está em Tributação de aluguel na holding no Lucro Presumido: a conta contra a pessoa física.

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Contrato antigo: a opção de 3,65% da transição (art. 487)

Para não mudar de uma vez o custo de contratos que já estavam assinados, a LC 214 criou uma saída para o locador. O art. 487 permite pagar IBS e CBS sobre a receita bruta recebida, num montante equivalente a 3,65% (§ 2º, redação da LC 227/2026). Repare que é o mesmo percentual que a holding do Presumido paga hoje de PIS e Cofins somados.

A opção tem condições que fecham a porta para muita gente:

| Tipo de contrato | Condição para entrar | Até quando vale |

|---|---|---|

| Não residencial (loja, sala, galpão) | prazo determinado, firmado até a publicação da LC 214, registrado em cartório até 31/12/2025 ou disponibilizado à Receita e ao Comitê Gestor | pelo prazo original do contrato (§ 1º, I) |

| Residencial | prazo determinado, firmado até a publicação da LC 214 | prazo original ou 31/12/2028, o que vier primeiro (§ 1º, II) |

Quem opta pelos 3,65% não aproveita créditos (§ 4º) nem o redutor social de R$ 600 (§ 5º).

E o art. 488, que às vezes aparece junto, não é sobre aluguel. Ele trata de uma dedução na venda de imóvel, a partir de 2029.

O que a holding pode fazer antes de 2027 (e o que não adianta)

A ideia de "assinar um contrato longo agora para travar os 3,65%" não funciona. O art. 487 só alcança contrato por prazo determinado assinado até a publicação da LC 214, e o registro dos não residenciais tinha data limite em 31/12/2025, que já passou. Contrato novo segue a regra geral.

O que faz sentido fazer agora:

Levantar os contratos: quais são por prazo determinado, de quando são e se os comerciais foram registrados ou informados no prazo.
Separar residencial e comercial: na transição, o residencial vale até 31/12/2028 no máximo e o comercial até o fim do prazo original; fora dela, só o residencial tem o redutor de R$ 600.
Ver o perfil dos inquilinos: a empresa no regime regular tem crédito amplo da CBS e do IBS (LC 214, arts. 47 e 57); a pessoa física não toma crédito.
Rever as cláusulas de reajuste: o repasse do imposto no aluguel entre particulares é negociação, e o texto certo está em Cláusula de reforma tributária no contrato: o que a lei garante e o que negociar.
Refazer a conta da estrutura: se a holding existe só para alugar dois ou três imóveis, compare com a pessoa física, como mostra Holding com poucos imóveis: quando compensa e quais são as alternativas.

O calendário também ajuda a não se assustar antes da hora. Em 2026, a CBS de 0,9% e o IBS de 0,1% são de teste, compensáveis, com dispensa do recolhimento para quem cumpre as obrigações acessórias (ADCT, art. 125; LC 214, art. 348). Em 2027, PIS e Cofins acabam e a CBS entra (ADCT, art. 126). A linha do tempo completa está em Cronograma da reforma tributária ano a ano, de 2026 a 2033.

E o ITCMD da holding na reforma?

A reforma também mexeu no imposto da doação de quotas. A EC 132 tornou o ITCMD progressivo (CF, art. 155, § 1º, VI), e a LC 227/2026 trouxe a norma geral: alíquotas progressivas pelo valor da doação (art. 156, I) e, para quota sem mercado, base mínima do patrimônio líquido ajustado a valor de mercado mais o fundo de comércio (art. 154, II).

A LC 227/2026 mudou a regra geral; a lei paulista ainda não foi adaptada no texto consolidado da SEFAZ-SP, que em 20/09/2026 seguia com 4% (Lei 10.705, art. 16) e com o valor patrimonial para quota não negociada (art. 14, § 3º). Quem planeja doar quotas deve acompanhar esse ponto de perto, e o assunto tem página própria em Holding e ITCMD: alíquota, base das quotas e o que mudou com a LC 227.

Como a WJR ajuda a holding na reforma

A holding fica no Lucro Presumido ou no Lucro Real, e a WJR atende todos os regimes tributários. Para a primeira conversa, vale reunir os contratos de locação, o perfil dos inquilinos e os números atuais da estrutura, sem pressa de mexer no que ainda funciona.

O Diagnóstico WJR é gratuito e sem compromisso, presencial ou online, com resposta em algumas horas. O time especializado atende no grupo de WhatsApp de cada cliente, e a história do escritório, fundado em 1995, está em Quem somos: a WJR Contabilidade, na Mooca desde 1995. Outros temas de holding estão em Holding: o guia para entender antes de decidir.

Perguntas frequentes

A holding que aluga um imóvel só paga IBS e CBS?+

Sim, se estiver no regime regular. Os limites de R$ 240.000 e mais de 3 imóveis da LC 214 (art. 251, § 1º, I) valem só para a pessoa física.

A redução de 70% vale para a holding?+

Sim. A redução de 70% é da operação de locação, cessão onerosa e arrendamento (art. 261, parágrafo único), seja o locador pessoa física contribuinte ou empresa.

Posso assinar um contrato novo em 2026 e ficar nos 3,65%?+

Não. O art. 487 só vale para contrato por prazo determinado firmado até a publicação da LC 214, e o comercial ainda precisava de registro até 31/12/2025.

Quem opta pelos 3,65% pode usar o redutor de R$ 600?+

Não. A opção do art. 487 é feita sem créditos (§ 4º) e sem o redutor social (§ 5º).

O ITCMD de São Paulo já é progressivo?+

Não no texto consolidado da SEFAZ-SP lido em 20/09/2026, que segue com 4% (Lei 10.705, art. 16). A LC 227/2026 já traz a regra geral progressiva. Para ver como a WJR trabalha com a holding, conheça Holding familiar: organizar o patrimônio antes que a vida decida por você.

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