Como abrir imobiliária em São Paulo: CRECI, corretagem e imposto

Para saber como abrir imobiliária em São Paulo, a resposta curta é: a empresa é uma ME no Simples Nacional, registrada no conselho dos corretores, porque a atividade não está no MEI. São seis passos, e corretagem e administração de aluguéis têm regras de imposto diferentes.

Abaixo estão o tipo de empresa que costuma servir, os passos na ordem, as licenças que se aplicam em São Paulo, como o imposto do ramo tende a funcionar e os erros que mais atrasam a abertura.

Qual tipo de empresa abrir para imobiliária

Não há MEI para a atividade. O CNAE da corretagem é o 6821-8/01, que o IBGE descreve como intermediação na compra e venda de imóveis por corretores sob contrato, incluindo a avaliação. Não encontrei ocupação com esse código no Anexo XI.

A administração de imóveis de terceiros, com cobrança de aluguéis, tem o 6822-6/00. Imobiliária que faz as duas coisas precisa dos dois códigos.

Com receita maior, equipe ou sócio, o caminho é a ME. A microempresa tem receita de até R$ 360.000 por ano (LC 123, art. 3º, I). Com um dono só, o formato costuma ser a SLU; com sócios, a LTDA, e a diferença está em Sociedade limitada unipessoal: abrir empresa sozinho como SLU ou montar uma Ltda.

Passo a passo: Como abrir imobiliária em São Paulo

1. Consulta de viabilidade: a Prefeitura diz se o endereço aceita a atividade. Veja Consulta de viabilidade da empresa: o que checa e o que fazer se negar.
2. Registro na Junta Comercial (JUCESP), com o contrato social ou o requerimento de empresário.
3. CNPJ na Receita Federal, no mesmo fluxo do registro. Na empresa em início de atividade, a opção pelo Simples Nacional é pedida junto com a inscrição no CNPJ, pelo Portal Redesim (Resolução CGSN 140/2018, art. 6º, § 5º).
4. Inscrição municipal (CCM): CCM em São Paulo: a inscrição municipal da empresa, passo a passo.
5. Licença de funcionamento (ALF) e as licenças próprias do ramo, descritas na seção seguinte.

Depois do CNPJ, a imobiliária faz o registro no conselho regional dos corretores. A Lei 6.839/1980, art. 1º, torna obrigatório o registro das empresas na entidade que fiscaliza a profissão da atividade básica.

Licenças para abrir imobiliária em São Paulo

A licença municipal é o Auto de Licença de Funcionamento (ALF). Pela Prefeitura de São Paulo, o ALF de baixo risco sai pelo Portal Empreenda Fácil quando a atividade está no Anexo I do Decreto 57.298/2016 ou no Decreto 58.419/2018 e o imóvel se enquadra nas subcategorias de uso nR1, nR2, Ind-1a ou Ind-1b.

Também é preciso que a edificação tenha até 1.500 m² ou que a empresa ocupe até 500 m². Fora disso, o pedido vai à Subprefeitura, e o resumo está em Alvará de funcionamento em São Paulo: como funciona o ALF e o baixo risco.

A Lei 6.839/1980, art. 1º, obriga o registro da empresa e a anotação dos profissionais habilitados encarregados dela na entidade de fiscalização da profissão. Imobiliária é atividade de baixo risco quanto à licença do imóvel na maior parte dos casos.

A licença do Corpo de Bombeiros segue o Decreto Estadual 69.118/2024: o art. 3º define o AVCB e o CLCB, e o art. 15, V, diz que cabe ao proprietário ou usuário providenciar e manter vigente a licença, salvo os casos de dispensa. As licenças além do alvará estão em Licença da Vigilância Sanitária e AVCB: o que vem além do alvará.

Para o serviço, a ME e a EPP do Simples emitem a nota pelo padrão nacional da NFS-e desde 01/11/2026 (Resolução CGSN 191/2026). O município pode ter calendário próprio de transição, e o resumo está em NFS-e nacional obrigatória para ME e EPP do Simples a partir de 1º de novembro de 2026.

Quanto custa abrir imobiliária em São Paulo

As taxas oficiais variam com o tipo de empresa, o órgão e o tamanho do imóvel, e mudam por ato de cada órgão. Por isso esta página não traz valores: a conta de registro, licenças e certificado digital está em Quanto custa abrir uma empresa em São Paulo: as taxas de 2026.

Fora as taxas, o que mais pesa no começo de uma imobiliária é o ponto, o marketing dos imóveis e os portais de anúncio. A equipe de corretores costuma ser remunerada por comissão.

Qual regime tributário imobiliária tende a usar

A Resolução CGSN 140/2018, art. 25, § 1º, III, "j", cita a corretagem de imóveis de terceiros no Anexo III. A administração e locação de imóveis de terceiros está no art. 18, § 5º-D, I, da LC 123, e o § 5º-M, II, a manda ao Anexo V com folha abaixo de 28% da receita, e ao Anexo III a partir de 28%.

Dinheiro de aluguel recebido para repasse ao proprietário não é receita da imobiliária. A receita é a taxa de administração e a comissão.

A escolha do regime na abertura está em Qual regime tributário escolher na abertura da empresa: Simples, Presumido ou Real.

Erros mais comuns ao abrir imobiliária

O primeiro erro é misturar o dinheiro dos aluguéis com o caixa da imobiliária. A receita fica inflada no papel.

O segundo é abrir o CNPJ sem o registro no conselho. A Lei 6.839/1980 obriga o registro.

O terceiro é pagar corretores parceiros sem contrato e sem nota. A divisão da comissão fica sem base.

Como a WJR ajuda a abrir imobiliária

A WJR é um escritório de contabilidade na Mooca, em São Paulo, com mais de 30 anos de experiência e atendimento presencial e online (Quem somos: a WJR Contabilidade, na Mooca desde 1995). O primeiro passo é o Diagnóstico WJR, gratuito e sem compromisso. Outras atividades estão em Cnae.

A abertura pode ser gratuita, dependendo da análise feita no Diagnóstico WJR. O serviço de abertura está em Abrir empresa em São Paulo do jeito certo, do primeiro passo ao CNPJ ativo, e a rotina do ramo depois de aberto está em Contabilidade para imobiliárias: comissão, aluguel repassado, CRECI e DIMOB. O registro na Junta, passo a passo, está em Registro na Jucesp: como abrir empresa passo a passo.

Perguntas frequentes

Fontes: Portal do Simples Nacional, Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018 http://www8.receita.fazenda.gov.br/SimplesNacional/Arquivos/manual/Anexo_XI.pdf; IBGE/CONCLA, subclasse 6821-8/01 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/6821801; IBGE/CONCLA, subclasse 6822-6/00 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/6822600; Prefeitura de São Paulo, ALF baixo risco https://prefeitura.sp.gov.br/web/subprefeituras/w/deguos/344419; Governo de SP, Decreto 69.118/2024, arts. 3º e 15 https://www.al.sp.gov.br/repositorio/legislacao/decreto/2024/decreto-69118-09.12.2024.html; Planalto, LC 123/2006, art. 3º, I, art. 18, §§ 5º-D, I, e 5º-M, II https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp123.htm; Receita Federal, Resolução CGSN 140/2018, art. 6º, § 5º, art. 25, § 1º, III, j, e V, a" http://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/link.action?idAto=92278; Planalto, Lei 6.839/1980, art. 1º https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6839.htm