Doação com reserva de usufruto: custo de cartório

Na doação de imóvel com reserva de usufruto custo de cartório e imposto se dividem em três partes: escritura no tabelionato de notas, registro na matrícula do imóvel e ITCMD. Em São Paulo, os emolumentos seguem tabelas por faixa de valor do documento, e o ITCMD é de 4% sobre 2/3 do valor do bem, que corresponde à nua-propriedade transmitida.

O que é doar com reserva de usufruto

Na doação com reserva de usufruto, o dono transfere a propriedade do imóvel, mas fica com o direito de usar e receber os frutos, como o aluguel, enquanto viver ou pelo prazo combinado. Quem recebe a doação fica com a nua-propriedade. Quando o usufruto acaba, a propriedade se consolida no donatário.

É uma das ferramentas mais usadas para antecipar a sucessão sem perder o uso do bem. Ela também aparece em planejamentos com empresa, como na doação de quotas com usufruto, tratada em Doação de quotas com usufruto: reserva, cláusulas e ITCMD.

Por que precisa de escritura

O Código Civil, art. 108, diz que a escritura pública é essencial à validade dos negócios que constituam, transfiram ou modifiquem direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no País. Doação de imóvel com reserva de usufruto mexe em dois direitos reais: propriedade e usufruto.

Depois da escritura, a doação precisa ser registrada na matrícula do imóvel, no cartório de registro de imóveis. Só com o registro o donatário passa a constar como proprietário e o usufruto fica registrado.

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Doação de imóvel com reserva de usufruto custo de cartório em São Paulo

Em São Paulo, os emolumentos de cartório seguem a Lei estadual 11.331/2002. Os pontos que definem o custo são estes:

As tabelas discriminam a base de cálculo de cada ato (art. 4º).
Atos com conteúdo financeiro, como escritura e registro de doação, têm emolumentos fixados por faixas com valores mínimos e máximos, conforme o valor que consta do documento (art. 5º).
Os valores das tabelas são atualizados com base na variação da UFESP (art. 6º).
A tabela atualizada fica afixada no tabelionato e no ofício de registro, em lugar visível (art. 6º, § 3º).

Ou seja, o custo de cartório depende da base de cálculo do ato e da faixa da tabela do ano. A mesma lei (art. 7º) manda considerar o maior entre o valor declarado pelas partes, o valor do imóvel no lançamento do IPTU e a base de cálculo do imposto de transmissão. Peça ao tabelionato e ao registro de imóveis o orçamento pela tabela vigente antes de agendar.

São dois atos com custo próprio: a escritura no tabelionato e o registro na matrícula. Alguns casos somam certidões e averbações, como a atualização de dados do imóvel antes da doação.

O imposto: ITCMD sobre a nua-propriedade

O ITCMD paulista é regido pela Lei 10.705/2000. A base de cálculo é o valor venal do bem, definido como o valor de mercado na data do ato de doação (art. 9º, § 1º). Na doação com reserva de usufruto, o que se transmite é a nua-propriedade, e o art. 9º, § 2º, item 4, fixa a base em 2/3 do valor do bem nessa transmissão não onerosa.

A alíquota é de 4% sobre a base (art. 16). Para a instituição do usufruto por ato não oneroso, a base é de 1/3 do valor do bem (art. 9º, § 2º, item 3), situação diferente da reserva, em que o doador fica com o usufruto.

Exemplo com números inventados. Um imóvel com valor de mercado de R$ 600.000 é doado com reserva de usufruto.

Base do ITCMD: 2/3 de R$ 600.000 = R$ 400.000.
ITCMD de 4%: R$ 16.000.

O cálculo completo, com isenções e casos de herança, está em ITCMD em São Paulo como calcular o imposto de herança e doação, com exemplo. Na doação, o imposto é recolhido antes da celebração do ato, e o tabelião deve exigir a guia, cujos dados constam da escritura (art. 18, caput e § 2º).

Cuidados que evitam custo extra

Doações sucessivas no mesmo ano. A Lei 10.705/2000 (art. 9º, § 3º) manda somar as doações entre os mesmos doador e donatário dentro de cada ano civil e recalcular o imposto a cada nova doação.
Valor da escritura. Declarar valor abaixo do mercado não é economia segura: a base dos emolumentos é o maior entre o valor declarado, o do IPTU e o da base do imposto, o ITCMD usa o valor de mercado e, no imóvel, a base não pode ficar abaixo do valor do IPTU (Lei 10.705/2000, art. 13). A Fazenda pode questionar.
Cláusulas da doação. Inalienabilidade, impenhorabilidade, incomunicabilidade e reversão precisam ser decididas antes, porque mudar depois exige nova escritura.
Mais de um imóvel. Avalie se faz sentido doar um a um ou concentrar em uma holding. A comparação está em Holding ou inventário: o que a holding evita e o que ainda passa pelo inventário, e a estrutura em Holding familiar: organizar o patrimônio antes que a vida decida por você.

Doação com usufruto ou inventário depois?

A doação antecipa custos que, de outro jeito, apareceriam no inventário. Ela evita a discussão sobre aquele imóvel na sucessão, mas não substitui o planejamento do restante do patrimônio. Quando há empresa na família, o tema se cruza com Como passar a empresa para os filhos sem perder o controle: o passo a passo. Para o que ficar fora das doações, o inventário em cartório pode ser uma saída, como mostra Inventário extrajudicial em cartório quando pode ser feito, inclusive com menor ou testamento.

Como a WJR ajuda

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Perguntas frequentes

A doação com reserva de usufruto precisa de escritura?+

Precisa, se o imóvel valer mais de 30 vezes o maior salário mínimo do País, como manda o art. 108 do Código Civil. Depois, a escritura é registrada na matrícula do imóvel.

Quanto custa a escritura de doação em São Paulo?+

Depende da faixa da tabela de emolumentos do ano em que a base de cálculo do ato se enquadra, prevista na Lei estadual 11.331/2002. A tabela atualizada fica afixada no tabelionato, que fornece o orçamento.

O ITCMD é sobre o valor inteiro do imóvel?+

Não, na doação com reserva de usufruto em São Paulo. A base é 2/3 do valor do bem, que corresponde à nua-propriedade, e a alíquota é de 4%.

Quem paga o ITCMD na doação?+

O donatário, pelo art. 7º, III, da Lei 10.705/2000. Se ele não residir nem for domiciliado em São Paulo, o contribuinte passa a ser o doador. A guia é paga antes da escritura e conferida pelo tabelião.

Posso doar com usufruto e depois vender o imóvel?+

A venda exige a participação do nu-proprietário e do usufrutuário, porque cada um tem um direito sobre o imóvel. Cláusulas de inalienabilidade na doação impedem a venda.

Doação de imóvel com reserva de usufruto custo de cartório e de imposto em SP