eSocial do condomínio: funcionários e síndico

No eSocial, o condomínio funciona como um empregador comum: com porteiro, zelador ou faxineiro registrado, o prédio envia os eventos de admissão, folha e desligamento e declara as contribuições na DCTFWeb. E o síndico que recebe alguma remuneração, inclusive a isenção da taxa de condomínio, também entra no eSocial do condomínio, como contribuinte individual na categoria 761.

Este texto é para o síndico, morador ou profissional, e para o conselho que quer entender por que o condomínio, que não é empresa, tem obrigações de empresa. O ponto que mais gera dúvida é o próprio síndico: muitos prédios dão a isenção da cota como "agradecimento" e nunca a tratam como pagamento.

Por que o condomínio entra no eSocial

O condomínio edilício tem CNPJ com natureza jurídica própria, a 308-5, na tabela oficial do IBGE. Ele não é sociedade nem empresário, mas a Lei 8.212/1991, art. 15, parágrafo único, equipara a empresa a entidade de qualquer natureza para fins previdenciários. A IN RFB 2.110/2022, art. 2º, parágrafo único, III, deixa isso escrito com todas as letras: "inclusive o condomínio".

Dessa equiparação saem as duas obrigações mensais:

eSocial, porque o Decreto 8.373/2014, art. 2º, §1º, I, inclui entre os obrigados o empregador, a empresa e os que forem equiparados a ela em lei;
DCTFWeb, porque a IN RFB 2.237/2024, art. 3º, II, inclui os equiparados a empresa pelo art. 15, parágrafo único, da Lei 8.212.

Na rotina, é o eSocial que alimenta a DCTFWeb, e é da DCTFWeb que sai a guia do INSS. Como essa ligação funciona está em DCTFWeb e eSocial: como a folha vira declaração e DARF. A visão contábil completa do prédio, com balancete e prestação de contas, fica em Contabilidade para condomínios: eSocial, EFD-Reinf e o fim da DIRF.

O que o eSocial do condomínio informa todo mês

Para o funcionário registrado, o condomínio segue o mesmo caminho de qualquer empregador. A admissão vai no S-2200 antes de a pessoa começar a trabalhar, e o prazo exato está em eSocial na admissão: prazo e o que fazer antes de contratar. Depois, mês a mês, entram a folha, as férias, os afastamentos e, no fim, o desligamento.

Na prática, o prédio costuma ter três tipos de gente para informar:

Empregados próprios, como porteiro, zelador, faxineiro e folguista, com carteira assinada;
O síndico remunerado, que não é empregado, mas entra na folha como contribuinte individual;
Autônomos pagos como pessoa física, como o eletricista que fez um reparo e recebeu por recibo.

O terceiro grupo costuma escapar. O pagamento a autônomo também vai para a folha do mês, com desconto de INSS; o passo a passo está em RPA no eSocial: o que a empresa informa quando paga um autônomo.

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O síndico no eSocial do condomínio: quando ele entra

A regra está na lei, e não em norma interna do prédio. A Lei 8.212/1991, art. 12, V, "f", coloca entre os contribuintes individuais o síndico ou administrador eleito para exercer atividade de direção condominial, desde que receba remuneração. A IN RFB 2.110/2022, art. 8º, XIV, repete a regra e acrescenta: "ainda que de forma indireta".

O "de forma indireta" é o ponto que pega muitos prédios. A mesma IN resolve a dúvida da isenção da cota:

art. 31, §4º: se o síndico está isento da taxa de condomínio, o valor da taxa integra a remuneração dele;
art. 33, §1º, II: esse mesmo valor integra a base da contribuição que o condomínio paga.

Ou seja, para a Previdência, a isenção é pagamento. Não importa se a assembleia chamou de benefício, desconto ou cortesia.

No eSocial, o código é o 761 da Tabela 01, que descreve o associado eleito para direção de entidade "bem como o síndico ou administrador eleito para exercer atividade de direção condominial, desde que recebam remuneração". O síndico não é registrado em carteira: ele entra na folha do condomínio como contribuinte individual, sem admissão de empregado.

Quanto de INSS sai da isenção do síndico

A IN RFB 2.110/2022, art. 41, II, estende ao síndico isento da taxa a regra do contribuinte individual que presta serviço a empresa: o condomínio desconta 11% e recolhe. Como a isenção não passa pelo caixa, o desconto precisa ser acertado com o síndico de outra forma, e isso vale combinar em ata.

Um exemplo com números redondos, só para enxergar o efeito:

| Taxa de condomínio da unidade do síndico | Tratamento para o INSS | Desconto de 11% |

|---|---|---|

| R$ 900,00 isenta | remuneração do síndico | R$ 99,00 |

| R$ 1.200,00 isenta | remuneração do síndico | R$ 132,00 |

Além do desconto, o condomínio tem a própria contribuição sobre o que paga ao síndico, calculada como a de qualquer empresa que remunera contribuinte individual. Essa conta, com o limite do desconto, é a mesma do autônomo e está em RPA no eSocial: o que a empresa informa quando paga um autônomo.

E se o síndico não recebe nada, nem isenção? Aí ele não é segurado obrigatório por causa do cargo. A IN RFB 2.110/2022, art. 4º, VI, coloca o síndico sem remuneração entre os segurados facultativos: contribui se quiser, por conta própria.

E quando o prédio terceiriza limpeza ou vigilância

Trocar o funcionário próprio por empresa terceirizada tira o empregado do eSocial do condomínio, mas cria outra obrigação. Na cessão de mão de obra, o contratante retém 11% do valor bruto da nota e recolhe até o dia 20 do mês seguinte (Lei 8.212, art. 31), e a lista da lei inclui limpeza, conservação e zeladoria (§4º, I) e vigilância e segurança (§4º, II).

O que o prestador destaca na nota e como o condomínio faz a retenção estão em Nota fiscal para condomínio: quando o prédio retém 11% e quando emite a NFTS.

Como a WJR cuida do eSocial do condomínio

A WJR faz o eSocial completo do condomínio, do cadastro à transmissão, e regulariza o que ficou atrasado, inclusive quando a isenção do síndico nunca foi informada. Para cada contratação de porteiro ou zelador, o time pede os dados com 3 dias úteis de antecedência e, antes de o conselho decidir, simula sem custo quanto aquele funcionário vai custar ao prédio.

A conversa acontece no grupo de WhatsApp do condomínio, com um time especializado, além de e-mail e portal do cliente. A WJR foi fundada em 1995 e atende a partir da Mooca, presencialmente e online; a história está em Quem somos: a WJR Contabilidade, na Mooca desde 1995. Outros temas do eSocial estão no índice eSocial: o que é, quem envia e os prazos que mais pesam.

Perguntas frequentes

Condomínio sem funcionário precisa do eSocial?+

Sim, se paga o síndico, em dinheiro ou com isenção da taxa: ele entra na folha como contribuinte individual. O condomínio é equiparado a empresa pela Lei 8.212, art. 15, parágrafo único.

A isenção da taxa do síndico conta como remuneração?+

Sim. A IN RFB 2.110/2022, art. 31, §4º, diz que o valor da taxa da qual o síndico está isento integra a remuneração dele, e o art. 33, §1º, II, põe esse valor na base da contribuição do condomínio.

O síndico precisa ter carteira assinada?+

Não. O síndico eleito e remunerado é contribuinte individual (Lei 8.212, art. 12, V, "f"), e no eSocial usa a categoria 761, não a de empregado.

Síndico que não recebe nada paga INSS?+

Não é obrigado. Sem remuneração, ele pode contribuir como segurado facultativo (IN RFB 2.110/2022, art. 4º, VI), por conta própria.

O condomínio entrega DCTFWeb?+

Sim. A IN RFB 2.237/2024, art. 3º, II, obriga os equiparados a empresa pelo art. 15, parágrafo único, da Lei 8.212, e o condomínio está entre eles. O eSocial do condomínio, com funcionários, síndico e autônomos, faz parte do serviço de folha da WJR, descrito em Folha de pagamento terceirizada para quem não quer errar com gente.

eSocial no condomínio: o que o prédio informa e como fica o síndico