Nota fiscal para condomínio: 11% de INSS e NFTS

Quem emite a nota do serviço prestado ao prédio é o prestador, mas o condomínio tem deveres sobre ela: reter 11% de INSS quando contrata limpeza, vigilância ou portaria por cessão de mão de obra (Lei 8.212/1991, art. 31), salvo as dispensas e o prestador do Simples fora do Anexo IV. Em São Paulo, a nota fiscal para condomínio tem ainda outro lado: quando o prestador é de fora da cidade ou não emite NFS-e, é o próprio condomínio que emite a NFTS.

Este texto é para o síndico, o conselho e a administradora que pagam as notas do prédio, e também para a empresa que presta serviço a condomínios e quer entender por que o valor depositado veio menor. Retenção feita onde não cabe, ou esquecida onde cabe, vira problema para um dos lados.

Por que o condomínio retém imposto na nota do prestador

O condomínio não é empresa, mas a IN RFB 2.110/2022, art. 2º, parágrafo único, III, equipara a empresa, para a Previdência, "inclusive o condomínio". Por isso ele envia eSocial e DCTFWeb quando tem funcionário ou síndico remunerado, como explica eSocial no condomínio: o que o prédio informa e como fica o síndico.

Pela mesma razão, ele segue a regra do art. 31 da Lei 8.212/1991: quem contrata serviço por cessão de mão de obra retém 11% do valor bruto da nota e recolhe até o dia 20 do mês seguinte. A IN RFB 2.110/2022, art. 110, estende a regra à empreitada e manda recolher "em documento de arrecadação identificado com a denominação social e o CNPJ da empresa contratada".

Do lado do prestador, o §1º do art. 31 exige que o valor retido seja destacado na nota fiscal ou fatura. A nota correta já chega ao condomínio mostrando o bruto, os 11% e o líquido.

Quais serviços da nota fiscal para condomínio têm retenção de 11%

A retenção não vale para qualquer serviço do prédio. Ela vale só para os serviços listados nos arts. 111 e 112 da IN RFB 2.110/2022, e o art. 113 diz que essas listas são exaustivas. Para um condomínio, três itens aparecem com frequência:

| Serviço contratado | Quando há retenção | Base na IN RFB 2.110/2022 |

|---|---|---|

| Limpeza, conservação ou zeladoria das áreas comuns | cessão de mão de obra ou empreitada | art. 111, I |

| Vigilância ou segurança | cessão de mão de obra ou empreitada | art. 111, II |

| Portaria, recepção ou ascensorista | só cessão de mão de obra | art. 112, XIX |

Há uma exceção dentro da vigilância: o parágrafo único do art. 111 diz que os serviços de vigilância ou segurança "prestados por meio de monitoramento eletrônico não estão sujeitos à retenção". A central de câmeras monitorada à distância, portanto, não tem os 11%.

Na portaria, o detalhe é a forma de contratação. O texto do art. 112, XIX, fala em portaria "realizados com vistas ao ordenamento ou ao controle do trânsito de pessoas em locais de acesso público", e o art. 112 só alcança a cessão de mão de obra: o porteiro terceirizado que fica à disposição do prédio.

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Quando a nota chega sem retenção, e está certa

Três situações tiram os 11% da nota, mesmo em limpeza, vigilância ou portaria.

Dispensas do art. 115. A IN RFB 2.110/2022 dispensa a retenção quando:

o valor a reter fica abaixo do mínimo para recolhimento em documento de arrecadação;
a contratada não tem empregados, o serviço é prestado pessoalmente pelo titular ou sócio e o faturamento do mês anterior é igual ou inferior a 2 vezes o limite máximo do salário de contribuição;
o serviço é de profissão regulamentada ou treinamento, prestado pessoalmente pelos sócios.

Prestador do Simples fora do Anexo IV. O art. 167 diz que o optante do Simples que presta serviço por cessão de mão de obra ou empreitada não sofre a retenção, exceto nos casos do art. 166, que são as atividades do Anexo IV. Atenção: vigilância, limpeza e conservação estão justamente no Anexo IV (LC 123/2006, art. 18, §5º-C, VI), então a terceirizada de limpeza do Simples continua sofrendo os 11%. Como funciona o Anexo IV está em Anexo IV do Simples Nacional: a tabela e o INSS patronal fora do DAS.

Pelo parágrafo único do mesmo art. 167, o optante que presta serviço por cessão de mão de obra fora das atividades do Anexo IV fica sujeito à exclusão do Simples. É um risco do prestador, mas vale o condomínio saber por que a nota veio sem desconto.

Materiais e equipamentos discriminados. O art. 116 diz que materiais e equipamentos discriminados no contrato e na nota fiscal não integram a base da retenção. Um exemplo com números redondos:

| Nota de limpeza do mês | Valor |

|---|---|

| Valor bruto da nota | R$ 10.000,00 |

| Materiais discriminados no contrato e na nota | R$ 1.500,00 |

| Base da retenção | R$ 8.500,00 |

| Retenção de 11% | R$ 935,00 |

Sem a discriminação, a conta seria sobre os R$ 10.000,00, e a retenção subiria para R$ 1.100,00. A lógica geral das retenções em nota de serviço, com IR e contribuições, está em Nota fiscal com retenção: quando o cliente desconta INSS, IR, CSRF e ISS.

NFTS: quando a nota fiscal para condomínio é emitida pelo próprio prédio

Em São Paulo existe um documento que vira a lógica ao contrário: a NFTS, Nota Fiscal Eletrônica do Tomador/Intermediário de Serviços, prevista na Lei 15.406/2011. Segundo a Prefeitura, devem emiti-la as pessoas jurídicas "e os condomínios edilícios residenciais ou comerciais" ao contratar serviços, nestas situações:

o prestador está estabelecido fora do Município de São Paulo;
o prestador de São Paulo é obrigado a emitir NFS-e e não emitiu;
o prestador é desobrigado da NFS-e e não forneceu recibo com os dados mínimos.

Os dados mínimos do recibo são: nome do prestador, número de inscrição no CCM, endereço, descrição do serviço, nome e CPF ou CNPJ do tomador e valor do serviço.

O prazo é o dia 10 quando há retenção de ISS e o dia 30 nos demais casos. O que acontece quando o serviço não tem nota do prestador, em outras situações, está em Nota fiscal avulsa em São Paulo: o que usar no lugar dela.

Como a WJR ajuda condomínios e quem presta serviço a eles

Para o condomínio, a WJR faz o eSocial completo, do cadastro à transmissão, regulariza o que ficou atrasado e acompanha todas as mensagens que a Receita manda para o CNPJ do prédio. A visão contábil do condomínio, com balancete e prestação de contas, está em Contabilidade para condomínios: eSocial, EFD-Reinf e o fim da DIRF.

Para a empresa que presta serviço a condomínios, o cadastro no emissor municipal de NFS-e entra no escopo, a passagem para a NFS-e nacional é conduzida junto com o cliente, e o escritório tem emissor de notas próprio. A WJR atende desde 1995, na Mooca, presencialmente e online, com um time especializado no grupo de WhatsApp de cada cliente; mais em Quem somos: a WJR Contabilidade, na Mooca desde 1995 e no índice Nota fiscal eletrônica: o guia da WJR para quem tem empresa.

Perguntas frequentes

O condomínio retém 11% da empresa de limpeza?+

Sim, quando a limpeza é contratada por cessão de mão de obra ou empreitada (IN RFB 2.110/2022, art. 111, I). Como limpeza está no Anexo IV, nem a prestadora do Simples escapa, salvo as dispensas do art. 115.

Portaria terceirizada tem retenção de 11%?+

Sim, quando contratada por cessão de mão de obra, pelo art. 112, XIX, da IN RFB 2.110/2022. Na empreitada, a portaria não está na lista.

Monitoramento eletrônico tem retenção de 11%?+

Não. O parágrafo único do art. 111 da IN RFB 2.110/2022 exclui da retenção a vigilância prestada por monitoramento eletrônico.

O material de limpeza entra na base da retenção?+

Não, se estiver discriminado no contrato e na nota fiscal. O art. 116 da IN RFB 2.110/2022 tira materiais e equipamentos discriminados da base.

Condomínio em São Paulo precisa emitir NFTS?+

Sim, quando o prestador é de fora do município, quando o prestador obrigado não emitiu NFS-e ou quando o desobrigado não deu recibo com os dados mínimos (Lei 15.406/2011). Para quem presta serviço a condomínios, o cadastro no emissor e a NFS-e nacional fazem parte do serviço de notas fiscais da WJR, em Emissor de nota fiscal para a sua empresa emitir sem erro.

Nota fiscal para condomínio: quando o prédio retém 11% e quando emite a NFTS