Simples Nacional ou Lucro Presumido para imobiliária

Quem pesquisa simples nacional ou lucro presumido para imobiliária costuma ter duas receitas: a corretagem de vendas e a administração de aluguéis. Cada uma tem regra própria no Simples, e no Presumido as duas usam a presunção de 32%.

Abaixo estão o anexo do Simples e a alíquota efetiva do setor, a conta do Lucro Presumido, um exemplo lado a lado com os mesmos números e o que pesa na escolha. O exemplo é ilustrativo: a decisão real usa a receita, a margem e a folha da sua empresa.

Simples Nacional para imobiliária: anexo e alíquota efetiva

A corretagem de imóveis vai ao Anexo III do Simples (LC 123, art. 18, § 4º, III). A administração de imóveis de terceiros está no § 5º-D, I, e segue a folha pelo § 5º-M, II: Anexo III com folha de 28% ou mais da receita e Anexo V abaixo disso. O exemplo usa a corretagem.

A alíquota efetiva sai da fórmula do Simples: (RBT12 × alíquota nominal − parcela a deduzir) ÷ RBT12, em que a RBT12 é a receita bruta dos 12 meses anteriores. A página dona da fórmula é Alíquota efetiva do Simples Nacional: a conta passo a passo.

Exemplo: uma imobiliária com receita de R$ 200.000 por mês e RBT12 de R$ 2.400.000, na 5ª faixa (de R$ 1.800.000,01 a R$ 3.600.000). No Anexo III, a alíquota nominal é de 21% e a parcela a deduzir de R$ 125.640: a alíquota efetiva fica em 15,765% e o DAS do mês em R$ 31.530.

Como a alíquota efetiva passa do ponto em que o ISS chega a 5%, a LC 123 fixa o ISS em 5% da receita na 5ª faixa, cerca de R$ 10.000 no exemplo, e transfere a diferença aos tributos federais.

Lucro Presumido para imobiliária: presunção, IRPJ, CSLL, PIS e Cofins

A Lei 9.249/1995, art. 15, § 1º, III, aplica a presunção de 32% à intermediação de negócios e à administração de bens imóveis; a CSLL também usa 32% (art. 20).

O ISS segue a lei do município, entre 2% e 5% (LC 116/2003, arts. 8º e 8º-A).

No Lucro Presumido, o IRPJ é de 15% sobre a base presumida, com adicional de 10% sobre a parcela que passar de R$ 20.000 multiplicados pelo número de meses do período (Lei 9.249/1995, art. 3º e § 1º). A CSLL é de 9% (Lei 7.689/1988, art. 3º, III). No regime cumulativo, o PIS é de 0,65% (Lei 9.715/1998, art. 8º, I) e a Cofins de 3% (Lei 9.718/1998, art. 8º) sobre a receita.

Exemplo, com os mesmos R$ 200.000 por mês: base do IRPJ de R$ 64.000 (32%), IRPJ de R$ 9.600 mais adicional de R$ 4.400; CSLL de R$ 5.760 (32% de presunção e 9%); PIS de R$ 1.300 e Cofins de R$ 6.000. Com folha de R$ 40.000 no mês, a contribuição patronal de 20% (Lei 8.212/1991, art. 22, I) soma R$ 8.000, sem contar RAT e terceiros, que variam por atividade.

Simples ou Lucro Presumido para imobiliária: o exemplo lado a lado

• Simples Nacional: DAS de R$ 31.530, já com o ISS de cerca de R$ 10.000 e a contribuição patronal.
• Lucro Presumido: IRPJ, CSLL, PIS, Cofins e contribuição patronal de cerca de R$ 35.060, sem RAT e terceiros, mais o ISS do município.
• ISS no Presumido: a LC 116/2003 fixa a alíquota máxima em 5% (art. 8º, II) e a mínima em 2% (art. 8º-A); vale a alíquota do município, e com 5% o ISS do exemplo é de R$ 10.000.

Com ISS de 5% nos dois lados, a soma comparável do exemplo fica em cerca de R$ 31.530 no Simples e R$ 45.060 no Presumido. Com outra folha, outra margem ou outro mix, a conta muda.

Do que depende a escolha para imobiliária

O mix de receitas pesa primeiro. Imobiliária com muita administração de aluguel depende do Fator R no Simples; com mais corretagem, fica no Anexo III.

A comissão repassada a corretores parceiros também pesa, porque precisa estar bem documentada para não entrar na receita da imobiliária nos dois regimes.

O registro no conselho completa a rotina: a pessoa jurídica que faz intermediação imobiliária se registra no Creci, pela Lei 6.839/1980, art. 1º.

O porte também decide. A empresa de pequeno porte do Simples tem receita bruta de até R$ 4.800.000 no ano-calendário (LC 123, art. 3º, II); acima disso, o Simples deixa de ser opção. Para ICMS e ISS, o limite dentro do DAS é de R$ 3.600.000 (art. 13-A): entre esse valor e R$ 4.800.000, os impostos estadual e municipal saem do DAS e seguem as regras gerais, o que muda a conta do exemplo.

O que muda a partir de 2027 e acima de R$ 5 milhões

A LC 224/2025, art. 4º, §§ 4º, VII, e 5º, acrescentou 10% aos percentuais de presunção do Lucro Presumido sobre a parcela da receita bruta que exceder R$ 5.000.000 no ano-calendário, com o limite aplicado proporcionalmente a cada período; o início dos efeitos segue o art. 14 da lei e depende do tributo. Empresa de porte médio perto desse valor precisa refazer a conta com esse acréscimo.

O PIS e a Cofins do exemplo seguem as regras de 2026. Para 2027, o TCU calculou em 28/10/2026 a alíquota de referência da CBS em 11,3468%, arredondada para 11,3%; o Senado fixa a alíquota por resolução, e em 2027 e 2028 a CBS é cobrada com redução de 0,1 ponto (LC 214/2025, art. 347).

Quem recebe de outras empresas tem também a mudança da retenção na fonte: a de 4,65% (CSLL, Cofins e PIS) vale até 31/12/2026, e a partir de 01/01/2027 passa a 1% de CSLL (LC 214/2025, art. 509). O tema mora em CBS em 11,3% para 2027: o que o TCU calculou e o que muda para a sua empresa.

A opção pelo Simples para 2027 foi feita de 01/09/2026 a 15/10/2026, e essa janela já encerrou. A LC 214/2025, art. 517, levou a opção para o mês de setembro, com efeitos no ano seguinte; quem quiser trocar de regime para 2028 planeja a conta antes disso.

Como a WJR ajuda a imobiliária a comparar os regimes

A WJR é um escritório de contabilidade na Mooca, em São Paulo, com mais de 30 anos de experiência e atendimento presencial e online (Quem somos: a WJR Contabilidade, na Mooca desde 1995). O primeiro passo é o Diagnóstico WJR, gratuito e sem compromisso. Outras atividades estão em Cnae.

A comparação geral entre os dois regimes mora em Simples Nacional ou Lucro Presumido: como escolher o regime da sua empresa. O detalhe do setor está em Contabilidade para imobiliárias: comissão, aluguel repassado, CRECI e DIMOB, e o planejamento tributário em Planejamento tributário para pagar o imposto certo. O cálculo do Presumido, passo a passo, mora em Como calcular o Lucro Presumido: passo a passo com exemplo e códigos de DARF.

Perguntas frequentes

Fontes: Planalto, LC 123/2006, art. 3º, II, art. 13-A, art. 18, §§ 4º, III, 5º-D, I, e 5º-M, II, Anexos e partilha https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp123.htm; Planalto, Lei 9.249/1995, arts. 3º, 15 e 20 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9249.htm; Planalto, Lei 7.689/1988, art. 3º https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l7689.htm; Planalto, Lei 9.715/1998, art. 8º https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9715.htm; Planalto, Lei 9.718/1998, art. 8º https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9718compilada.htm; Planalto, Lei 8.212/1991, art. 22, I https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8212cons.htm; Planalto, LC 224/2025, arts. 4º e 14 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp224.htm; Planalto, LC 214/2025, arts. 347, 509 e 517 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp214.htm; Seção 4 do envio: CBS 2027 (TCU, 28/10/2026) e janela de opção do Simples (CGSN 194/2026); Planalto, LC 116/2003, arts. 8º e 8º-A https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp116.htm; Planalto, Lei 6.839/1980, art. 1º https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6839.htm