CNAE para associação de loteamento: 9499-5/00

O CNAE para associação de loteamento e condomínio fechado é o 9499-5/00, atividades associativas não especificadas anteriormente, quando os moradores se organizam em associação para cuidar da portaria, da segurança e das áreas comuns. Se o empreendimento foi registrado como condomínio de lotes, a figura jurídica é outra, um condomínio, e o código, as obrigações e a cobrança das taxas mudam.

Qual é o CNAE para associação de loteamento e condomínio fechado?

A nota da subclasse 9499-5/00 compreende as organizações associativas criadas para defesa de causas de caráter público ou objetivos particulares que não se encaixam em outras classes. A lista de atividades traz associação comunitária e associação de bairros.

A Lei 6.766/1979, art. 36-A, incluído pela Lei 13.465/2017, trata dessas entidades: as atividades das associações de proprietários, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, sem fins lucrativos, voltadas à administração, conservação, manutenção, disciplina de uso e convivência, vinculam-se por afinidade à atividade de administração de imóveis.

O parágrafo único do art. 36-A diz que essa administração sujeita os titulares às regras dos atos constitutivos da entidade, cotizando-se na forma desses atos para cobrir os objetivos. Em outras palavras: o estatuto é o documento que organiza a cota de cada um.

A associação de moradores de bairro aberto, com a mesma natureza, tem página própria em CNAE para associação de moradores: código, estatuto e obrigações.

Loteamento fechado e condomínio de lotes não são a mesma coisa

No loteamento com acesso controlado, as ruas e praças continuam públicas, e a associação cuida dos serviços por acordo entre os moradores. No condomínio de lotes, há partes de propriedade exclusiva e partes de propriedade comum dos condôminos. O Código Civil, art. 1.358-A, incluído pela Lei 13.465/2017, prevê essa figura.

O § 2º do art. 1.358-A manda aplicar ao condomínio de lotes, no que couber, as regras do condomínio edilício, respeitada a legislação urbanística. Por isso o condomínio de lotes tende a usar a subclasse 8112-5/00, condomínios prediais, cuja nota compreende os condomínios residenciais e comerciais e os serviços prestados por empregados contratados pelo condomínio.

Antes de abrir o CNPJ, a pergunta certa é: o que está registrado no cartório de imóveis? A resposta define se nasce uma associação ou um condomínio.

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E a empresa que administra o loteamento?

A administradora contratada é outra coisa. A subclasse 6822-6/00 traz a administração de condomínios prediais, residenciais e comerciais, por conta de terceiros. Ela é empresa, com fins lucrativos, e presta serviço à associação ou ao condomínio. O loteador que vende os lotes também tem código próprio, explicado em CNAE para loteamento: o código muda conforme o loteador faz ou não a infraestrutura.

A associação pode ser MEI ou Simples?

Não. A LC 123/2006, art. 3º, define microempresa e empresa de pequeno porte como sociedade empresária, sociedade simples, empresa individual e empresário. Associação e condomínio não estão nessa lista, então não usam o MEI nem o Simples Nacional.

A associação de loteamento paga imposto?

A Lei 9.532/1997, art. 15, considera isentas as associações civis que prestam os serviços para os quais foram instituídas e os colocam à disposição do grupo de pessoas a que se destinam, sem fins lucrativos. O § 1º limita a isenção ao IRPJ e à CSLL.

Isso não dispensa a associação das obrigações: ela emite recibos, mantém escrituração, entrega declarações e, se tiver empregados, faz folha e eSocial. As regras de folha para condomínios e entidades parecidas estão em eSocial no condomínio: o que o prédio informa e como fica o síndico. Receitas fora da finalidade, como aluguel de espaço para terceiros, pedem análise própria.

Receitas e despesas típicas

A receita principal é a contribuição dos associados, fixada em assembleia e cobrada por boleto ou Pix. Algumas associações têm receitas extras, como aluguel do salão de festas, multas previstas no estatuto e reembolso de serviços. Cada uma precisa de registro próprio, porque nem toda receita está coberta pela finalidade da entidade.

Do lado das despesas, os maiores itens costumam ser portaria, segurança, limpeza, jardinagem, energia das áreas comuns e manutenção de cancelas e câmeras. Contratos de serviço com cessão de mão de obra podem ter retenção na fonte, o que pede conferência a cada nota recebida.

Obrigações do dia a dia

Estatuto registrado em cartório, com finalidades, fontes de recurso e regras de assembleia.
Contas bancárias e prestação de contas aos associados.
Contratos de portaria, segurança e manutenção, com retenções quando a lei exigir.
Folha de pagamento dos funcionários próprios.
Demonstrações anuais aprovadas em assembleia.

Como receber e conferir notas de prestadores está em Nota fiscal para condomínio: quando o prédio retém 11% e quando emite a NFTS, e as demonstrações em Demonstrativos contábeis que o dono da empresa entende e usa.

O que conferir antes de registrar

Veja no cartório de imóveis se o empreendimento é loteamento ou condomínio de lotes.
Defina quem pode ser associado: proprietários, moradores ou os dois.
Escreva no estatuto como as contribuições são fixadas e cobradas.
Planeje a contabilidade e a folha desde o primeiro mês.

O passo a passo de criação de uma associação está em Como abrir uma associação sem fins lucrativos, passo a passo e a abertura do CNPJ em Abrir empresa em São Paulo do jeito certo, do primeiro passo ao CNPJ ativo. Outros conteúdos estão em Contabilidade para condomínios: eSocial, EFD-Reinf e o fim da DIRF.

Como a WJR ajuda

A WJR é um escritório de contabilidade na Mooca, em São Paulo, com mais de 30 anos de experiência e atendimento presencial e online (Quem somos: a WJR Contabilidade, na Mooca desde 1995). O primeiro passo é o Diagnóstico WJR, gratuito e sem compromisso, com resposta em algumas horas. Outras atividades estão em Cnae.

Perguntas frequentes

Associação de moradores de loteamento fechado usa qual CNAE?+

O 9499-5/00, atividades associativas não especificadas, que traz associação comunitária e de bairros na lista do IBGE.

Condomínio de lotes pode usar o código de associação?+

Não é o caminho natural. O condomínio de lotes é condomínio, pelo art. 1.358-A do Código Civil, e tende a usar a 8112-5/00, condomínios prediais.

A associação de loteamento precisa de contador?+

Precisa manter escrituração e cumprir as obrigações acessórias, inclusive para sustentar a isenção do art. 15 da Lei 9.532/1997.

A associação pode contratar porteiros com carteira assinada?+

Pode. Ela é empregadora como qualquer pessoa jurídica, com folha, FGTS e eSocial para cada funcionário.

A taxa da associação é obrigatória para todos os moradores?+

A cobrança depende do estatuto, da forma como cada morador aderiu e do que está registrado no empreendimento. O tema é jurídico e deve ser visto com advogado.

CNAE para associação de loteamento e condomínio fechado: associação ou condomínio de lotes