Contabilidade para síndico profissional: CNPJ, contrato e imposto

A contabilidade para síndico profissional começa por duas respostas: a atividade não está no MEI, e o Código Civil permite que o condomínio contrate um síndico de fora. Como empresa, o síndico profissional tende a pagar pela regra do Fator R, porque a gestão de imóveis de terceiros está na lei do Simples.

Contabilidade para síndico profissional: MEI, ME e CNAE

O Código Civil, art. 1.347, diz que a assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, renovável. É a base da contratação do síndico profissional.

O Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018 não traz ocupação de síndico. O CNAE é escolhido pela descrição do serviço: o IBGE descreve o 6822-6/00, gestão e administração da propriedade imobiliária, como administradoras que combinam serviços imobiliários com gerência operacional e administrativa. O contador confere se é o código certo para o seu contrato.

Pessoa física ou empresa: como decidir em síndicos profissionais

Como a atividade não tem ocupação no MEI, o caminho é a empresa, e o contador confere o regime.

A ME tende a fazer sentido quando a receita é regular, quando clientes empresas exigem nota ou quando há equipe. O formato da empresa, SLU ou LTDA, está em Sociedade limitada unipessoal: abrir empresa sozinho como SLU ou montar uma Ltda.

Rotina do síndico profissional: contratos, contas e o cuidado principal

A receita vem de contratos mensais com cada condomínio, aprovados em assembleia. Cada contrato tem a sua nota mensal.

O dinheiro do condomínio é do condomínio, com CNPJ e conta próprios. O síndico profissional administra, mas não recebe as cotas condominiais na conta da empresa.

Um ponto de atenção é aceitar o mandato como pessoa física e emitir nota pela empresa só de alguns condomínios. A receita fica dividida entre CPF e CNPJ, e cada declaração sai de um jeito.

Para o serviço, a ME e a EPP do Simples emitem a nota pelo Emissor Nacional da NFS-e desde 01/11/2026 (Resolução CGSN 191/2026). Veja NFS-e nacional: o que é o padrão nacional da nota de serviço.

Quanto imposto paga um síndico profissional com CNPJ

A administração e locação de imóveis de terceiros está no art. 18, § 5º-D, I, da LC 123, e o § 5º-M, II, manda essa atividade ao Anexo V quando a folha dos 12 meses é inferior a 28% da receita, e ao Anexo III a partir de 28%. A Resolução CGSN 140/2018, art. 25, § 1º, V, "a", detalha a gestão e administração de imóveis de terceiros.

A conta do Simples usa a receita bruta dos últimos 12 meses (RBT12), a alíquota nominal da faixa e a parcela a deduzir: (RBT12 × alíquota nominal − parcela a deduzir) ÷ RBT12.

Exemplo, com os números da LC 123: síndico profissional com receita de R$ 20.000 por mês e RBT12 de R$ 240.000. Com folha de 28% ou mais, no Anexo III, a 2ª faixa (de R$ 180.000,01 a R$ 360.000) tem alíquota nominal de 11,2% e parcela a deduzir de R$ 9.360; a alíquota efetiva fica em 7,3% e o DAS do mês em cerca de R$ 1.460.

Com folha abaixo de 28%, no Anexo V, a 2ª faixa (de R$ 180.000,01 a R$ 360.000) tem alíquota nominal de 18% e parcela a deduzir de R$ 4.500; a alíquota efetiva fica em 16,125% e o DAS do mês em cerca de R$ 3.225.

Para ficar no Anexo III nesse exemplo, a folha dos 12 meses precisaria somar pelo menos R$ 67.200 (28% de R$ 240.000). A regra completa do Fator R mora em Fator R: como calcular e descobrir se a sua empresa está no anexo certo.

O que organizar no primeiro mês em síndicos profissionais

Estes pontos ajudam a organizar o primeiro ano de quem trabalha com síndicos profissionais:

• Abra a conta PJ e receba tudo o que é da empresa nela, sem misturar com a conta pessoal.
• Configure a emissão pelo Emissor Nacional da NFS-e e emita a nota de cada serviço, com a descrição igual à do cadastro.
• Acompanhe todo mês a folha dos últimos 12 meses, para saber se o DAS cai no Anexo III ou no V.
• Defina o pró-labore e a forma de retirar lucros antes da primeira retirada; as regras estão em Distribuição de lucros no Simples Nacional: quanto sai isento e o que mudou em 2026.
• Guarde contratos, notas e comprovantes de pagamento de cada cliente pelo prazo que a legislação exige.

Síndico que administra vários condomínios costuma contratar assistentes. A folha registrada ajuda a chegar aos 28%, e o pró-labore do síndico também entra na conta.

Como a WJR acompanha síndicos profissionais

A WJR é um escritório de contabilidade na Mooca, em São Paulo, com mais de 30 anos de experiência e atendimento presencial e online (Quem somos: a WJR Contabilidade, na Mooca desde 1995). O primeiro passo é o Diagnóstico WJR, gratuito e sem compromisso. Outras atividades estão em Cnae.

Ramos próximos: Contabilidade para administradora de condomínio: Fator R e contas, Contabilidade para condomínios: eSocial, EFD-Reinf e o fim da DIRF e Contabilidade para imobiliárias: comissão, aluguel repassado, CRECI e DIMOB. Todas as profissões estão em Segmentos.

Perguntas frequentes

Fontes: Planalto, LC 123/2006, art. 18, §§ 5º-D, I, e 5º-M, II, e Anexo III e V https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp123.htm; Receita Federal, Resolução CGSN 140/2018, art. 25, § 1º, V, a" http://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/link.action?idAto=92278; Portal do Simples Nacional, Anexo XI da Resolução CGSN 140/2018 http://www8.receita.fazenda.gov.br/SimplesNacional/Arquivos/manual/Anexo_XI.pdf; IBGE/CONCLA, subclasse 6822-6/00 https://servicodados.ibge.gov.br/api/v2/cnae/subclasses/6822600; Planalto, Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 1.347 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm