Para saber o que conferir no contrato de aluguel comercial, comece por três pontos: se o prazo escrito permite pedir a renovação na Justiça, se o imóvel pode receber a sua atividade e quanto custa sair antes do fim. Depois, confira a garantia, quem paga IPTU e obras, e se você pode ceder ou sublocar o espaço.
O imóvel aceita a sua atividade?
Antes do contrato, vem a prefeitura. Um imóvel bonito e barato não serve se o zoneamento não permitir a sua atividade ou se a construção não estiver regularizada. Em São Paulo, a consulta de viabilidade do endereço mostra isso antes do registro da empresa, e o caminho está em Consulta de viabilidade da empresa: o que checa e o que fazer se negar.
Peça ao proprietário a documentação do imóvel e confira se há pendência de regularização, tema de Habite-se e regularização do imóvel: qual documento vale para a sua obra em São Paulo. Sem isso, o alvará pode travar, como explica Alvará de funcionamento em São Paulo: como funciona o ALF e o baixo risco.
O que conferir no contrato de aluguel comercial sobre prazo e renovação
A Lei 8.245/1991 dá ao inquilino de imóvel comercial o direito de renovar o contrato, por igual prazo, se três condições estiverem presentes ao mesmo tempo (art. 51):
- o contrato foi feito por escrito e com prazo determinado;
- o prazo do contrato, ou a soma de contratos escritos sem interrupção, chega a cinco anos;
- o inquilino explora o mesmo ramo no local há pelo menos três anos sem interrupção.
Quem assina um contrato de 12 ou 24 meses e vai renovando de boca perde essa proteção. Se o ponto é importante para o negócio, negocie um prazo escrito que chegue aos cinco anos.
A ação renovatória tem janela própria. Pelo § 5º do art. 51, ela precisa ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato em vigor. Fora dessa janela, o direito acaba. Anote a data no calendário da empresa no dia da assinatura.
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Multa de saída e venda do imóvel
Durante o prazo, o proprietário não pode pedir o imóvel de volta, mas o inquilino pode devolver pagando a multa combinada, proporcional ao período de cumprimento do contrato (art. 4º). Confira como o contrato calcula essa proporção e se há multa extra escondida em outra cláusula.
Se o imóvel for vendido, o comprador pode encerrar a locação com 90 dias para a desocupação. Isso não vale quando o contrato tem prazo determinado, traz cláusula de vigência em caso de venda e está averbado na matrícula do imóvel (art. 8º). Para um ponto comercial com investimento em reforma, essa cláusula e a averbação valem o custo do cartório.
Garantia: só uma por contrato
O art. 37 lista as garantias que o proprietário pode pedir: caução, fiança, seguro fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O parágrafo único proíbe mais de uma no mesmo contrato, sob pena de nulidade. Contrato que pede fiador e também caução está fora da lei nesse ponto.
Na caução em dinheiro, o limite é o equivalente a três meses de aluguel, depositado em caderneta de poupança, com os rendimentos voltando ao inquilino no fim (art. 38, § 2º).
IPTU, obras e benfeitorias
Pela lei, impostos e taxas do imóvel são do proprietário, salvo cláusula expressa em contrário (art. 22, VIII). O contrato pode repassar o IPTU ao inquilino. Saiba disso antes de fechar o valor, porque o IPTU de um imóvel comercial muda a conta mensal.
Sobre reformas, as benfeitorias necessárias e as úteis autorizadas são indenizáveis, salvo cláusula em contrário (art. 35). O contrato pode trazer essa renúncia. Se você vai investir pesado na adaptação do espaço, negocie carência ou abatimento no aluguel por escrito.
Reajuste, sublocação e uso pela empresa
- Reajuste: as partes podem fixar o índice e mudar o valor de comum acordo (art. 18). Sem acordo, a revisão judicial pode ser pedida após três anos (art. 19).
- Sublocação e cessão: dependem de consentimento prévio e escrito do proprietário (art. 13). Se você pensa em dividir o espaço com outra empresa, deixe isso previsto.
- Quem é o inquilino: o ideal é a própria empresa. Se o contrato sair no nome do sócio, veja os cuidados em Empresa pode funcionar em imóvel alugado em nome do sócio?.
- Imóvel residencial: usar casa como comércio tem regras próprias, tratadas em Imóvel residencial pode virar comercial? O que a lei e a prefeitura pedem.
Aluguel e reforma tributária
A reforma tributária muda a tributação de quem aluga imóveis, e isso pode mexer no valor dos contratos nos próximos anos. Uma cláusula sobre como o aluguel será ajustado se o tributo mudar evita discussão depois. O cenário está em Reforma tributária no aluguel: quem paga, redução de 70% e holding.
Como a WJR ajuda
A WJR é um escritório de contabilidade na Mooca, em São Paulo, com mais de 30 anos de experiência e atendimento presencial e online (Quem somos: a WJR Contabilidade, na Mooca desde 1995). O primeiro passo é o Diagnóstico WJR, gratuito e sem compromisso, com resposta em algumas horas. Mais sobre o tema em Abrir empresa.
Perguntas frequentes
Qual prazo mínimo garante a renovação do aluguel comercial?+
O contrato escrito precisa somar cinco anos, em um contrato ou em contratos seguidos sem interrupção, e o inquilino precisa estar no mesmo ramo há três anos. A ação renovatória é proposta entre um ano e seis meses antes do fim.
O proprietário pode pedir fiador e caução ao mesmo tempo?+
Não. O parágrafo único do art. 37 da Lei 8.245/1991 proíbe mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade.
Quanto pode ser a caução em dinheiro?+
No máximo o equivalente a três meses de aluguel. O valor fica em caderneta de poupança, e os rendimentos voltam para o inquilino quando a caução é devolvida.
Quem paga o IPTU do imóvel comercial alugado?+
Pela lei, o proprietário, a menos que o contrato diga o contrário. O contrato pode prever o repasse ao inquilino, então leia a cláusula antes de assinar.
Posso sublocar parte do espaço para outra empresa?+
Só com consentimento prévio e escrito do proprietário. A demora dele em responder não vale como autorização, por isso o ideal é deixar a sublocação prevista no contrato.
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Fontes: Planalto, Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm
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