Empresa pode funcionar em imóvel alugado em nome do sócio?

Sim, a empresa pode funcionar em imóvel alugado em nome do sócio, desde que o contrato de locação permita o uso pela sociedade e o proprietário concorde por escrito. Sem esse consentimento, o uso pela empresa pode ser tratado como empréstimo ou sublocação não autorizada, o que, pelo art. 13 da Lei 8.245/1991, depende de consentimento prévio e escrito do proprietário.

Por que o contrato no nome do sócio é tão comum

Na abertura, o ponto costuma ser escolhido antes de o CNPJ existir. O sócio assina a locação no próprio nome, abre a empresa depois e passa a usar o endereço. Também é comum o sócio que já alugava o imóvel para morar e decide registrar a empresa ali.

Nos dois casos, a empresa usa um imóvel cujo inquilino é outra pessoa: o sócio. Juridicamente, a pessoa física e a empresa são pessoas diferentes, e é daí que vêm os cuidados.

Quando a empresa pode funcionar em imóvel alugado em nome do sócio pela Lei do Inquilinato

O art. 13 da Lei 8.245/1991 diz que a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcial, dependem do consentimento prévio e escrito do locador. O § 1º acrescenta que a demora do proprietário em se manifestar não vale como consentimento.

Quando o sócio deixa a empresa usar o imóvel, há um empréstimo. Se o proprietário não autorizou, ele pode alegar infração do contrato. Por isso, a solução mais simples é pedir ao proprietário uma cláusula ou um aditivo dizendo que o imóvel pode ser usado pela empresa do inquilino, com o nome e o CNPJ dela.

Como formalizar o uso pela empresa

Com o consentimento do proprietário, o sócio pode emprestar o imóvel à empresa por um contrato de comodato. O Código Civil define comodato como o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis (art. 579). O documento ajuda a mostrar a quem pedir comprovação por que a empresa está naquele endereço. O que cada órgão aceita como comprovante está em Como comprovar endereço da empresa: quais documentos valem e para quem.

Antes de tudo, o endereço precisa aceitar a atividade. A consulta de viabilidade, explicada em Consulta de viabilidade da empresa: o que checa e o que fazer se negar, vale para o imóvel no nome do sócio da mesma forma que para qualquer outro. Se o imóvel é residencial, veja também Empresa pode usar endereço residencial? O que conferir antes de registrar a casa como sede.

Quem paga o aluguel: a empresa ou o sócio?

Esse é um ponto que costuma gerar problema na contabilidade. Se o contrato é do sócio, a obrigação de pagar é do sócio. Quando a empresa paga um aluguel de contrato em nome de outra pessoa, o pagamento vira, na prática, despesa de terceiro. O tema está em A empresa pode pagar despesa pessoal do sócio? O que a lei diz e como registrar.

Há três caminhos mais usados:

• Comodato gratuito: o sócio paga o aluguel e empresta o imóvel sem cobrar. Simples, mas a despesa fica no CPF.
• Sublocação à empresa: com autorização do proprietário, o sócio subloca o imóvel à empresa e recebe aluguel dela. O sócio passa a ter renda de aluguel, com reflexo no imposto de renda, tema de Aluguel de imóvel para empresa paga imposto de renda? Quem paga e como.
• Novo contrato no CNPJ: costuma ser a solução mais segura quando o ponto é permanente. O proprietário assina com a empresa e o contrato do sócio é encerrado.

Misturar os caminhos, com a empresa pagando direto um contrato do sócio sem documento, confunde as contas. A página Misturar conta PF e PJ: por que dá problema e como separar as contas da empresa e do sócio explica por que isso custa caro no fim do ano.

A renovação do ponto comercial

Para quem tem comércio, há um detalhe que pesa no longo prazo. O art. 51 da Lei 8.245/1991 dá ao inquilino o direito de renovar a locação comercial, cumpridos os requisitos. O § 2º prevê o caso do contrato que autoriza o inquilino a usar o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte: quando o fundo de comércio passa a pertencer à sociedade, o direito à renovação pode ser exercido pelo inquilino ou pela sociedade.

Ou seja, uma cláusula bem escrita pode ajudar a proteger o ponto da empresa mesmo com o contrato no nome do sócio. Os demais itens do contrato estão em O que conferir no contrato de aluguel comercial antes de assinar.

E se o sócio sair da empresa?

O contrato continua do sócio. Se ele deixa a sociedade, a empresa fica num imóvel cujo inquilino não é mais sócio, e o comodato ou a sublocação podem ser encerrados. Para negócios com mais de um sócio, isso é motivo forte para passar o contrato ao CNPJ.

Como a WJR ajuda

A WJR é um escritório de contabilidade na Mooca, em São Paulo, com mais de 30 anos de experiência e atendimento presencial e online (Quem somos: a WJR Contabilidade, na Mooca desde 1995). O primeiro passo é o Diagnóstico WJR, gratuito e sem compromisso, com resposta em algumas horas. Mais sobre o tema em O que conferir no contrato de aluguel comercial antes de assinar.

Perguntas frequentes

Fontes: Planalto, Lei 8.245/1991 (arts. 13 e 51) https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm; Planalto, Código Civil (art. 579) https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm