ITBI na integralização de capital com imóvel

O ITBI na integralização de capital com imóvel, em regra, não é cobrado, porque a Constituição afasta o imposto quando o bem entra no patrimônio da empresa para formar o capital, salvo se a atividade preponderante da empresa for comprar, vender ou alugar imóveis ou fazer arrendamento mercantil. O STF acrescentou um limite: a imunidade não alcança a parte do valor do imóvel que exceder o capital social a ser integralizado.

Este guia mostra a base legal, o teste da atividade preponderante, o efeito do Tema 796 e a ordem prática para não pagar imposto que não é devido nem ser cobrado depois. Para o caso específico de holding patrimonial, a página dona é ITBI na holding: a imunidade na integralização e onde ela acaba.

O que diz a Constituição sobre ITBI na integralização de capital com imóvel

A Constituição, art. 156, § 2º, I, diz que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. A mesma regra vale para fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.

A exceção está no final do inciso: o imposto volta a incidir se a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil. O inciso II do mesmo parágrafo diz que o ITBI compete ao município onde o imóvel está.

Como o CTN mede a atividade preponderante

O Código Tributário Nacional detalha a exceção nos arts. 36 e 37. O art. 37, § 1º, considera preponderante a atividade quando mais de 50% da receita operacional da empresa, nos 2 anos anteriores e nos 2 anos seguintes à aquisição, vier de venda ou locação de imóveis ou cessão de direitos relativos à sua aquisição.

Se a empresa começar a atividade depois da aquisição, ou menos de 2 anos antes dela, o § 2º manda apurar a preponderância nos 3 primeiros anos seguintes à data da aquisição. Por isso uma empresa nova que recebe imóvel não tem a resposta definitiva no dia da escritura.

O § 3º diz o que acontece se a preponderância for confirmada: o imposto torna-se devido, nos termos da lei vigente na data da aquisição, sobre o valor do bem naquela data. O § 4º afasta a exceção quando a transmissão é feita junto com a totalidade do patrimônio da empresa que transmite.

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O que o STF decidiu no Tema 796

No Tema 796 da repercussão geral, com mérito julgado em sessão virtual encerrada em 04/08/2020, o STF fixou a tese de que a imunidade do ITBI do art. 156, § 2º, I, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.

Na prática, isso afeta quem incorpora o imóvel por um valor e registra só parte dele como capital, mandando a diferença para reserva de capital. A parte que vai para o capital fica imune; a diferença pode ser cobrada pelo município.

Exemplo com números inventados

Exemplo: os sócios subscrevem R$ 500.000 de capital e entregam um imóvel registrado na empresa por R$ 800.000. Os R$ 300.000 de diferença vão para reserva de capital.

Pela tese do Tema 796, a imunidade cobre os R$ 500.000 do capital, e os R$ 300.000 que excedem o capital ficam fora dela. O ITBI sobre essa parte segue a alíquota da lei do município do imóvel, que muda de cidade para cidade.

Valor da declaração ou valor de mercado

A Lei 9.249/1995, art. 23, permite que a pessoa física transfira bens à empresa, para integralizar capital, pelo valor da declaração de bens ou pelo valor de mercado. Se usar o valor de mercado, a diferença a maior em relação à declaração é tributada como ganho de capital da pessoa física (art. 23, § 2º).

A escolha mexe em dois impostos ao mesmo tempo. O valor da declaração evita ganho de capital na entrega, mas costuma ficar abaixo do valor venal usado pelo município. O valor de mercado aproxima os números, mas pode gerar imposto de renda na pessoa física. A decisão é de planejamento e precisa da conta dos dois lados.

Como o município calcula a base do ITBI

O CTN, art. 38, diz que a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. Os §§ 1º e 2º, incluídos pela LC 227/2026, definem valor venal como o valor pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais de mercado, estimado por critérios técnicos.

O mesmo art. 38 obriga o município a divulgar os critérios usados e permite que o contribuinte conteste o valor com avaliação contraditória. Isso importa na parte que exceder o capital e no caso em que a atividade preponderante faz o imposto incidir.

Passo a passo para integralizar imóvel no capital

Defina o valor de entrega. Compare valor da declaração e valor de mercado, com o efeito no imposto de renda e no ITBI.

Ajuste o contrato social. O capital, a forma de integralização e a descrição do imóvel entram no contrato. Os itens obrigatórios estão em Contrato social: o que precisa ter, o que a lei exige e o que vale combinar.

Registre o contrato no órgão competente. Junta Comercial ou cartório, conforme o tipo de sociedade.

Peça o reconhecimento da não incidência no município. Cada prefeitura tem procedimento próprio para analisar a imunidade antes da escritura ou do registro.

Leve ao Registro de Imóveis. O imóvel só passa para a empresa com o registro na matrícula.

Acompanhe a receita nos anos seguintes. Se a empresa for nova, a preponderância é medida nos 3 primeiros anos (CTN, art. 37, § 2º).

Erros que fazem o ITBI aparecer depois

Integralizar imóvel numa empresa cuja receita principal vai ser aluguel, sem medir a preponderância.
Registrar parte do valor como reserva de capital sem considerar o Tema 796.
Usar valor de mercado na entrega sem calcular o ganho de capital da pessoa física.
Deixar de guardar a prova da receita operacional dos anos seguintes.

A partir de 2027, operações com imóveis também passam a ter regras próprias de IBS e CBS, tema de Reforma tributária no aluguel: quem paga, redução de 70% e holding. Quem já tem imóvel na empresa e quer revisar o custo anual pode ver IPTU de empresa como reduzir legalmente: o que a lei permite revisar. Para estruturar o patrimônio numa empresa própria, veja Holding patrimonial: o que é e como fica o imposto sobre o aluguel.

Como a WJR ajuda

A WJR é um escritório de contabilidade na Mooca, em São Paulo, com mais de 30 anos de experiência e atendimento presencial e online (Quem somos: a WJR Contabilidade, na Mooca desde 1995). O primeiro passo é o Diagnóstico WJR, gratuito e sem compromisso, com resposta em algumas horas. Mais sobre o tema em Holding familiar: organizar o patrimônio antes que a vida decida por você.

Perguntas frequentes

Toda empresa que recebe imóvel no capital fica livre do ITBI?+

Não. A Constituição, art. 156, § 2º, I, abre exceção quando a atividade preponderante é compra e venda ou locação de imóveis ou arrendamento mercantil. O STF também limita a imunidade ao valor do capital a ser integralizado.

Holding que aluga imóveis paga ITBI na integralização?+

Pode pagar. Se mais de 50% da receita operacional vier de locação ou venda de imóveis, nos períodos do CTN, art. 37, a atividade é preponderante e o imposto incide.

O município pode cobrar o ITBI anos depois?+

Pode, quando a preponderância é confirmada nos anos seguintes. O CTN, art. 37, § 3º, manda cobrar o imposto pela lei e pelo valor da data da aquisição.

Posso integralizar pelo valor da declaração de bens?+

Pode. A Lei 9.249/1995, art. 23, permite o valor da declaração ou o de mercado. Pelo valor de mercado, a diferença a maior vira ganho de capital da pessoa física.

Dá para contestar o valor venal usado pelo município?+

Sim. O CTN, art. 38, com a redação da LC 227/2026, obriga o município a divulgar os critérios e permite contestar o valor com avaliação contraditória.

ITBI na integralização de capital com imóvel: quando incide e quando não