Simples ou Presumido para construção civil

Quem pesquisa simples nacional ou lucro presumido para construção civil encontra uma regra que muda a conta: no Simples, a construção de imóveis e obras de engenharia vai ao Anexo IV, e a contribuição patronal fica fora do DAS. Com folha alta, isso pesa nos dois lados da comparação.

Abaixo estão o anexo do Simples e a alíquota efetiva do setor, a conta do Lucro Presumido, um exemplo lado a lado com os mesmos números e o que pesa na escolha. O exemplo é ilustrativo: a decisão real usa a receita, a margem e a folha da sua empresa.

Simples Nacional para construção civil: anexo e alíquota efetiva

A construção de imóveis e obras de engenharia em geral, inclusive sob a forma de subempreitada, a execução de projetos e serviços de paisagismo e a decoração de interiores vão ao Anexo IV (LC 123, art. 18, § 5º-C, I).

No Anexo IV, a contribuição patronal previdenciária não está no DAS e é recolhida pelas regras dos demais contribuintes.

A alíquota efetiva sai da fórmula do Simples: (RBT12 × alíquota nominal − parcela a deduzir) ÷ RBT12, em que a RBT12 é a receita bruta dos 12 meses anteriores. A página dona da fórmula é Alíquota efetiva do Simples Nacional: a conta passo a passo.

Exemplo: uma construtora com receita de R$ 200.000 por mês e RBT12 de R$ 2.400.000, na 5ª faixa (de R$ 1.800.000,01 a R$ 3.600.000). No Anexo IV, a alíquota nominal é de 22% e a parcela a deduzir de R$ 183.780: a alíquota efetiva fica em 14,3425% e o DAS do mês em R$ 28.685. No Anexo IV, a contribuição patronal previdenciária fica fora do DAS (LC 123, art. 18, § 5º-C).

Como a alíquota efetiva passa do ponto em que o ISS chega a 5%, a LC 123 fixa o ISS em 5% da receita na 5ª faixa, cerca de R$ 10.000 no exemplo, e transfere a diferença aos tributos federais.

Lucro Presumido para construção civil: presunção, IRPJ, CSLL, PIS e Cofins

O exemplo usa a presunção de 32% para o IRPJ e para a CSLL, que a Lei 9.249/1995 aplica à prestação de serviços em geral (art. 15, § 1º, III, e art. 20). A obra com fornecimento de materiais tem tratamento próprio, explicado em Lucro Presumido na construção civil: quando a obra usa 8% e quando usa 32%, e pode mudar o percentual.

O ISS da obra segue a lei do município do local da obra, com alíquota entre 2% e 5% (LC 116/2003, arts. 8º e 8º-A).

No Lucro Presumido, o IRPJ é de 15% sobre a base presumida, com adicional de 10% sobre a parcela que passar de R$ 20.000 multiplicados pelo número de meses do período (Lei 9.249/1995, art. 3º e § 1º). A CSLL é de 9% (Lei 7.689/1988, art. 3º, III). No regime cumulativo, o PIS é de 0,65% (Lei 9.715/1998, art. 8º, I) e a Cofins de 3% (Lei 9.718/1998, art. 8º) sobre a receita.

Exemplo, com os mesmos R$ 200.000 por mês: base do IRPJ de R$ 64.000 (32%), IRPJ de R$ 9.600 mais adicional de R$ 4.400; CSLL de R$ 5.760 (32% de presunção e 9%); PIS de R$ 1.300 e Cofins de R$ 6.000. Com folha de R$ 60.000 no mês, a contribuição patronal de 20% (Lei 8.212/1991, art. 22, I) soma R$ 12.000, sem contar RAT e terceiros, que variam por atividade.

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Quero comparar os regimes

Simples ou Lucro Presumido para construção civil: o exemplo lado a lado

Simples Nacional: DAS de R$ 28.685, já com o ISS de cerca de R$ 10.000, sem a contribuição patronal, que no Anexo IV é recolhida à parte (R$ 12.000 no exemplo).
Lucro Presumido: IRPJ, CSLL, PIS, Cofins e contribuição patronal de cerca de R$ 39.060, sem RAT e terceiros, mais o ISS do município.
ISS no Presumido: a LC 116/2003 fixa a alíquota máxima em 5% (art. 8º, II) e a mínima em 2% (art. 8º-A); vale a alíquota do município, e com 5% o ISS do exemplo é de R$ 10.000.

Com ISS de 5% nos dois lados, a soma comparável do exemplo fica em cerca de R$ 40.685 no Simples e R$ 49.060 no Presumido. Com outra folha, outra margem ou outro mix, a conta muda.

Do que depende a escolha para construção civil

A forma do contrato pesa primeiro. Obra só de mão de obra e obra com materiais têm bases diferentes no Presumido, e o percentual precisa ser conferido em cada contrato.

A folha pesa nos dois regimes. Como no Anexo IV a contribuição patronal fica fora do DAS, a construtora paga os 20% da folha nos dois casos, e a diferença fica nos tributos sobre a receita.

O município da obra decide o ISS. Obras em cidades diferentes podem ter alíquotas diferentes, e o exemplo de 5% não vale para todas.

O porte também decide. A empresa de pequeno porte do Simples tem receita bruta de até R$ 4.800.000 no ano-calendário (LC 123, art. 3º, II); acima disso, o Simples deixa de ser opção. Para ICMS e ISS, o limite dentro do DAS é de R$ 3.600.000 (art. 13-A): entre esse valor e R$ 4.800.000, os impostos estadual e municipal saem do DAS e seguem as regras gerais, o que muda a conta do exemplo.

O que muda a partir de 2027 e acima de R$ 5 milhões

A LC 224/2025, art. 4º, §§ 4º, VII, e 5º, acrescentou 10% aos percentuais de presunção do Lucro Presumido sobre a parcela da receita bruta que exceder R$ 5.000.000 no ano-calendário, com o limite aplicado proporcionalmente a cada período; o início dos efeitos segue o art. 14 da lei e depende do tributo. Empresa de porte médio perto desse valor precisa refazer a conta com esse acréscimo.

O PIS e a Cofins do exemplo seguem as regras de 2026. Para 2027, o TCU calculou em 28/10/2026 a alíquota de referência da CBS em 11,3468%, arredondada para 11,3%; o Senado fixa a alíquota por resolução, e em 2027 e 2028 a CBS é cobrada com redução de 0,1 ponto (LC 214/2025, art. 347).

Quem recebe de outras empresas tem também a mudança da retenção na fonte: a de 4,65% (CSLL, Cofins e PIS) vale até 31/12/2026, e a partir de 01/01/2027 passa a 1% de CSLL (LC 214/2025, art. 509). O tema mora em CBS em 11,3% para 2027: o que o TCU calculou e o que muda para a sua empresa.

A opção pelo Simples para 2027 foi feita de 01/09/2026 a 15/10/2026, e essa janela já encerrou. A LC 214/2025, art. 517, levou a opção para o mês de setembro, com efeitos no ano seguinte; quem quiser trocar de regime para 2028 planeja a conta antes disso.

Como a WJR ajuda a construtora a comparar os regimes

A WJR é um escritório de contabilidade na Mooca, em São Paulo, com mais de 30 anos de experiência e atendimento presencial e online (Quem somos: a WJR Contabilidade, na Mooca desde 1995). O primeiro passo é o Diagnóstico WJR, gratuito e sem compromisso. Outras atividades estão em Cnae.

A comparação geral entre os dois regimes mora em Simples Nacional ou Lucro Presumido: como escolher o regime da sua empresa. O detalhe do setor está em Contabilidade para construtoras: Anexo IV, CNO, ISS da obra e RET, e o planejamento tributário em Planejamento tributário para pagar o imposto certo. O cálculo do Presumido, passo a passo, mora em Como calcular o Lucro Presumido: passo a passo com exemplo e códigos de DARF.

Perguntas frequentes

Qual o anexo do Simples para construção civil?+

O Anexo IV, para construção de imóveis e obras de engenharia, inclusive em subempreitada (LC 123, art. 18, § 5º-C, I).

O INSS patronal entra no DAS da construtora?+

Não. No Anexo IV, a contribuição patronal é recolhida à parte, pelas regras dos demais contribuintes.

Qual a presunção do Presumido para construtora?+

Para serviços em geral, 32% no IRPJ e na CSLL (Lei 9.249/1995, arts. 15 e 20). Obra com materiais tem tratamento próprio, que precisa ser conferido no contrato.

O ISS da obra é pago onde?+

Segue a lei do município do local da obra, com alíquota entre 2% e 5% (LC 116/2003).

O exemplo da página vale para a minha obra?+

Não diretamente. Ele usa R$ 200 mil por mês, folha de R$ 60 mil e presunção de 32%. A conta real depende do contrato e do município.

Simples Nacional ou Lucro Presumido para construção civil