Compra de terra e ITCMD é uma combinação que quase nunca existe: quem compra a terra paga ITBI, imposto municipal da transmissão onerosa, e não ITCMD. O ITCMD é o imposto estadual sobre herança e doação, e só entra na compra quando o Fisco enxerga uma doação disfarçada de venda.
Essa confusão é comum porque os dois impostos incidem sobre a mesma terra e têm siglas parecidas. Aqui está a regra em linguagem de dono de fazenda, com o caso de risco: a compra de parente.
Compra de terra e ITCMD: qual imposto vale na compra e venda?
Na compra e venda, o imposto é o ITBI. A Constituição dá aos municípios o imposto sobre a transmissão "inter vivos", por ato oneroso, de bens imóveis (art. 156, II), e ao Estado o imposto sobre a transmissão "causa mortis" e doação (art. 155, I, "a"). Venda é ato oneroso, doação e herança não.
Por isso a escritura de compra de uma fazenda gera ITBI ao município onde a terra está. O passo a passo do ITBI rural está em ITBI na compra de imóvel rural: quem paga, como se calcula e o que não se confunde com o ITR.
Quando o ITCMD incide sobre a terra?
Incide na herança e na doação. A LC 227/2026, que trouxe normas gerais do ITCMD, define o fato gerador como a transmissão de bens ou direitos havidos por sucessão causa mortis ou por doação (art. 148). O contribuinte é o sucessor ou o donatário (art. 157).
Para imóvel, o imposto é devido ao Estado onde o bem está (Constituição, art. 155, §1º, I; LC 227, art. 158, I). Terra em São Paulo paga ao Estado de São Paulo, mesmo que o doador more em outro lugar.
O ITCMD também aparece na instituição de usufruto convencional, que a LC 227 trata como fato gerador de doação (art. 151, II, "c"). Esse arranjo é comum em doação de terra dos pais para os filhos, e está em Doação de quotas com usufruto: reserva, cláusulas e ITCMD.
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Comprar terra de pai, de irmão ou de sócio pode gerar ITCMD?
Pode, se a venda parecer uma doação. A LC 227 inclui na definição de doação a "transmissão declarada como onerosa em simulação a ato gratuito" e presume essa simulação quando o adquirente não comprova capacidade financeira ou é pessoa vinculada ao real destinatário da liberalidade (art. 147, VI, "f", e parágrafo único).
Pessoas vinculadas, pela lei, incluem cônjuge, companheiro e parentes até o terceiro grau (art. 147, II). Vender a fazenda ao filho por um valor simbólico, sem que ele tenha renda ou patrimônio para pagar, é o retrato do risco.
O que reduz esse risco é a prova: pagamento por transferência bancária com origem identificada, declaração de imposto de renda dos dois lados coerente com a operação e contrato com preço de mercado. Como montar essa prova depende do caso, e no Diagnóstico WJR a gente diz.
Como se calcula o ITCMD de uma terra?
A base de cálculo é o valor de mercado do bem transmitido (LC 227, art. 152). Em São Paulo, o texto compilado da Lei 10.705/2000 diz que, para imóvel rural, a base não pode ser inferior ao valor total do imóvel declarado no ITR (art. 13, II), e fixa a alíquota em 4% (art. 16).
Um exemplo hipotético: terra doada com valor de mercado de R$ 1.000.000,00, em pleno domínio. Com a alíquota de 4%, o ITCMD seria de R$ 40.000,00. Se a doação for só da nua-propriedade, a base paulista é de 2/3 do valor do bem (art. 9º, §2º, 4): R$ 666.666,67 de base e R$ 26.666,67 de imposto.
Atenção: o texto da Alesp traz como última atualização uma lei de 2015, e a LC 227/2026 e a Constituição exigem alíquotas progressivas. Confira na SEFAZ-SP a lei vigente antes de fazer a conta definitiva. O valor da terra declarado no ITR é tema de VTN, valor da terra nua: o que entra, o que sai e por que o número importa.
Há um jeito de reduzir o ITCMD legalmente?
O planejamento sucessório é o caminho legítimo, e passa por escolher o momento e a forma, como doação com usufruto ou holding. A holding rural e o ITCMD de quem entra com a terra estão em Holding rural: o que muda no ITR, no imposto de renda e na sucessão e Holding e ITCMD: alíquota, base das quotas e o que mudou com a LC 227.
Nada disso substitui a declaração: a SEFAZ-SP informa que o ITCMD deve ser declarado e pago por quem recebe os bens, por herança ou doação, no sistema declaratório do Estado.
Como o Diagnóstico WJR ajuda quem vai comprar ou passar terra
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O desenho tributário do patrimônio está em Planejamento tributário para pagar o imposto certo, e os impostos de um sítio, da compra à venda, em Sítio de lazer e imposto: quais tributos aparecem na compra, na posse e na venda. Os demais temas rurais estão em Rural. O time especializado acompanha o cliente no grupo de WhatsApp da empresa.
Perguntas frequentes
Quem compra terra paga ITCMD?+
Não. A compra e venda paga ITBI ao município. O ITCMD é o imposto estadual da herança e da doação.
Terra comprada de um parente pode ser tratada como doação?+
Pode, se o comprador não comprovar capacidade financeira ou for pessoa vinculada ao real destinatário da liberalidade. A LC 227/2026 presume a simulação nesses casos.
Para quem se paga o ITCMD de uma fazenda?+
Para o Estado onde a terra está situada, pela regra do art. 155, §1º, I, da Constituição.
Herança de terra paga ITCMD?+
Sim. A transmissão causa mortis é fato gerador do ITCMD, e o contribuinte é o sucessor.
Preciso provar o pagamento do ITR para registrar a terra?+
Sim, em regra. A lei exige a comprovação do pagamento do ITR dos cinco últimos exercícios para os atos de registro (Lei 9.393/1996, art. 21).
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Fontes: Planalto, Constituição Federal, arts. 155, I e §1º, e 156, II https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm, Planalto, Lei Complementar 227/2026, arts. 146 a 158 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp227.htm, Assembleia Legislativa de SP, Lei 10.705/2000 (texto compilado, última atualização citada: Lei 16.050/2015), arts. 9, 13 e 16 https://www.al.sp.gov.br/repositorio/legislacao/lei/2000/lei-10705-28.12.2000.html, Planalto, Lei 9.393/1996, art. 21 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9393.htm, SEFAZ-SP, Portal do ITCMD https://portal.fazenda.sp.gov.br/servicos/itcmd
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