VTN, valor da terra nua: o que é e como declarar

O VTN, valor da terra nua, é o preço de mercado do imóvel rural em 1º de janeiro do ano a que se refere a DITR, sem o valor de construções, benfeitorias, culturas e pastagens cultivadas. É o número que pesa mais na conta do ITR e o que mais atrai a atenção da Receita.

Quem declara o VTN escolhe o valor, mas dentro de critérios objetivos, e responde pela informação. Aqui está o que entra, o que sai, para que mais o valor serve e que risco corre quem declara abaixo do mercado.

O que é o valor da terra nua?

Terra nua é o imóvel por natureza ou acessão natural: o solo com sua superfície e a respectiva mata nativa, floresta natural e pastagem natural. A legislação do ITR segue o mesmo entendimento da lei civil.

O VTN é o preço de mercado dessa terra, e não o valor de tudo o que está sobre ela. A explicação tem utilidade prática: o valor de uma fazenda com sede, silo e plantação é bem maior que o VTN dela.

O que entra e o que sai do VTN?

O VTN exclui os valores de mercado de:

construções, instalações e benfeitorias;
culturas permanentes e temporárias;
pastagens cultivadas e melhoradas;
florestas plantadas.

A Receita detalha as construções, instalações e benfeitorias: prédios, depósitos, galpões, casas de trabalhadores, estábulos, currais, aviários, pocilgas, terreiros, eletrificação rural, captação de água, barragens, represas, tanques e cercas, além de benfeitorias não ligadas à atividade rural.

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Que critérios definem o preço da terra?

O preço de mercado observa três critérios: a localização do imóvel, a aptidão agrícola e a dimensão. Terras vizinhas podem valer muito diferente por causa da aptidão, da distância e do tamanho da área.

A data é fixa: 1º de janeiro do ano da declaração. Quem comprou uma área que nunca foi declarada pelo vendedor também usa o preço de mercado da terra nessa data.

O VTN inclui a reserva legal e a área de preservação?

Sim. O VTN é o valor de mercado da área total do imóvel. A distinção entre área tributável e não tributável não vale para o VTN, mas só para o cálculo do VTNt, que é a base do imposto.

Em outras palavras, as matas nativas, florestas naturais e pastagens naturais em áreas não tributáveis entram no VTN. A exclusão acontece depois, quando o VTN é multiplicado pela proporção da área tributável. A conta completa está em Como calcular o ITR: passo a passo com a tabela de alíquotas e um exemplo.

Para que mais o VTN serve?

O VTN declarado tem outros usos além do ITR:

Ganho de capital: desde 1997, é usado na apuração do ganho de capital na alienação do imóvel rural, pela legislação do imposto de renda.
Dívida ativa: em execução de dívida do ITR, imóvel arrestado ou penhorado é avaliado, no auto de penhora, com observância do VTN declarado.
Desapropriação para reforma agrária: o valor da terra nua para o depósito judicial não pode ser superior ao VTN declarado.

Por isso, declarar um VTN muito baixo para pagar menos ITR pode custar caro no futuro: a venda terá ganho de capital maior, e a terra penhorada ou desapropriada será avaliada por um valor baixo. Para o imposto de renda da pessoa física que explora a atividade, veja Imposto de renda da atividade rural: quem declara, como apurar e a opção de 20%.

O que acontece se o VTN for declarado abaixo do mercado?

A subavaliação do VTN, ou qualquer informação inexata, incorreta ou fraudulenta, leva ao lançamento de ofício. A Receita determina o imposto com base em informações de preços de terras do seu Sistema de Preços de Terras, e nos dados de área total, área tributável e grau de utilização apurados na fiscalização.

As multas dessas infrações são as aplicáveis aos demais tributos federais, e não a multa de 1% por atraso. Os valores por atraso estão em Multa por atraso na declaração do ITR: 1% ao mês, mínimo de R$ 50 e exemplos.

Como sustentar o VTN que você declara?

Os documentos que comprovam as informações da DITR não são anexados à declaração e precisam ser mantidos à disposição da Receita até 31 de dezembro de 2029. Havendo questionamento administrativo ou judicial, a guarda vai até a prescrição.

Na prática, vale reunir o que mostre o preço de mercado da terra na data: escrituras e valores de venda de imóveis próximos, avaliações e laudos, e um registro de como cada critério foi considerado. A escolha de quem faz esse levantamento muda de caso a caso.

E quando a terra está em uma holding?

O VTN continua sendo o preço de mercado da terra, e o contribuinte passa a ser a empresa. Quando a terra vai para uma holding, o valor do imóvel também pesa em outras contas, tratadas em Holding rural: o que muda no ITR, no imposto de renda e na sucessão e Holding e ITCMD: alíquota, base das quotas e o que mudou com a LC 227.

Como o Diagnóstico WJR ajuda a definir o VTN

O Diagnóstico WJR é gratuito e sem compromisso, presencial ou online, com resposta em algumas horas. Se a sua dúvida é que valor declarar e como documentá-lo, depende do caso, no Diagnóstico WJR a gente diz.

Para olhar o imóvel dentro do patrimônio e dos impostos da família, veja Planejamento tributário para pagar o imposto certo. Quem está começando nesse assunto encontra o básico em ITR: o que é o Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural e quem paga.

Perguntas frequentes

O que é VTN no ITR?+

É o valor da terra nua: o preço de mercado do imóvel em 1º de janeiro do ano da DITR, sem construções, benfeitorias, culturas e pastagens cultivadas.

O VTN inclui a casa e as benfeitorias?+

Não. O VTN exclui construções, instalações e benfeitorias, inclusive as casas de trabalhadores, galpões, currais e cercas.

Como saber qual VTN declarar?+

O VTN é o preço de mercado da terra em 1º de janeiro, considerados a localização, a aptidão agrícola e a dimensão. Guarde os documentos que sustentam o valor.

VTN muito baixo pode dar problema?+

Sim. A subavaliação leva ao lançamento de ofício, e o VTN declarado é usado depois no ganho de capital na venda e na avaliação em penhora e desapropriação.

O VTN muda quando o imóvel tem reserva legal?+

Não. O VTN considera a área total. A reserva legal e as demais áreas não tributáveis só entram no cálculo do VTNt, a base do imposto. O Diagnóstico WJR é o primeiro passo para definir e documentar o valor da terra: veja Planejamento tributário para pagar o imposto certo. Outros temas do ITR estão em Rural.

VTN, valor da terra nua: o que entra, o que sai e por que o número importa