Contrato de aluguel de consultório: o que conferir

O contrato de aluguel de consultório é uma locação não residencial regida pela Lei 8.245/1991, e o que o psicólogo assina decide quanto custa sair, quem paga o quê e se pode dividir a sala com um colega. A multa de saída, a sublocação e a garantia já estão em Psicólogo clínica própria ou sala alugada: o que muda no imposto e no contrato. Aqui ficam as cláusulas que costumam passar batido.

Esta página não substitui um advogado para revisar o contrato. Ela organiza o que a lei diz e o que a Receita diz sobre o aluguel, para você chegar à leitura com as perguntas certas.

Contrato de aluguel de consultório: quem paga IPTU, condomínio e as contas?

A lei divide as despesas. O locador paga os impostos e taxas que incidem sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato (art. 22, VIII). O locatário paga telefone, luz, gás, água e esgoto (art. 23, VIII), e cumpre a convenção do condomínio e os regulamentos internos (art. 23, X).

Se o contrato atribui ao locatário os tributos e as despesas ordinárias de condomínio, o locador pode cobrá-los junto com o aluguel do mês (art. 25). Por isso a soma que importa é o aluguel mais os encargos, e não o valor da primeira linha do contrato.

Para a sala dentro de um prédio de consultórios, os pontos do condomínio estão em Psicóloga autônoma em condomínio de consultórios: rateio, livro-caixa e recibo.

Posso fazer obra ou adaptar a sala?

Só com consentimento. O locatário não pode modificar a forma interna ou externa do imóvel sem consentimento prévio e por escrito do locador (art. 23, VI). Isso inclui divisórias e tratamento acústico.

As benfeitorias necessárias são indenizáveis mesmo sem autorização, e as úteis só se autorizadas, salvo disposição contratual em contrário (art. 35). As voluptuárias não são indenizáveis, mas podem ser levantadas ao fim da locação se a retirada não afetar a estrutura (art. 36). Peça no contrato quem paga a obra e o que fica no imóvel.

Para o imposto de renda, a Receita admite deduzir no livro-caixa a benfeitoria feita pelo profissional autônomo que, por contrato, faz parte da compensação do aluguel devido (pergunta 437). Como lançar está em Livro-caixa do psicólogo: o que lançar, o que deduzir e como guardar.

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E se o dono vender a sala durante o contrato?

O comprador pode denunciar o contrato e dar 90 dias para a desocupação. A exceção é a locação por tempo determinado cujo contrato traga cláusula de vigência em caso de alienação e esteja averbado na matrícula do imóvel (art. 8º). Quem investe em adaptação deve exigir essa cláusula e a averbação.

O locatário também tem preferência para comprar o imóvel em igualdade de condições com terceiros, se o locador o notificar da venda (art. 27).

Reajuste, garantia e renovação: o que a lei prevê?

As partes podem fixar de comum acordo o novo valor e a cláusula de reajuste (art. 18). Sem acordo, depois de três anos de vigência qualquer parte pode pedir a revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado (art. 19).

A caução em dinheiro não pode exceder três meses de aluguel (art. 38, §2º), e a lei veda mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato (art. 37, parágrafo único).

A ação renovatória (art. 51) exige contrato escrito por prazo determinado, soma mínima de cinco anos de contratos e três anos de exploração do mesmo ramo, e vale para locações de comércio, indústria e sociedades civis com fim lucrativo. Se o consultório de uma pessoa física se enquadra nisso é uma questão a levar a um advogado antes de contar com a renovação.

Findo o prazo, o contrato por prazo determinado cessa de pleno direito, e a permanência por mais de 30 dias sem oposição prorroga a locação por prazo indeterminado (art. 56).

O contrato fica no CPF ou no CNPJ, e o que muda no imposto?

Muda o documento e a retenção. Se o locatário é pessoa jurídica e o locador, pessoa física, a empresa retém o imposto de renda na fonte sobre o aluguel, ainda que o pagamento passe por imobiliária (Receita, pergunta 207). A multa por rescisão é tratada como aluguel: paga por empresa, é tributada na fonte (pergunta 304).

Se o locatário é pessoa física, o aluguel é despesa de custeio do livro-caixa, e o recibo precisa identificar quem recebeu, o valor e a data. Com CNPJ no Simples, o DAS incide sobre a receita bruta e o aluguel não reduz a base, como mostra Aluguel de sala por hora e imposto do psicólogo: como deduzir no livro-caixa e o que muda com CNPJ.

Quando a empresa é locatária e o imóvel é usado pelos sócios, a lei trata a locação como não residencial (art. 55). O endereço do CNPJ tem regras próprias, em Endereço fiscal e escritório virtual: o que considerar antes de escolher.

Como a WJR entra nessa conta?

Psicólogos estão entre os clientes típicos da WJR, escritório de contabilidade na Mooca, em São Paulo, fundado em 1995, com atendimento presencial e online. O time especializado fica dentro do grupo de WhatsApp da empresa.

Depende do caso, e no Diagnóstico WJR a gente diz como o aluguel do seu consultório entra na conta, antes de você assinar. O Diagnóstico é gratuito e sem compromisso, presencial ou online, com resposta em algumas horas, e o enquadramento no Contabilidade Simples Nacional para quem quer pagar o justo faz parte da conversa. A contabilidade da área está em Contabilidade para psicólogos: do carnê leão ao CNPJ do consultório e os outros temas em Psicologos.

Perguntas frequentes

O locatário pode sublocar parte do consultório?+

Só com o consentimento prévio e escrito do locador (art. 13 da Lei 8.245/1991). O silêncio do locador não vale como consentimento, e o aluguel da sublocação não pode exceder o da locação.

Qual é o limite da caução em dinheiro?+

Três meses de aluguel (art. 38, §2º). A lei também veda mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade (art. 37, parágrafo único).

Quem paga o IPTU da sala alugada?+

O locador, salvo disposição expressa em contrário no contrato (art. 22, VIII). Se o contrato passa o IPTU ao locatário, o locador pode cobrá-lo junto com o aluguel (art. 25).

O aluguel pago pelo psicólogo reduz o imposto?+

Como pessoa física, sim: é despesa de custeio do livro-caixa, dentro do limite do rendimento do mês. Com CNPJ no Simples, não, porque o DAS incide sobre a receita bruta.

O dono pode retomar a sala se vender o imóvel?+

O comprador pode denunciar o contrato e dar 90 dias para a desocupação, exceto se houver cláusula de vigência em caso de venda, averbada na matrícula (art. 8º).

Contrato de aluguel de consultório: cláusulas que o psicólogo deve conferir