Condomínio pode proibir empresa em apartamento residencial?

Sim, o condomínio pode proibir empresa em apartamento quando o uso da unidade contraria a destinação residencial do prédio, porque o Código Civil obriga cada condômino a respeitar essa destinação e a convenção vale para todos os moradores. O que costuma ser barrado é o uso real, como atender clientes, receber mercadoria ou ter funcionários circulando, e não o simples fato de o CNPJ estar registrado naquele endereço.

O que o Código Civil diz sobre o uso do apartamento

O art. 1.335, I, garante ao condômino o direito de usar, fruir e dispor livremente da sua unidade. O mesmo Código põe um limite logo depois. O art. 1.336, IV, diz que é dever do condômino dar à sua parte a mesma destinação que tem a edificação, e não usá-la de forma prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais.

Num prédio residencial, a destinação é moradia. Transformar o apartamento num ponto comercial, com fluxo de clientes, contraria esse dever, mesmo que a atividade seja pequena.

A convenção do condomínio reforça a regra. O art. 1.333 diz que a convenção, depois de aprovada por titulares de pelo menos dois terços das frações ideais, é obrigatória para os donos e para quem tem posse ou detenção das unidades. O art. 1.334 diz que ela define as sanções e o regimento interno.

Condomínio pode proibir empresa em apartamento só pelo CNPJ?

O Código Civil não fala em CNPJ. Ele fala de destinação e de uso. Por isso a pergunta prática é: o que acontece dentro do apartamento?

Quem trabalha sozinho no computador, sem receber ninguém, usa a unidade como moradia e escritório pessoal, e o endereço do CNPJ é só a sede formal. Quem atende pacientes, recebe alunos, mantém estoque ou tem equipe circulando muda o uso do imóvel e o impacto sobre os vizinhos.

O texto da convenção e do regimento interno faz diferença. Algumas convenções só vedam "uso comercial"; outras proíbem expressamente atendimento ao público ou placas. Ler o documento antes de registrar o endereço evita conflito. O tema do endereço residencial como sede está em Empresa pode usar endereço residencial? O que conferir antes de registrar a casa como sede.

O que acontece se o morador desrespeitar a convenção

O art. 1.336, § 2º, diz que o condômino que descumpre os deveres dos incisos II a IV, entre eles o da destinação, paga a multa prevista na convenção. Essa multa não pode passar de cinco vezes o valor da contribuição mensal, sem prejuízo de perdas e danos.

Se a convenção não fixar a multa, a assembleia decide sobre a cobrança por dois terços, no mínimo, dos condôminos restantes. Para quem descumpre de forma reiterada, o art. 1.337 prevê sanção mais pesada, com quórum de três quartos dos condôminos restantes.

Dá para mudar a destinação da unidade?

Dá, mas não é decisão individual. O art. 1.351 do Código Civil, na redação da Lei 14.405/2022, diz que a alteração da convenção e a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária dependem de 2/3 dos votos dos condôminos.

Mesmo com a aprovação no condomínio, a atividade precisa ser permitida pela lei de zoneamento do município. A relação entre uso residencial e comercial do imóvel está em Imóvel residencial pode virar comercial? O que a lei e a prefeitura pedem.

E o MEI que trabalha em casa?

A LC 123/2006 trata do assunto pelo lado público. O art. 18-A, § 25, diz que o MEI pode usar a residência como sede do estabelecimento quando não for indispensável um local próprio para a atividade. O art. 7º, parágrafo único, II, permite ao município conceder alvará provisório para MEI, ME e EPP instalados na residência do titular ou sócio, quando a atividade não gerar grande circulação de pessoas.

Essas regras valem perante a Prefeitura e a Receita. Elas não anulam a convenção do condomínio. O MEI que vai atender clientes no apartamento precisa olhar as duas coisas. O caso do MEI está em MEI pode trabalhar em casa e usar o endereço residencial? Lei, São Paulo e condomínio, e o alvará em casa está em Preciso de alvará para empresa em casa? O que a Prefeitura de São Paulo dispensa.

Alternativas quando o condomínio não permite

Se a convenção é restritiva ou a atividade exige atendimento, há caminhos:

• usar o apartamento só como sede formal e atender em outro local;
• contratar endereço fiscal ou escritório virtual, conforme a regra do município;
• alugar sala comercial ou consultório por período;
• propor na assembleia a mudança da convenção, com o quórum legal.

As opções de endereço estão em Endereço fiscal e escritório virtual: o que considerar antes de escolher e em Abrir empresa em casa: quando o endereço residencial pode ser a sede. Síndicos e administradoras encontram o lado do condomínio em Contabilidade para condomínios: eSocial, EFD-Reinf e o fim da DIRF. Para registrar a empresa no endereço certo desde o início, veja Abrir empresa em São Paulo do jeito certo, do primeiro passo ao CNPJ ativo.

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Perguntas frequentes

Fontes: Planalto, Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 1.333 a 1.336 e 1.351 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm; Planalto, LC 123/2006, art. 7º e art. 18-A, § 25 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp123.htm